Bitcoin Forum

Bildiğiniz gibi konut, her insanın doğası gereği barınma ihtiyacını karşılayan ve insan olduğu için sahip olması gereken bir haktır, yatırım aracı olmamalı. Eğer yatırım aracı oluyorsa devletin bu konuda belirli bir sayı üzerinde ki konut için ekstra vergi alması gerekir(bkz. yıllık bazda asgari maaş üzerinde gelir elde edilince bir üst vergi dilimine çıkmanız). Son zamanlarda uygulanan faiz politikalarıyla doların aşırı pahalanması, yabancılar için ülkemizde ki varlıkların aşırı ucuzlaması özellikle yabancıların konutlara olan talebini ve mal sahiplerinin de aç gözlülüğünü zirveye çıkarmış durumda. Artık Merkez Bankasında satacak dolar kalmadığından dolayı, uygulanan faiz indirimi politikasında rüzgarın tersine değilde, artık rüzgar yönünde ilerlemeye karar verildi. Her ne kadar beklenen oranda faiz artışı gerçekleşmemiş olsada, hemen bankaların sundukları ürünlere bu faizi yansıttıklarını görüyoruz bu da mevduatlara vereceği faizlerinde mutlaka ama mutlaka enflasyon seviyesine çıkaracağına işaret etmektedir. Konut sahipleri, konutlarını kiraya vermek yerine ellerinden çıkarıp elde ettikleri kazancı mevduatlarda değerlendirmek isteyeceklerdir, artan faiz belki çok hızlı bir şekilde döviz kurlarında aşırı düşüşler gerçekleştirmesede bir süre sonra aşağı yönlü olacağı ön görülebilir. Yabancı parasını döviz cinsinde tutmaktansa, ballı kadayıflı tl mevduata geçirerek yıllık bazda %50-%60 oranında kazanç elde etmek isteyecektir. Git gide fakirleşen düşük gelir ve ortadan kalkan orta sınıf için ev almak hayal olduğundan dolayı, bu konut sahipleri evleri ellerinden bir an önce çıkartıp mevduata yönelmek için her saat başı arttırdıkları ilan fiyatlarında tam tersi etkiye geçecektir. Mal çok, talep olmayınca fiyatlar git gide aşağı doğru düşecek ve çindeki gibi bir emlak balonu patlayacaktır. Bu eninde sonunda gerçekleşecektir. Konuyu kendimce revize ettiğim bir kızılderili atasözü ile bitirmek isterim.

"-Son ağaç kesildiğinde, son göl kuruduğunda, son balık öldüğünde, son arap ülkeden gittiğinde, beyaz adam betonun yenmediğini anlayacak."

Saygılar.

kağıt üstünde yazılanlar doğru hatta buraya %25 kira zammı yasasını da eklersek ev sahiplerinin evlerini kiraya vermek istemeyeceklerini ve bir kısmının da evlerini bu sebeple satacağını düşünebiliriz ama:

- inşaat maliyeti hakkında bilginiz var mı hocam? dolara endeksli bir sektörden bahsediyoruz doların artışını öyle faiz artışıyla falan düşüremezsiniz.
- bir diğer konu da bu ülkede hepimizin hayatını siken enflasyon canavarı diye bir gerçek var. bu da aynı şekilde öyle faizle falan düşecek bir olay değil.

ev fiyatları belki dolar bazında düşebilir ama tl bazında bu iş çok zor. bir de neredeyse 1 senedir bankalar konut kredisi vermiyor. (ya çok düşük ya da verirse hayvan gibi faizi döşüyor.) bu da ev alımını engelliyor. temenni güzel ama zor.

Emlak fiyatlarının Türkiye'de yüksek olduğunu düşünmekle birlikte bunu bir balon olarak adlandırmakta kararsızım. Balonlaşan fiyatlar genellikle gerçekçi verilere dayanmazlar. Balon olup olmadığından emin olmak için fiyat artışının sebepleri irdelenmeli.

Nüfus artışı sebebiyle arz-talep dengesinin bozulması: Türkiye'de zamanla doğum oranları azalıyor olsa dahi Ukrayna - Rusya savaşı sebebiyle ülkemize yerleşen insanlar ve Suriye'den gelen kitle sebebiyle nüfus olması gerekenden çok daha hızlı arttı.

Yaklaşık 10 milyon kişiden bahsediyoruz. Nüfusun kısa süre içerisinde neredeyse 1/8 arttığı ortamda kısıtlı sayıda ve yaşamak için zorunluluk olan şeylerin değeri 1/8 artmaz. Artık ortada bir açık arttırma ortamı vardır, çok daha fazla artış beklersiniz dolar bazlı olarak. Gelen kitlenin fakir olduğu savında bile sonuç değişmez. En alt tabaka evler başka insanlar tarafından doldurulursa herkes daha üst kademelere geçmeye çalışmak zorunda kalır.

Bu madde halen geçerliliğini koruyor.

Ucuz krediler: Özellikle pandemi de çok artmış olsa da Türk Lirası gibi hızlı değer kaybı yaşayan bir birimde düşük fazile kredi verilirse aklınıza gelebilecek her şeyin fiyatı artar. Son dönemde ucuz kredi dönemini rafa kaldırmış gibi görünüyorlar.

Bu madde geçerliliğini korumuyor.

Değer koruma isteği: İnsanlar emek vererek kazandığı parayı korumak ister. Bu doğal bir süreçtir. Eğer bir para çok hızlı değer kaybediyorsa ve kendinizi korumak için altın yada USD gibi varlıklara yönelmek istiyorsanız burada bankalarla ilgili güven problemi ortaya çıkıyor. Sürekli olarak piyasadan döviz çekmek için debelenen bankaları görünce dövizinizi bankada saklamak istemezsiniz. (Bakınız: Libya örneği) Bu nedenle insanlar varlıklarını fiziki varlıklara kaydırmaya başladı. Arsa, araba yada ev alımı gibi işlemler eldeki parayı korumak için en güvenli yöntemlerden birisidir.

Bu madde halen geçerliliğini koruyor.

Yüksek enflasyon: Enflasyondan korunmak isteyen insanların yukarıdaki madde de yazdığım gibi çok fazla şansları yok.

Bu madde halen geçerliliğini koruyor.

Yabancıya emlak satışı: Türk Lirasının yaşadığı değer kaybıyla birlikte diğer ülke vatandaşları için ucuz pazara dönüştük. Haberlerde sürekli çıkan Bulgaristan'dan gelen ve alışveriş yapıp aynı gün dönen insanları hatırlayın. Emlak sektöründe de aynı etki geçerli. Bizim için artık alınması neredeyse imkansız olan yerler birileri için hala ucuz.

Bu madde halen geçerliliğini koruyor.

Yapı maliyetinin sürekli olarak artması: Çoğu hammadde ya çok zor bulunuyor yada hiç bulunamıyor. Bu ve döviz hareketlerindeki yükselişin doğal sonucu olarak insanlar ellerini ceplerinin daha derin noktalarına sokmak zorundalar. Geçen sene geniş kapsamlı bir tadilat yaptığım için yakından takip etme şansım oldu. Sadece 3 ay gibi kısa zaman dilimlerinde bile maliyet çoğu üründe iki katına çıktı.

Ev bulamama sorunu yaşanan bir ülkede insanlar yeni yapılar yaptırmak zorundalar ve maliyetler yüksek olduğu sürece ev fiyatlarında düşüş görmek çok mümkün değil.

Bu madde halen geçerliliğini koruyor.

İnşaat malzemelerinin zamlanması: Türkiye'nin son 20 senesinin her yeri betonlaştırmak ve yeni yapılar inşa etmekle geçtiği düşünüldüğünde ekonomiyi yavaşlatmamak adına inşaatlar son hızla yapılmaya devam ediliyor. Talep fazla ve arzda sınırlı olduğu sürece fiyat artsa bile ödemek zorundayız.

Bu madde halen geçerliliğini koruyor.

Fiyat artışına sebep olan daha bir çok etmen var. Ve bu etmenlerden sadece bir tanesinin kısmi yok olması maalesef fiyat artışını durdurmak için yeterli gelmeyecektir.

Konut probleminin çözümü ya da emlak sektöründe rahatlama yakın vadede zor, diğer forumdaşlar gerçekten profesyonel yaklaşımla konuyu ele almışlar, nereden bakarsak bakalım 10 milyon üzeri geçici sığınmacı veya mülteci veya her neyse var memlekette, bu arada asıl takıldığım mevzulardan biri, ulan dünya kadar çimento fabrikası var, demirçelik fabrikası var, kum çakıl zaten ithal değil, inşaat sektöründeki maliyetlerin dövize endeksli olmasına aklım ermiyor. en büyük endüstrisi inşaat olan bir ülkede inşaat maliyetleri mesele olmamalı, oluyorsa da lütfen mevzuya vakıf biri bana anlatsın.

Evet arkadaşlar verdiğiniz veriler bilgiler doğrudur şu an hala geçerliliğini sürdürmektedir. Ama şunu unutmayın nasıl ki faiz indirimi furyası sürdürülebilir akıl işi değildi ve mecburen son verildi konut sektöründe de bu uçuş mutlaka son bulacak hatta eli kulağında diyebilirim çünkü bu gidişat sürdürülebilir değil.

İnşaat maliyetleri neden bu kadar astronomik bir şekilde artıyor diye soran arkadaşım şöyle açıklayayım mutlaka btc eth gibi kripto paraları alıyorsundur eğer almıyorsan da şöyle örnek vereyim TL karşısında ki baz aldığımız para birimi ne USD. USD dünyanın rezerv para birimidir. Her şeyin fiyatı USD ile değer biçilir. Buna örnek olarak verecek olursak hepimizin bildiği, Altının Onsu, Varil Petrol Fiyatları halk arasında en çok bilinenleri sayabiliriz. Gelelim inşaat maliyetlerine.. Aynı şekilde çelik, demir ve diğer materyallerin hepsi dolar bazında fiyatlanmaktadır. Haliyle ülkemiz para birimi TL'nin değer kaybı otomatik olarak dolar ile fiyatlanan bu ürünlerin hepsine de otomatik olarak astronomik derecede yansımaktadır. 2021 ocak ayında 8 tl civarlarında dolaşan mazot fiyatları ve yine aynı dönemdeki dolar kuru fiyatlarıyla şu an ki fiyatlar arasında minimum 3 kat fiyat var. 2021 Ocak ayında 1 Milyon TL olan bir dairenin fiyatının şu anda 3 Milyon TL olması bundan kaynaklıdır. Şimdi konumuz şu dolar dünya çapında da TL karşısında ki performansını gösteriyor mu hayır tam aksine yaptığı rallisinin sonlarına yaklaştık çünkü FED her ne kadar 2023 sonuna kadar 2 faiz artırımına işaret etse de piyasa bunu zaten çoktan fiyatladı ve dolar artık eskisi kadar güçlü olamayacak. Ek olarak belirtmek isterim ki aynı dönemde 2825 Tl olan asgari maaş ise yaklaşık olarak 4 kat artmış. Baktığınızda gelirler dolar bazlı artışa göre daha fazla ama burada belirtmek istediğim ülkenin çoğunluğunu oluşturan asgari maaşlı kesimin bırakın ev almayı artık kiralık ev tutamayacak kadar fakirleşmiş olmasıdır. Ve halkın barınamadığı bir ülkede yabancılar alıyor diye bu fiyatlardan ev satışı yapılması sürdürülebilir olmadığıdır. 

Arkadaşımızın dediği gibi hala yabancılar tarafında da emlak patronları tarafında da konuta talep var. Bunu inkar etmiyorum hiçbir şekilde. Türkiye Cumhuriyeti bütçesine bakacak olursanız ülkenin 3'te 1'îni çalışan kesimin üzerinden elde edilen vergi gelirinin oluşturduğunu görebilirsiniz. Devlet bir yerde kazanç ve rant varsa mutlaka ama mutlaka o kazanca ortak olur. Evet herkes kredi bolken çatır çatır ucuz kredileri çekip kentsel dönüşümden evlere girdiler ama o zaman ki rakamlar ve şartlarla günümüz şartları bir değil. Krediler faiz artışlarıyla fahiş oranlara ulaşmış durumda. Eğer devlet kişinin oturmadığı ev harici diğer evleri için, yada farzı misal 2. evinden sonra ki ev sahipleri için ekstra vergi çıkarttığında bu emin olun ki bu şişmiş olan emlak balonunu bir anda patlatmasa da satışları yavaşlatacak ve maliyetler ne kadar çıkarsa çıksın talep olmayacağı için piyasayı düşürmeye başlayacaktır. İkinci bir husus artan faiz oranları otomatik olarak ticari işletmelerin üzerine kredi kullanmak istediklerinde bir yük olacak ve daha az çalışanla yola devam eden işletmeleri doğuracak, işleri azalıp zarar yazmaya başlayanları iflasa yönlendirecek ve piyasaya genel olarak bir durgunluk gelecektir. Borcunu ödeyemeyen insanlar her ne kadar krediyi ucuza kullanmış olsalar da evlerini satışa çıkaracaklar yada borçlarına karşılık evleri bankalara devredeceklerdir. Yakında ilan sitelerinde bankadan satılık ilanları görürseniz şaşırmayın.

Türkiye için iç açıcı senaryolar değil biliyorum. Gönül ister ki dilimizden düşmeyen 10 milyon ama en az bir şekilde yurda girmiş 20 milyon mülteci gitsin. Hem iş gücü piyasamıza yerli kendi insanımız katılsın, yabancı iş gücü olarak, evimizi, yaylalarımızı, topraklarımızı alarak değil de yatırım yaparak gelsin. Bırakın asgari maaşın kaç para olacağını enflasyon üzerinde zamları, gerçekten de resmi rakamlarda yer alan dolar bazlı gayri safi milli hasıla kadar gelirimiz olsa hepimiz huzur refah içinde yaşasak.

İşin özü şu an bahsettiğiniz, söylediğiniz verilerin hepsi doğru hepsi yürürlükte ama bu sürdürülebilir değildir ve bu ülkenin bu gidişatı kaldıracak gücü kalmamıştır. Ya devlet ya işletmeler ya da halk tarafında bu bir noktada mutlaka patlak verecek ve bu gidişat duracaktır. Bu gidişatın böyle gitmesi de patlaması da bizim maalesef lehimize değil aleyhimize olacaktır.

Saygılar.

Yazınızda net olarak katılmadığım iki husus var.

Birincisi doların dünya çapında güçlü olup olmaması evet Türkiye'yi bağlar lakin Türk Lirası dünya geneline göre de sürekli olarak değer kaybetmeye devam ettiği sürece doların güçsüz olmasının etkisini Türkiye'de net gözlemleyemeyiz.

İkincisi kıyaslamada dayanak noktası olarak ele aldığınız asgari ücret geçtiğimiz bir kaç senedir Türkiye'de en iyi iyileştirmeleri alan ücret tipi ve alım gücü kaybını yüzdesel olarak en az yaşayan grup. Sürekli olarak üzerinde oynanmış enflasyon oranlarının çok daha üzerinde iyileştirmeler aldılar. Özel sektör, emekliler, memurlar dahil hiç bir kesim aynı oranda zam almadı. Memurların bugün aldıkları son yılların en büyük iyileştirmesini de bu hesaba dahil edebilirsiniz.

Faizlerin artmasının etki göstermesinin en temel sebebi dolaşımdaki para miktarının azalacak olmasıdır lakin Türkiye'de son dönemde uygulanan ve ödemeleri henüz tam olarak gerçekleştirilmemiş kirli defterler olduğu sürece dolaşımdaki para miktarı düşünüldüğü kadar azalmayacak.

En basit ölçekten bile bakacak olursak geçen ay Amerikan Doları TL karşısında ~23 değer kazandı. KKM hesaplarındaki toplam mevduat 2.5 trilyon lira civarındaydı bu da bu miktarın %25'i kadar TL'nin sadece bu ayki artış sebebiyle basılmak zorunda olduğu anlamına gelir. Seçim öncesi dolar bazında faizi baştan ödenen ve ana parası dolar olarak geri ödenecek varlıkları hesaba dahil etmiyorum bile.

Bankaların halen paranızı getirin +%30 faiz verelim diye mesaj atmaya devam ettiği bir ortamda yaptıkları faiz artışı maalesef dolaşımdaki miktarı azaltmaya yetmeyecek. Kredilerin kısıtlanmış olması sadece memur, işçi ve diğer alt tabaka çalışanların ev almasının önüne geçer. Dolaşımdaki para arttığı sürece birileri hala ev, arsa almaya devam edecek.

Ek olarak dolaşımdaki paranın seçim ekonomisi nedeniyle ve KKM geri ödemeleri nedeniyle nasıl patladığına dair grafiği ekliyorum. Arttırılan faiz muhtemelen sadece o sondaki dik çubuğun dikliğini kısmen almaya yetecek.

https://telegra.ph/file/30a715dd6d3828c292fa9.png

Not: Alt tabaka derken aşağılama ifadesi değil artık bu ülkede eskiden orta tabaka olarak belirtilen tabakanın aşağıya indiğini ifade etmek istedim.

İnşaat maliyetleri düşmediği için düşmeyecek diyen çok fazla kişi var.
İnşaat maliyetleri yükselmesine rağmen fiyat düşebilir.
İnşaat maliyetleri yükselmesi sadece yeni konut inşasını yavaşlatır hatta durdurabilir.
Ama fiyatın yükseleceği anlamına gelmiyor. Arz azalmıyor sadece arz bir süre sabit kalacak. Hatta toki vs devlet destekli projelerle toplam konut sayısı artmaya devam edebilir.

Ayrıca neden TL olarak olaya bakıyorsunuz? TL bir şeyin değerini ölçmek için kullanabilecek para olmaktan çıkalı çok oldu.
İnşaat malzemeleri USD bazında aşağı yukarı aynı. Bizde elimizde USD tutuyoruz. Arsa fiyatları artmadığı sürece maliyeti USD bazında körükleyecek bir durum yok.

+Yeni konut yapımı için devlet ek teşvikler sunacak.
+Enflasyon oranı hatta enflasyonun üzerinde faiz önümüzdeki dönemlerde illa gelecek.

Dünyada konut fiyatları artışında birinci sıradayız. Dünyada en çok konut fiyatı artan ikinci ülke Sırbistan. Türkiye ile Sırbistan arasındaki konut artışına bakarsak Türkiye'de konut fiyatı Sırbistan'dan 6 kat fazla artmış. Yani ikinci ile aramızdaki fark bile çok büyük. Yani bir tek bizim ülkemize özgü bir durum olarak abartılı bir artış var. Durum anormal ve bu anormal durumunda ev almayı düşünen varsa iki kere düşünmeli.

Fiyatlar anormal ancak paradaki değer de anormal. Ülkelerin arasında 1 ayda parası %30 değer kaybeden herhalde bir biz varız. Rusya Ukrayna savaşı çıktı dünyada en çok değer kaybeden para birimi olduk şaka gibi. Rusya’nın ve Ukrayna’nın para birimleri bizden sağlam durmuştu. Aslında bu örnek bile bize nelere dikkat etmemiz gerektiğini yeteri kadar ispat ediyor. Artık temelleri sağlam olan bir ekonomi modeline ihtiyaç var. Fiyatın stabil seviyelerde olmasını sağlayacak bir ekonomik model.

Bu ekonomik model olursa ev fiyatları da düşer, araba fiyatları da düşer, teknolojik aletlerin fiyatları da düşer. Şu aşamada zaten sıfır ürünün ÖTV’si ile firmadan çok kazanan devletimiz daha çok kazanır çünkü istediği kadar parayı basar.

Türkiye’de balonlar sürekli şişer hocam. Patlayacağına da inanmıyorum çünkü siz hesabı Türk lirası cinsinden yapıyorsunuz ve dolar olarak fiyat sürekli arttığı için maliyetler artıyor, artan maliyet ikinci ele de yansıyor. Araçta da durum aynı. Dolar artıyor ve dolar arttığı için artan sıfır arabaların yerine ikinci el almak isteyenler yer yer sıfırdan pahalı fiyatlarla karşılaşıyorlar. Balon da patlamıyor böylece.

Arkadaşlar balon var yok değil. Patlayacak elbette, patlamayacak da değil. Ama batılı ülkelerle Türkiye'nin bazı bölgelerini aynı kefeye koyarsanız hata edersiniz. Bakın neden? Öncelikle Türkiye'nin büyük illerine (İstanbul, Antalya, İzmir, Bursa özellikle, hatta belki Muğla da dahil) inanılmaz iç dış göç var. Bu göçün etkisi hep zam olarak dönecek. Ayrıca Türkiye'de 500 eviniz de olsa ek vergi ödemediğiniz için sizi ev almaktan caydıracak hiçbir şey yok. Son olarak da ülkede ekonomi düzeldiği anda ilk düşecek şey ev kredisi faizleri olur. O yüzden ev alma planınızı düzgün yapınız.

Şu anda özel bankalar kredi oranlarını 2’nin altına düşürürse ev almak düşüncemde var. Ev sahibi olmak Türkiye’de mantıklı. En azından evinizi alıp başınızı koyacağınız bir eviniz olduğunda maaşınızın yarısını vermeyeceksiniz kiraya. Fahiş kiralardan kurtulmanın en basit yolu ufak tefek de olsa bir ev sahibi olmaktan geçiyor.

Balon falan yok. neredeyse işçilik hariç her hammaddede yurt dışına bağlı olursan ortalama bir metrekare'nin üretim makliyeti 3500 liraya gelir. Sen buna arsa vs bir dünya da tapu gibi masrafları eklediğin an evin maliyeti 1milyonliranın üstüne çıkıyor.

Malesef keşke balon olsa beklesekde düşssen bastığı para hala ekonomiye tam yansımadı daha uzun bir süre fiyatların artacağını düşünüyorum işin kötüsü bunu gördüğüm halde birşey yapmadım.

Ülke artık üretime geçer inşaat işlerine epey ara verilir diye düşünürken çocuklugumun geçtiği ilçede önüne gelen  inşaat işine girmiş.
Bir abiye sordum abi senin evin var kiraya da vermezsin neden 2.5 milyon TL'ye daire aldın diye.
Abim para ile tarla alamam arsa da alamam para eriyip gideceğine daire bari alayım dedi.

Hocam şöyle de bir durum var. Söylediklerinizde haklısınız ama Antalya, İstanbul, İzmir gibi şehirlerimizde bazı fiyatlar ABD’deki evlerden dahi daha pahalıya satılıyor. Basit bir apartman dairesine 30 milyon lira istiyorlar. 1 milyon dolardan fazla yapıyor. 1 milyon dolara ABD’de çok iyi bir ev satın alabilirsiniz prosedürleri geçerseniz. Avrupa’da da vatandaşlık veren ülkeler bile var bu fiyata. Neden İstanbul’un keşmekeşini bu fiyata çekmek istiyorsunuz ki mesela? Bu anlamda balonlar da var.

Ne olursa olsun, hangi argumana dayanirsa dayansın, önceden sadece erkeğin çalışarak evini arabasını alıp çoluk cocugunu okutabildigi günlerden, karı koca çalışanların ev almak için yıllarca kredi ödemek zorunda olduğu günlere geldik, ortada bir kusur var muhakkak ki, gelirini giderine orantılı arttırmaya gücü yetmeyen bir ülkeyiz, ulan herşeyi bir kenara koyalım, dünyanın en bereketli topraklarına sahibiz, temmuzda domates 20 lira kardeşim, evi arabayı falan siktiredin, hani şu biz eskiden tüp kuyruğuna yağ kuyruğuna giriyorduk, şimdi herşey var diyen dayılar belamizi diktiler.

Tüp kuyruğu kaç sene sürmüş acaba? Bu muhabbetten gına gelmeye başladı gerçekten. Bıktım, bunaldım. Yağ kuyruğu, ekmek kuyruğu falan sözlerini kullananların yaşları artık o günleri görmeye yetmeyecek bile. Adam 22 senesini bu iktidarda geçirmiş, bu iktidar da geçirmişte geçirmiş. Ben o günleri görmedim diye neden saçma sapan şekilde bu insanların yönetimine katlanmak zorundayım ki? Şimdi Allah’a şükür sıraya da giremiyoruz. Çünkü alacak parayı kolay kolay bulamıyoruz. Ne ev, ne araba. İkisi de insanlar için hayal. Asgari ücret 11 bin lira oldu ve ev kiraları 10 bin liradan az değil. Bunu söylediğimizde yine aynı kesim iki işte çalışın kardeşim biz yağ kuyruğu zamanındayken gündüz başka gece başka işe giderdik diyorlar. Al bir de buradan bak.

Siz patlayacak arsa balonunu seyredin asıl.


Köpek bağlasan durmayacak yerlere yuzbinler milyonlar isteniyor bakın böyle giderse bir dram yaşanacak.

Emlak balonu olduğuna inanmıyorum. Çünkü, bu ülkede ev her zaman değer kazanıyor. Nedeni ise nüfusun arkasında saklı. Ek olarak, yabancıların talebi ortada. Balon olduğuna inanmıyorum. Girdi maliyetleri artarken ev fiyatlarının düşmesini beklemek komik olacaktır.
Not:ekonomist

Verilen taahhütleri yerine getirebilmek için KDV artışına, MTV de 2x, imei kayıt ücretinde 3x, pasaport harcı vs gibi birçok kalemde bir gecede artış yapan devlet diğer ödemeleri karşılayabilmek adına 2+ üstü ev sahiplerine ek vergi getirdiği, yıl içinde 2. Arabadan sonraki al sat için ek vergi getirdiği an ne inşaat maliyeti ne dolar endeksi hiçbir şey etken olmaz millet elinden çıkarmak için ne yapacağını şaşırır. Burada tek ekmeğine bal sürülenler vatandaş olmadan emlak,arsa,araba sahibi olan yada ticaretini yapanlar olacaktır. Çünkü vatandaş olmadıkları için vergiye tabii olmayacaklar.

Emlak balonu Türkiye de olmaz nedeni ise çok basit sürekli dışarıdan gelen yabancı uyruklu insanların yarattıkları talepler. Bazı fırsatçı satıcılar, aracılarda yüksek fiyattan bu taleplere yanıt verince sürekli fiyatlar artıyor, enflasyonun ayrı ham maddenin ayrı etkisi var. Bir çok nedeni bir arada emlak fiyatlarının yükselmesinin bide İstanbul gibi büyük şehirlerde artık sabitlenir yüksek diye söylenen fiyatlar belki çok daha fazla fiyatlanır. Düşeceğini hiç sanmıyorum.

Bende patlayacağını düşünenlerdenim. Evet dışarıdan birçok yabancı gelip daire satın alıyor yabancı derken buna Araplar desek daha makbul olur. Fakat bunların alımları da bir yere kadar ben artık devletin bu duruma dur diyeceğini bekliyorum ya da hayalcilerden biriyim. Elin yabancısı rahat rahat ev satın alabilirken bizler 1 daire zor alırız ki şuanki ekonomik koşullarda o da hayal oldu. Yabancı yatırımcı da sürekli daire satın alamayacağına göre piyasa elbet durma noktasına gelecek ve bu balon patlayacak.

Bu yabancıya ev satışı olayı da özellikle ev ile birlikte vatandaşlık da verilmesi olaylarından dolayı yabancılara cezbetmişti. Sahibinden'e girdiğimizde bir sürü bu tarzda ilan görebiliyorduk. Böyle saçmalıklara bir an önce bir son verilmesi lazım. Türk vatandaşlığı bu kadar ucuz bir şey değil.

Yabancılara çok daha büyük paralara ev satışı yapacaklar diye kendi vatandaşımız çok daha zor ev almaya başladı. Tabi ki fiyatların artmasının tek sorumlusu bu uygulama değil ama fiyatların daha da şişmesine sebep olduğu apaçık yani.

Merkez Bankası biraz daha faiz arttırıp kredileri kısmalı.


Evleri bilmem ama arsa fiyatları yarı yarıya düşecek. Seyredelim hemde dolar bazında değil TL bazında. Bu kış renkli geçecek.

Emlak piyasasında hem balon var hem de iktidarın yönetimsel sorunları var. Ham maddenin ithal olması ev fiyatlarını tetikliyor. Doğudan batıya gerçekleşen göç ev fiyatlarını tetikliyor. Mülteci sorunu ev fiyatlarını tetikliyor. Fakat ilan sitelerinin ev sahipleri lehine düzenlenmesi de balonu tetikleyen faktörlerden biri. Evini satılığa çıkaranlar organize olabiliyor bu sitelerde. Birkaç organize olmuş insan düşünün. Birden fazla eve sahip olsunlar. Hemen satmak istemedikleri evlerin fiyatını çok aşırı değerlerden satılığa çıkarırlarsa başkaları da piyasa emsal rayiçlerinin üzerine çıkartır fiyatını. Çünkü kimse evini ucuza satmak istemez. İlan siteleri balonu yaratabilecek kişilerin lehine ve bu kişilerin organize olma imkanları var. Emlakçılar meslek odası olarak organize çalışma imkanına sahip. Organize olamayan tek grup kiracılar. Ben bunun dışında emlak piyasasında bir balon görmüyorum.

Bu tespitiniz aslında kulağa mantıklı geliyor, ya da çaresizlikten gerçeklik payının yüksek olmasını istiyor da olabilirim😅 ama üzerinde mutlaka kafa yorulup, piyasayı takip etmekte mutlaka fayda var sanırım. Gerçi arsa fiyatları düşerken üzerine yapılacak konutların fiyatlarının bundan olumlu etkilenmemesi için başka negatif faktörlerin devreye girmesi gerek diye düşünüyorum ya, yine de takip edeceğim.

Atilla Yeşilada'yı mı takip ediyorsunuz sayın OP? Ben de onu takip ediyordum bazı konularda. Özgür düşünceli, aydın bir ekonomist. Ama son 3 senedir emlak balonu patlayacak diyor nerdeyse. Ham maddesi ithal bişi Dolar artarken nasıl patlar? Atilla Yeşilada'nın fiyatlar geri çekilecek söylemi de var üstelik. Bi bakalım tarihe. Türkiye'de ne zaman hangi malın fiyatı geri çekilmiş. Bana bi örnek gösterin. Emlak sektöründe çok yoğun bi iş gücü var ayrıca. Hem nitelikli hem beden gücü ağırlıkta bi planlama var. Hangi birinin maliyetini azaltacaksınız. İki birimin de maliyetini azaltamazsınız. Ne ham madde ne işgücünün maliyeti azaltılamaz. Bana kalırsa otomobil piyasasında bi balon olabilir. Ama emlak piyasasında bi balon yok.

%25 kira zammı yasasından sonra boş evlere yüksek vergi yasası da konuşuluyor ama bence bir çözüm değil. Emlak balonu bence patlamayacak nedeni ülkeye akın akın kaçak göçmen geliyor. Ve TL sürekli değer kaybediyor. Bu iki parametre devam ettikçe bu balon patlamaz. Yabancılara ev satışının durdurulması ve örnek veriyorum beş evden daha fazla evi olanlardan ekstra vergi alırsanız o balon ancak öyle patlar.

Mantıklı aslında belirli sayıdan fazla evi olan kişilerden ek vergi alınması mantıklı geliyor kulağa.Bakıyorsun senelik cüzi miktarda vergi veriyor ama aldığı kira bu ödediği vergiyi gölgede bırakıyor.Üstelik kontratta düşük gösterip gerçekte fazla kira alanlar da var ve bu da durumu işin içinden çıkılmaz bir hale getiriyor.Ülkeye giren Bacha Bazi’ciler, Suriler, diğer sapık onlarca, yüzlerce millet yüzünden bu ülkenin evladı ev alamaz duruma geldi.İş yeri açarlar denetim olmaz, vergi vermezler.Bir Türk bunu yaparsa ensesinden yakalarlar.

Yasaklar ve yüksek zamlar çare değil bunu ne zaman anlayacaklar acaba? Evini boş olarak bırakan insanların mutlaka bir mazereti var ki doğal olarak ev onun ise ister boş bırakır ister dolu buna kimse karışamaz. Arsa alan insana neden üstüne ev yapmıyorsun diye ek vergi mi alacaklar? Arsa alan ev yapmak zorunda olmadığı gibi, ev alan da kiraya vermek zorunda değil. Madem devlet bu kadar vatandaşını düşünüyor yapsın TOKİ binlerce ev, Suriyelilere değil Türklere versin, insanlar kira derdinden kurtulsun veya devlet kendisi kiraya versin ve lojman gibi tek bir fiyat üzerinden herkese kira ödetsin. İşte o zaman gerçekten çözüm odaklı yaklaşıyorlar diyebilirim. Şu an bağcıyı dövmekten öteye gitmiyorlar.

Devlet bir takım önlemler alma yoluna gidiyor mu yoksa gidiyormuş gibi mi yapıyor çok emin değilim aslında. Araç piyasasında da hergun stokculuk haberleri duyuyoruz, sıfır araba bulunamadığı, bulunduğunda da ekstra enteresan mevzular döndüğü ile ilgili haberler de cabası.  İnsanlara imkanı varken aldıkları evin hesabının sorulması bana saçma geliyor, asıl soru, toplumdaki her kesimin ulaşabileceği çeşitlilikte ve bütçede konut neden yok, çok değil birkaç sene önce konut kredi taksit tutari kadar meblağlar bugün kiraya yetmiyor, mevzu nasıl buralara geldi, yetkili mercilerin önce buraları aydınlatması gerekmez mi?

bugün bi haber okudum özellikle bodrum otelleri sezon ortasında yüzde 55-60 bandında doluluk oranı varmış, lüx işletmeler işçi çıkartıyormuş, bilen bilir bodrum cennet köşelerden biri özellikle düşük nem kuru havası da tercihte etkili oluyor vs.. her neyse  :) adam "bodrum'a gidip binlerce dolar vereceğime yurtdışına giderim daha iyi" diyor, emlakta da sadece yurtdışı göç anlamında söylemiyorum belki yakın il ve ilçelere hatta köylere bile akın olabilir.

BTC bile sınırlı arzına rağmen 69k'dan geldi 15k'ya indi şimdi 29k'larda bir OBO gibi düşünürsek... emlak ve araç fiyatları da artmaya devam ederse talebin yurtdışına kaymaya başlayacağını düşünüyorum, oturmak için alanlar alır yine ama millet miami'deki ev parasının iki katını ne diye bir banliyödeki residansa gömsün? araçlar da vergi-bakım-yakıt vs gibi nedenlerden baş ağrıtıyor 2 tane varsa birini satma yoluna gidebilir insanlar

bir de Venezuela örneği var, ekonominin göçtüğü bir ülke, anti kapitalist anti emperyalist zırvalarına girmeden konuşursak güvenlik 0 yazıyla zero!
villalar bedavadan hallice çünkü alıp oturursan gece istenmeyen misafirlerin geliyor :o şimdilerde nispeten bir düzelme yaşansa da yıllar boyu çekilen çileleri düşünürsek dibi gördüklerini söyleyebiliriz. ideolojik tartışmalara girmeden youtube'a venezuela yazın bir sürü değişik kaynak var açın izleyin...kriz başlangıcında 100k olan bir ev krizin derinleşmesi sonucu ortaya çıkan durum neticesinde 10da 1 fiyata düşüyor.

kısacası ekonomik kriz ve güvenlik sorunları emlakta yaşanan artışı söndürüp tersine çevirebilir. esenyurt ile ilgili haberler sürekli önüme düşüyor mesela hatta "esencılıs" adı takılmış sakinlerince :) yani ekonomik kriz emlak artışında etkili ama tersine de neden olabilir, bu tamamen bir konjonktür meselesi
suriye ve ukrayna yeniden güvenli bölge olması durumunda da tersine göç başlayabilir, 2. dünya savaşından sonra almanya'nın kısa sürede göç almaya başladığını unutmamak gerek, yeniden imar ve kalkınma için belki burdan işçi bile gidecek oralara...

Türkiye'de görünür de yakınlarda emlak krizinin çözüleceğini düşünmüyor olsam da verilere bakmak gerekiyor bir çok yönden değerlendirebilir bir konu.
Ülkemizde emlak fiyatlarında, ekonomik koşullar, nüfus hareketleri, arz ve talep dengesi, faiz oranları, piyasa güveni gibi pek çok değişken faktör var.
Zaman yaydığımız zaman belli dönemlerde emlak fiyatları artıyor bazı dönemlerde azalıyor. Emlak krizini yakın bir tarihte 2008 yıllarında yaşamıştık, o zamanlar küresel finans krizine yol açan etkenlerden biri olmuştu.

Venezuela ile bizim ülke dinamiklerimiz çok farklı. 300 sene İspanyol sömürgesi olarak kalmış bir ülkede yaşanan güvenlik açıklarıyla bizi kıyaslamak çok doğru değil. Devlet gelenekleri bizdeki kadar güçlü değil. Bizdeki ekonomi yönetimiyle bizim ülkemizdeki devletçilik anlayışı bu kadar sert olmasaydı defalarca iflas bayrağı çekmiş, iç karışıklıklar yaşayan bir ülke olurduk.

Evlerin fiyatları karşılaştırılırken de yapılan basit bir hata var. Miami'de en kıyı köşe evler ile kıyaslamalar yapılıyor. Kıyaslamada geçen evlerin berbat çevrelere sahip olduğuna emin olabilirsiniz. Benzer durum Paris v.b. için de geçerli. Her apartman girişinde uyuşturucu satıcılarının beklediği, polisin bile girmekte zorlandığı bölgeler var.

Türkiye'de ortalama ilçelerde hala 2 milyon TL ve altına yeni ev bulmak mümkün. Ve bu para Türkiye'de yaşayan ortalama bir vatandaş için hayat boyu kazanılacak para iken Avrupalıların çoğu için (67000 Euro) neredeyse 1 yıllık kazançlarına eşit. Bir an için Türkiye'de ortalama maaşa sahip herkesin 1 senelik maaşı ile ev alabildiğini hayal edin ne demek istediğimi anlayacaksınız.

Adamın atadan dededen 300 evi var mesela, ayda 3 trilyon örnek veriyorum kiralardan geliri var ama verdiği vergi kazandığının yanında bir hiç. Ve bu tarz adamlar sırf kiralar yükselsin diye çok yüksekten fiyat açıyor gerekirse boş tutuyor. Düşünsenize bu tarz 20-25 adam aynı anda hareket ettiği zaman kiralar bir anda yükseliyor o muhitte, o şehirde. Yine dediğiniz gibi birçok ev sahibi kirayı düşük gösteriyor o işe de bir çözüm bulunmalı.

Atadan kalma evleri olanlar zaten hayata 5-0 önde başlıyor nedenine gelince bir de diğer yanda bir ev için 30 senesini veren insanlar var, bu 30 sene sonunda başını iyi kötü bir yere koyduktan sonra hayatını kaybedince çocuklarına kalıyor ve onlar da evi satınca 30 senelik emek bir hiç oluyor, yani işin aslı tek ev için 30 sene vermektense 30 sene içinde keyifle yaşamak en güzel olmalı,

Bankaların 10 yıl vade ile %1.20’den kredi vereceğine dair söylentiler dönmeye başladı. Emlak piyasası çok düştüğü için böyle bir karar alınacağı konuşuluyor. Tabi bir sürü inşaat firması ile ortak iş yapıldığı için piyasanın canlanması lazım. İnsanlar ev alarak yatırım yapmak yerine borsada, dövizde ve altında takılıyor. Bu da bazı kişilerin işine gelmiyor tabi ki :)

Özellikle depremin etkilediği illerdeki felaketin boyutu, sürekli sayıları artan sığınmacılar, hayat şartları vs sebebiyle yakın gelecekte konut fiyatları ile ilgili düşüş beklentim yok maalesef.
Hocam piyasanın canlanması için betondan beklentisi olan ekonomiler bence bitik ekonomilerdir, biz yıllardır betona yatırım yapıyoruz, gelinen nokta ortada, dünya kadar hastane yapıldı, doktor bulunamıyor, yollar yapıldı, geçen de geçmeyen de ödüyor, örnekler arttırılabilir, ama netice değişmiyor.

Emlak balonu var demek kendini kandırmaktan başka bir şey değildir. Enflasyonun yüksek olması fakat bizlere aktarılan enflasyon sadece buz dağının görünen kısmı kadar. Fiyatların bu kadar artmasındaki temel faktörler sayacak olursak:

- Türk Lirasının hızlı değer kaybetmesi sürekli para basılması dolayısıyla enflasyonu tetiklemesi.
- İnşaat yapım maliyetlerinin her geçen gün artması.
- Her yıl ortaya atılan düşük faizli konut kredileri.
- Enflasyonist ortamda liranın her geçen gün değer kaybetti için maaşların katlanarak artması dolayısıyla konuta olan talebin artması.

Kiraların yüksek olması insanları bir şekilde ev sahibi olmaya zorluyor yani talebi tetikliyor, talep olduğu sürece konut fiyatları düşmez.

Dolar bu gün 27 lira çok çok iyimser olalım dolar 15 liraya kadar düşmüş olsa bile 5 milyonluk evin fiyatı düşse düşse %10-25 düşer fazlasını beklemeyin. Yıllardır emlak balonu var diyenler yüzünden daire almayı erteleyenler bu çok pişman oldular.

Yine insanları uzun vadeli borçlandırma yoluna gidecekler. Zaten bizim insanımız da buna razı. Özellikle evi olmayanlar haklı olarak bankaya sabit kredi öderim 15 yıl sonra ev benim olur. Zam derdi yok evden çık derdi yok. Evi olmayan için mantıklı. Evi olan da kredi ile ev alıp eve kiracı sokup koraciya kredi ödedip 2. Evim olsun mantığı var. Ekim ayında işin detayı belli olur.  Bakalım ne gibi şartları var

Uzun yıllar kredi ödemek bana da mantıklı geliyo. Nasıl olsa paranın bir değeri yok ve her geçen gün daha da değer kaybediyor en azından kredi çektiğiniz zaman elinize geçecek bir gayrimenkul sahibi olacaksınız. Zaten fırsatlar dahilinde herkes alabildiği kadar ev alıyor şu anda çok ilginç bir ortam var ya çok paramız var ya hiç paramız yok :)

Emlakta balon olduğunu düşünmüyorum. Fırsatçılığın sebep olduğu astronomik rakamların geri çekilmesini bekliyorum ancak 2-3 milyona satılan 1+1 2+1 tarzı evlerin fiyatlarının hala aynı kalacağını düşünüyorum. İkinci konutunu alacak kişilere %75 kredi daraltması geldi. Bu karar konut piyasası için uzun vadede olumlu olabilir.

%1.20 faiz oranıyla konut kredisi verileceği haberini görmüştüm bu sebeple ev sahipleri her zaman olduğu gibi konut fiyatlarını arttıracaklar. Uygun konut kredisinin bence bizim ülkede faydadan çok zararı oluyor çünkü her şeyde olduğu gibi konutlardada fırsatçılık devam ediyor. Ne sağlam balonmuş arkadaş bir türlü patlamıyor. :)

Devletin açıkladığı hiç bir şey yok. Bence bu planlı basılan bir asparagas haber. Zaten artmış fiyatları daha da arttırmak için nasıl bir yol bulabilirler ki başka şekilde? Eylül ayında böyle bir şey tahmin ediliyor diyorlar ama kaynak ne? Kaynak belirten tek haber sitesi görmedim. Sadece sallama içi boş instagram postlarından birisi.

Kaynağa gerek yok burası türkiye hangi kaynaksız haber doğru çıkmadıki. İktidarın beton aşkı ve beşli çeteleri bu ekonomik burhandan çıkartmak için ve daha fazla zengin etmek için herşeyi yaparlar. Yeterki tezgah dönmeye devam etsin. Kasım ayına doğru esnaf kefaletlerden de kredi muslukları açılabilirmiş,

Er yada geç açılacak bu musluklar bunu biliyoruz değil mi? Ülkede 2016 yılında veya 2017 yılında hiç bir geliri olmayan adama bile binlerce lira borç veriyorlardı kredi olarak bunları hatırlıyorum. Ayrı bankalardan bir sürü kredi çeken arkadaşlarım olmuştu. Şimdi kredi vermeme olayı tamamen saçmalık. Bu mutlaka düzeltilecekti ve ne zaman olacağı bilinmiyor sadece. Patlamak üzere olan bir emlak balonu hala görmüyorum. Hala fiyat dolar olarak yüksek olsa da satılıyor, alınıyor. Basit ekonomi ile talep var ve arz hala kısıtlı görünüyor. İnsanlar gayrimenkul ile kendini güvene alıyor.

Enflasyonun görece daha düşük olduğu vakitlerde krediler bol keseden dağıtılırken, enflasyonist ortamlarda krediler daha az verilir. Çünkü parası olmayan kesim enflasyonist ortamda kredi çekip ev, araba, makarna fark etmez bir şeylere sahip olması zenginleri rahatsız eder. O yüzden kredi enflasyonist ortamda verilmez ki fakir bunlara ulaşamasın alamasın. Acı ama fakirler fakir kalsın diye sistem işletilir.

Sistemin temel dişlisi enflasyonda dahi mal varlığı edinmemesi gereken küçük çalışanlardır. Bu sistemlerde küçük çalışan olmadan sistemin dişlileri dönmüyor. Bu yüzden fakir her zaman fakir kalmalı ki sorgulamadan yoluna devam etsin ve çalışsınlar. Maalesef kölelik sistemi kalktı zannediyorduk ama kölelik sistemi kaldırılmadı sadece şekil değiştirdi.

Günümüz de modern kölelik diye bir tabir boşuna sosyologlar tarafından atılmıyor hocam. Dünya genelinde fakirin fakir kalıp köle gibi çalışması üstüne kurulu bir düzen var. Ama bizim gibi hukuk, adalet ve ekonominin olmadığı ülkelerde daha sert ve daha acımasız bir şekilde uygulanıyor. Özellikle çalışan fakir kesim son yirmi yılda çok fazla hak kaybına uğradılar. Daha fazla fakirleştiler. Dediğiniz gibi sorgulamadan az maaşa çalışmaları için gerekli tüm koşulları sağladı hükümet.

Hocam son on yılda orta direk kesim bence bilinçli şekilde aşağıya kaydırıldı, gelirleri arttiri gibi gorunduler ama aslında daha çok artan giderleri gizleme çalışmasından başka birşey değildi yapılan zamlar.
Hak kaybı ile ilgili basit bir örnek vereyim, emekli aylığı bağlama oranı yüzde 30 a bu dönemde indi mesela. Bunun gibi birçok örnek de var fikrinizi destekleyen.
Son olarak fakiri stabil tutma çabasının asıl amaçlarından biri zengini de en kotu ihtimalle aynı yerde tutabilme cabası, mümkünse her durumda daha da zenginleştirebilmek. Fakirlerin ay sonunu getirebilme çabasını canlı tuttuğunuz sürece zenginlerin çarkı döner en nihayetinde.

Haklısınız hocam, orta kesim bilerek aşağıya kaydırıldı. Çünkü toplumun orta kesimi sorgulayan, hak arayan kesimdir genelde. bu kesimi bilinçli olarak aşağıya kaydırdılar ve ülkede sorgulayan kesim kalmamış oldu. Böylece istedikleri kadar hak gaspı yapıp zenginleştikçe zenginleştiler, yedikçe yediler. "Fakirlerin ay sonunu getirebilme çabasını canlı tuttuğunuz sürece zenginlerin çarkı döner en nihayetinde." Aslına bakarsanız tüm olayı özetleyen cümleyi yazmışsınız.

Verdiğiniz örnekte beni biraz etkileyen şey, yoksul insanların işlerini zorlaştıracak engellerle karşılaşmadan günlük ihtiyaçlarını karşılamaya devam edebildiklerinde ekonominin dönebilen çarkları oldu. Çünkü ekonomik geri dönüş senaryosu, zengin insanların kar elde etmeye devam edebileceği ve fakir insanların, bu miktar yalnızca yaşam ihtiyaçlarını karşılamaya yetecek olsa bile, kendi işlerinden elde ettikleri gelirle yaşamaya devam edebilecekleri şekildedir.

Eğer hayatta hiçbir engel olmadan işler tersine dönmeye devam ederse, yoksul insanların oranının yavaş yavaş azalmaya başlayacağını ve toplumdaki ekonomik döngünün istikrarlı olmaya devam edeceğini düşünüyorum. Üstelik zenginler hâlâ kendi çalışma alanlarına uygun maaşlar uygulayarak fakirlere iş sağlamak istiyorlar. Ve eminim ki toplumda bu böyle olmaya devam ederse ekonominin çarkları bozulmayacaktır çünkü her birimiz çok güzel faydalar elde edebiliriz.