ReTok - L'immobilier pour tous

[Mercurien]

Bonjour à tous,

Je voulais vous présenter ce projet de tokenisation d'immobiliers, un peu comme RealT pour ceux qui connaissent mais sur le marché FR.
Le whitepaper est accessible sur le site internet, mais je vous résume le projet en quelques mots.

Qu'est ce que c'est ?

ReTok est un projet créé par quatre Français et dont la société est établie en Suisse dans le canton de Zoug.
Cette région c'est un peu la "Crypto Valley", elle est très favorable pour les entreprises et le cadre réglementaire permet de protéger les investisseurs.

L'objectif du projet : Rendre simple et accessible l'investissement immobilier.

La team utilisera la plateforme d'Avalabs (Blockchain Avalanche) pour son projet.

Comment ça marche ?

La société achète des appartements et des maisons dans des zones à fort potentiel.
Elle administre ensuite les biens : trouver les locataires, établir les contrats, encaisser les loyers, gérer la vie courante, etc.

Les biens sont regroupés dans des portefeuilles et ces derniers sont tokenisés.
Vous achetez les tokens d'un portefeuille et vous percevez en retour une part des loyers proportionnellement au nombre de tokens que vous détenez.

Contrairement à par exemple RealT, vous n'investissez pas directement dans un appartement ou une maison mais dans un portefeuille déjà diversifié, ce qui permet de limiter le risque et de simplifier la démarche d'investissement.
Au départ, il est prévu trois portefeuilles :

- La France
- La Suisse
- Israël

Il sera également possible d'acheter un mélange de ces trois portefeuilles pour se diversifier encore d'avantages.

Les + :

- L'investissement est possible à partir de 100€.

- Les biens sont achetés en fonds propres. Il n'y a ni banque ni prêt hypothécaire. Il n'y a donc pas de risques de défaut de paiement.

- Les locataires ont la possibilité d'acheter des actions de la propriété dans laquelle ils vivent. Les bénéfices réalisés de cette manière sont soit réinvestis, soit redistribués aux détenteurs de tokens. Un locataire pourra donc devenir propriétaire petit à petit de son logement.

Le rendement attendu

Attention ce n'est pas un projet qui vise la lune ou des +50% sur l'année.
Le but c'est justement de sécuriser son épargne / ses gains crypto via de l'investissement immobilier.

On parle donc d'un objectif de rendement de ~6% net par an.

Où acheter du ReTok ?

Une vente publique va être lancée en Octobre 2021 sur le site du projet.
Comme le token est considéré comme un "security token", il sera nécessaire de faire un KYC/AML et de vivre dans une zone géographique éligible.

Liens utiles

https://retok.finance/fr
https://twitter.com/FinanceRetok

https://twitter.com/FinanceRetok_fr (pour la commu FR)
https://t.me/RetokFR

Si vous avez des questions, la team semble bien active sur le Telegram.

[Thebaguettenibbler]

Bonjour,

Le projet est intéressant mais c'est dommage qu'ils n'utilisent pas l'effet de levier par le crédit immobilier comme le fait Bricks !

Du coup la rentabilité et surtout la surface financière s'en trouve bien amoindrie (de moitié).

Mais intéressant.

[Mercurien]

Salut,

Oui pas d'effet de levier, de prêt bancaire ou d'autres choses du genre. L'objectif est de proposer un produit comportant moins de risques.
Concernant le fonctionnement, on se rapprocherait un peu d'une SCPI mais avec des avantages.
Si on prend par exemple la SCPI Corum très réputée sur le marché :

- Frais de souscription de 12% du montant investi
- Frais de gestion de 13,20% des loyers encaissés
- Frais de sortie de 3 à 5%
- Délai de jouissance de 6 mois.
- Rendement annuel entre 4% et 8% avant impôt sur le revenu
- Fiscalité des revenus fonciers donc 17.2% de CSG + TMI.

Avec le projet ReTok (attention, infos à vérifier/confirmer) :

- Pas de frais de souscription (peut-être des frais de transaction blockchain)
- Frais de gestion de 5% des loyers encaissés + 1.5% sur la valeur net des actifs du portefeuille
- Pas de frais de sortie (peut-être des frais de transaction blockchain)
- Pas de délai de jouissance (ou très réduit grâce à la blockchain)
- Rendement annuel probablement équivalent donc entre 4% et 8%
- Fiscalité flat tax 30% donc + avantageux pour ceux qui ont un TMI > 14%

Voila, pour l'instant je suis simple spectateur et j'attends de voir comment évolue le projet  
On aura sans doute + à dire d'ici quelques mois.

[Thebaguettenibbler]

Pas d'accord pour moins de risques. Le levier bancaire bien mené c'est des gains supérieur.

Quid également de la liquidité du token.

J'ai des billes chez Corum, bricks et en Crypto.

Mon avis Perso est que la blockchain doit être un outil pour sécuriser les transactions ou ses bases de donnée dans l'immo.

Utiliser un marteau quand un tournevis suffit, je n'y vois pas l'intérêt.

De plus je ne vois aucun enregistrement à l'AMF ou l'ORIAS ce qui me gène en terme de fiabilitée.

Mais à suivre, on est jamais à l'abris d'une bonne surprise!

[Mercurien]

La blockchain permet aussi de réduire les intermédiaires et donc de réduire les frais.

Vu qu'ils sont domiciliés en Suisse, est ce qu'ils ont besoin d'un enregistrement AMF ? je ne sais pas répondre
La team va annoncer l'ouverture de la STO d'ici les prochains jours normalement, à suivre comme tu dis

[Thebaguettenibbler]

En terme de Mise en confiance c'est quand même pas mal l'AMF ou ORIAS, surtout quand tu viens pêcher tes clients en France

Ou l'équivalant Suisse.

Juste un label rassurant peut être !

Mais je vais suivre oui

[Mercurien]

Je viens de voir un tweet qui indique que la vente publique se tiendra à partir du 1er novembre pour une durée de 2 semaines.
A suivre