地王高价拿地被套？给我们带来了啥警示？

临近岁末，各地纷纷曝出地王被深套的消息。12月中旬，南京一“地王”楼盘被曝因拖欠工程款全面停工；而拿地近1年半，曾问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最的宝山顾村“地王”央玺项目，目前仍未完全入市。而在苏州、合肥、东莞等地，很多“地王”都处于停工闲置状态。

曾几何时，2016年不仅是房地产市场的丰收年，也是地王频发和各种数据不断刷新历史纪录的一年。这一年，全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元，创下历史新高。而房企拿地的积极性空前高涨，似乎只要拿到土地，投资房地产是稳赚不赔的买卖。于是，不仅是二三线城城市地王纪录被不断刷新，而且一线城市的高价土地也炙手可热。

但谁也未曾料到，到了2017年，随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力，诸多“地王”竟然被套了。这一方面有地王当年拿地楼板价已经高过周边二手房价格，这就要求房价必须要在此后一年多时间内持续大涨。另一方面，2017年各热点城市的地方政府对新推楼盘进行最高限价，地王本来拿地成本已经很贵，一旦遇到政府限价就可能会发生亏损。

先举个例子：2016年8月17日，宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地，被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得，而53727元/平方米的楼板价，一跃成为上海外环宅地成交楼板价之最。

尽管上述地块的竞得楼面价为53727元/平方米，但根据出让合同，如果扣除无偿交给政府的保障房和租赁房面积，宝山顾村地王实际可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米。周边的二手房价格高的有在6万元/平方米~6.6万元/平方米，价格低的有4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。“面粉”贵过“面包价“，推房难度可想而知。

根据数据显示，截至2017年10月，2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多，多数在建未售，目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工，他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。未开工的地王主要是因为，这些地区2017年的政府“限价”甚至直逼“地王”的楼面价，这意味着当前若入市即亏本。

对此，有专家提醒地王房企，房企开盘时间有政府明文规定，即地块完成交易后1年不开工罚款20%，两年不开工则由政府无偿收回。但现实是，多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐。

现在问题是，2016年蛰伏的地王危机，在2017年末集中爆发出来，而且到2018年这个地王危机还会发酵。那么本轮地王危机究竟给我们敲响了啥警钟？

首先，对于开发商来说，不计血本拿地的后果很严重，弄不好可能导致企业出现巨亏。回顾近年地王历史，如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等，房企高价拿地后不久便遇行业下行周期，“地王”项目惨被套牢。往往是一个项目的失败，导致整个房企的长期低迷甚至歇业倒闭。

现在对于被套地王来说，如果资本实力很强，被套一二个地块也影响并不大，但是对于中小房企来说，项目被套的结局只有烂尾、企业破产，或者被迫折价出售项目。

所以，房企在经历了这次地王危机潮之后，要保持清醒头脑，在拿地时不要争当地王，要冷静核算一上拿地成本，切忌再出现面粉贵过面包价的事情，因为未来房价不可能会短期内出现大涨可能。

再者，对于购房者来说，千万不要购买被套地王的项目楼盘，否则很可能是房企被地王项目拖垮，从而危及到购房者的利益。为了摆脱被套的困局，有部分房企宁愿折价销售亏损项目，但回应的却是成交低迷。

杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。当地购房者心有顾虑，怕地王项目拖累到房企，引发无穷后患。所以，购房者如果要确保自己的利益不失，还是要适当规避地王房企，因为如果后续房企还有啥地王项目出于亏损，难保其不出现倒闭结果。

最后，地方政府应该限制土地价格的溢价率，银行方面也应该对开发商进行严格风控，避免开发商争当地王，最后接下一个又一个庞大的地王项目，把银行都给拖垮了，避免发生系统性金融风险尤为重要。如果说，之前银行业的不良率主要来自于制造业，未来银行的主要风险恐怕会转向地王和炒房者。所以，2018年防控系统性金融风险将是重要工作。

幸好，各大房企已经意识到了争当地王的危险后果。全国土地出让市场风向改变，土地接二连三出现“流拍”。西安三宗土地“流拍”；南京土地市场降温，两幅土地“流拍”；四川森宇南湖项目160亩地块，因无人报名而“流拍”；武汉新洲两地块出让遭遇“流拍”。希望不计血本拿地争当地王的时代能够终结。