Bitcoin-Preis-Trend: Millionär in 15 Jahren? Realismus und Risiken im Fokus

[virginorange]

Eine starke Bitcoin Preisentwicklung ist nicht sicher aber recht wahrscheinlich. Wer viel Bitcoin kauft, hat deswegen ggf. in 10-20 Jahren ausgesorgt. Ohne Gesundheit nützt dir diese finanzielle Freiheit aber weniger.


Das Geldproblem ist evtl. gelöst
Wer jetzt eine wesentliche Summe Bitcoin kauft und für 10-15 Jahre hält, der hat mit einer Wahrscheinlichkeit von 25%-50% ausgesorgt.

Wer schon lange in Bitcoin investiert ist, hat heute schon ausgesorgt:
- seit 5 Jahren investiert: Bitcoinpreisentwicklung 10x
- seit 8 Jahren investiert: 100x
- seit 9 Jahren investiert: 200x
- seit 10 Jahren investiert: 500x

Wenn der Bitcoinpreistrend anhält, können wir evtl. ebenfalls finanziell unabhängig werden:
- in 2 Jahren: Bitcoinpreisentwicklung gemäß Trend 2x
- in 5 Jahren: 5x
- in 8 Jahren: 10x
- in 11 Jahren: 20x
- in 16 Jahren: 50x

Risiken:
1.) evtl. scheitert Bitcoin technisch: Bitcoin läuft bisher seit 16 Jahren extrem zuverlässig. Eine Historie von 16 Jahren ist keine Garantie dafür, dass Bitcoin in Zukunft auf ewig Bestand haben wird. Auf Sicht der nächsten 5-10 Jahre sehe ich technisch keine Risiken, aber auf lange Sicht könnten Transaktionskosten + Blockrewards zu niedrig werden oder Quantencomputer alte Adressen hacken.
2.) Die obigen Erwartungen zur zukünftigen Bitcoinpreisentwicklung unterstellen, dass der aktuelle Bitcointrend fortbesteht. Auf Sicht der kommenden 16 Jahren schätze ich die Wahrscheinlichkeit hierfür auf 38%. Nach abgeschlossener Adaption wird Bitcoin nicht mehr wesentlich stärker steigen als die Fiat Geldmenge (6-10% pro Jahr). Welchen Anteil der monetären Prämie von Immobilien, Aktien, Kunst und Gold Bitcoin am Ende auf sich umlenken wird, lässt sich bisher nicht abschließend beobachten sondern nur begründet vermuten. Wenn der Trend bricht, bedeutet das nicht unbedingt einen Totalverlust sondern ggf. einfach weniger Gewinn. Aber ein Totalverlust ist natürlich auch möglich.
3.) Durch die Fiat-Inflation können wir uns zukünftig für unser Geld weniger kaufen als heute. Aus einer Wertentwicklung von 50X, wird nach Inflation evtl. nur eine Wertentwicklung von 20X, was aber immer noch sehr gut ist.

Eine Wertentwicklung von 10X (bis 20X) verwandelt 1.000€ in 10.000€. Das ist nett, aber ändert dein Leben kaum. Deswegen solltest du (mit Ersparnissen, auf die du 10 Jahre verzichten kannst), früh (d.h. evtl. mit Kreditaufnahme) und viel (Kelly sagt ca. 66% vom Lebensvermögen) Bitcoin kaufen. Dann verwandelst du 50.000€ in 500.000€ oder 100.000€ in 1.000.000€. Das ist schon eine ganze Menge.

Fazit: Mit einem hinreichend großem Kauf, kann man mit einer Wahrscheinlichkeit von 25% bis 50% auf Sicht der kommenden 10-15 Jahre eine lebensverändernde Vermögenszuwachs erzielen.


arbeiten müssen wir weiterhin

Naiv gerechnet:
2.000 EUR monatliche Ausgaben x 12 Monate pro Jahr x 50 Restlebensjahre = 1.200.000 EUR
Ich kaufe heute einen Bitcoin für 90.000 EUR, warte 10-15 Jahre bis der Bitcoinpreis bei 1.200.000 Mio. EUR liegt und höre auf zu arbeiten.

Probleme:
1.) Bitcoin ist 16 Jahre alt. Unsere Restlebenserwartung ist 3x so lange. Unser Plan "Ich verlasse mich für die kommenden 48 Jahre auf eine Sache die schon 16 Jahre Bestand hat". Nach Lindy-Kriterium würde ich die Erfolgswahrscheinlichkeit, dass unser aktueller Bitcoinpreistrend weitere 48 Jahre fortbesteht auf 5% schätzen. Über die 5% lässt sich sicherlich streiten, aber seine vollständige Altersvorsorge auf Bitcoin aufzubauen wäre schon riskant. Was ist wenn Bitcoin nach 20 Jahren scheitert, sei es technisch oder die EU verbietet dir den Zugriff oder der Preis sinkt aus anderen Gründen 90%, und du kannst zu diesem Zeitpunkt nicht mehr in deinen alten Beruf zurück?
2.) Bevor wir unseren Beruf aufgeben müssen wir deswegen neben Bitcoin weitere Standbeine haben. Dafür müssen wir z.B. einen Teil der Bitcoin verkaufen, um eine Immobilie, Dividendenaktien oder Gold zu kaufen. Z.B. 1/3 des Vermögens geht in das Haus, 1/3 bleibt Bitcoin und 1/3 geht zur Hälfte in Gold und Dividendenaktien. Das Haus spart dir die Miete und die Dividende zahlt dir dein Essen. Wenn wir X EUR für die finanzielle Unabhängigkeit benötigen, müssen wir mehr als X sparen, z.B. 2X oder 3X. So haben wir ausreichend Reserven falls eines der Vermögensquellen aus irgendwelchen Gründen in Schieflage gerät oder unser Zugriff darauf eingeschränkt wird.

Je älter wir werden, desto mehr haben wir gespart und desto weniger Restlebensjahre müssen wir mit unseren Ersparnissen abdecken. Es ist wohl unrealistisch als junger Mensch aufhören können zu arbeiten, aber früher in Rente zu gehen sehr realistisch. Also Ausgesorgt haben wir mit 1 Bitcoin in 10-15 Jahren, aber die Arbeit aufgeben können wir erst mit 3 Bitcoin.


Gesunde Lebensspanne nicht überschätzen

Varianz beim Todeszeitpunkt
In meinem Umfeld ist jüngst jemand im Alter von rund 50 Jahren relativ plötzlich weggestorben. Wenige Wochen krank, dann tot. Das hat mich emotional etwas mitgenommen und mir bewusst gemacht, dass es zwar eine durchschnittliche Lebenserwartung gibt aber um diesen Durchschnitt gibt es schon wesentliche Streuung. Manche sterben auch deutlich früher. Ein überraschend früher Tod könnte grundsätzlich auch mich treffen. Diese Streuung des Sterbezeitpunkts ist in meinen Planungen unzureichend berücksichtigt.

Wer jetzt 40 ist und 20 Jahre alle monatlichen Ersparnisse in BTC steckt, der ist im Alter von 60 Jahren zwar "reich" aber evtl. auch schon tot oder schwerkrank. Dann hat man genügend Geld aber viel zu wenig Gesundheit für seine Lebenspläne.

Persönliche gesunde Lebenserwartung schätzten
Nach deutscher Sterbetafel stirbt ein 40 jährigen Mann zu 2% bis 50 und zu 7,4% bis 60. Da kann es auch sein, dass Bitcoin überlebt, man selbst aber nicht. Und die deutsche Sterbetafel ist evtl. noch zu optimistisch:
- Persönliches Gesundheitsperzentil: Ein 40-jähriger Mann in Deutschland stirbt durchschnittlich mit 79,24 Jahren und im Median stirbt er mit 81,5 Jahren. Man kann sich nicht darauf verlassen fast 80 zu werden. Die ersten 5% sterben spätestens mit 56,5 Jahren. 10% sterben bis spätestens 62,5 Jahre und 25% bis zum Alter von 72 Jahren. Der Todeszeitpunkt ist teilweise vom Zufall abhängig aber teilweise auch vom aktuellen Gesundheitsstand. Wer mit 40 schon schwer krank ist, wird eine geringere Lebenserwartung haben ein kerngesunder Altersgenosse. Ich habe meine Gesundheitsdaten (Blutwerte, Fittnessuhrdaten, Ernährung, Gesundheitsprobleme, Sport, Demographische Merkmale) einem LLM gegeben, die mein Gesundheitsperzentil schätzten sollte. Je nach Subkomponente war ich mal unter mal unter und mal über Durchschnitt. In Summe hat mir die LLM eine leicht überdurchschnittliche Gesundheit bescheinigt. Die Kette bricht allerdings am schwächsten Glied, deswegen gewichte ich meine Schwächen stärker und schätzte meine Gesundheit auf Perzentil 25% mit einer Lebenserwartung von 72 Jahren. Wenn du aber Top-fit bist und deine Verwandten sind besonders langlebig, kannst du bei dir auch ein überdurchschnittliches Perzentil (z.B. 80%) annehmen.
- Gesundheitsspanne: Eine Lebensspanne von 72 Jahren bedeutet nicht, dass man 72 Jahre lang gesund und voller Energie lebt. In den letzten Lebensjahren wird es oft (teils erhebliche) gesundheitliche Einschränkungen geben (Demenz, chronische Krankheiten wie Diabetes, chronische Schmerzen, kann nicht mehr Treppen steigen). Die Gesundheitsspanne ohne erhebliche gesundheitliche Einschränkungen liegt in Deutschland ca. 10 Jahre unter der Lebensspanne. In reichen Ländern liegt die Differenz zwischen Gesundheitsspanne und Lebensspanne eher bei 12 Jahren in armen Ländern eher bei 7 Jahren.
- Ausland: Sollte man im Alter in ein Land mit schlechterer Gesundheitsversorgung (schlechte Krankenhäuser, langsame/fehlende Krankenwagen) ziehen, dürfte dies die Lebenserwartung und die Gesundheitsspanne reduzieren.

Fazit: Voraussichtlich kann ich noch bis Anfang 60 Dinge umsetzten, dann ist meine Gesundheitsspanne am Ende. Dann folgt eine Phase der Krankheit, wo ich spätestens alles an meine Kinder oder Dritte übergeben muss. Besonders im Ausland mit schlechter Gesundheitsversorgung müsste ich mich mit der Übergabe beeilen, weil man hier kürzer krank dafür schneller tot ist.

Maßnahmen: Gesundheitsperzentil steigern
Die bindende Nebenbedingung für Lebensleistung ist eher Gesundheit als Geld. Auf Sicht der nächsten Jahrzehnte habe ich aber eher zu viel Geld (Bitcoin macht 10x) und zu wenig Gesundheit (nachdem Bitcoin 10x gemacht hat ist meine Gesundheitsspanne am Ende). Eigentlich müsste ich deswegen Geld und Zeit investieren meine Gesundheit zu verbessern. Aktuell mache ich das Gegenteil, ich arbeite viel und i.d.R. unter hohem Druck. Ich mache zu wenig Sport. Damit tausche ich Lebenszeit und Gesundheit in Geld. Der Grund für diesen Fehler ist (i) Beruf, (ii) Gewohnheit und (iii) Persönlichkeit.


Bitcoin schützt Ersparnisse vor Verlust - sei es offen durch administrative Maßnahmen, Insolvenz eines Kontrahenten oder Inflation. Für langfristige Ersparnisse ist Bitcoin ein top-Produkt. Weil wir aber noch in der Adoptionsphase sind, können wir Renditen von aktuell nominal 40% p.a. erzielen anstatt nur den Inflationsunterschied zwischen Bitcoin und Fiat (ca. 6%), was viel höher ist als Immobilien oder Aktien. Die Möglichkeit so hohe Renditen zu erzielen ist selten und daher sehr attraktiv.

Weil Bitcoin so attraktiv ist, ist der erste Reflex: Wir leben super sparsam heute und sparen zu 100% in Bitcoin. Vielleicht nehmen wir sogar Kredite auf, um heute noch mehr Bitcoin zu kaufen.
 
Wir müssen also eine Balance finden zwischen (1a) Konsum heute und (1b) Konsum morgen sowie zwischen (2a) sparen in Bitcoin mit sehr hohen Renditen aber einen gewissen Restrisiko und (2b) anderen Vermögensklassen.

Wie geht ihr hier vor?

Wie wähle ich?
Schulden: Wir haben einen Berg an Schulden. Depotkredite sitzen auf Konsumentenkrediten basierend auf Immobilienkrediten (1. Rang und 2. Rang) gestützt von Rahmenkrediten. Wenn dann mal die Heizung kaputt geht, geht es zur Bank für einen Modernisierungskredit statt Bitcoin oder Gold zu verkaufen. Das hilft mir mein zukünftiges Einkommen vorzuziehen.
Wir haben geringe große Kosten d.h. unser Haus ist günstig (außerhalb der Stadt, einfach, nicht so groß) statt einem Auto oder einem E-Bike gibt es gebrauchte Fahrräder, gebrauchte alte Kleidung. Aber beim Essen wird nicht gespart, Kinder können Musikunterricht machen und in den Urlaub fahren wir auch. D.h. große Kosten zum Angeben vermeiden wir. Kleine Kosten mit Zukunft (Gesundheit / Bildung) werden nicht vermieden.
Ich beschränke meine Bitcoinkäufe auf maximal 75% meines bisherigen und zukünftigen Lebensvermögens. Mit Kelly-Kriterium als weiterem Kriterium (ca. 66%, aber abhängig von Bitcoinpreis im Vergleich zum Trend).  
Ich sollte auch meine Gesundheitsgewohnheiten verbessern. Zwar geht das Bitcoinvermögen nicht in meinen zukünftigen eigenen Konsum sondern eher an meine Kinder oder an Dritte für einen guten Zweck aber auch für eine geordnete Übergabe braucht man Gesundheit.

[MaxMueller]

Arbeiten müssen und arbeiten wollen sind zwei verschiedene Dinge. Mit genügend Puffer wird man eher keine unliebsamen Arbeiten mehr machen, sondern sich die Arbeit so aussuchen, dass Sie Spaß macht und/oder einen interessiert. Aber ja, wenn man sich finanzielle Freiheit so vorstellt, dass man den ganzen Tag mit Cocktail am Strand chillt und das dann 40 Jahre lang, dann wird man wahlweise an Leberzirrhose, Hautkrebs oder Langeweile sterben...


Thema Gesundheit und Langlebigkeit finde ich die Longevity-Bewegung in den USA durchaus spannend. Vielleicht weil es den Optimierungstrieb in mir anspricht. Oder weil ich, wenn ich nur lange genug neues Wissen ansammle, die tatsächlichen Veränderung ausreichend lange prokrastinieren kann. Jedenfalls lebe ich auch zu ungesund in so ziemlich allen großen Bereichen.
Fand das Jenke Experiment Longevity spannend und empfehlenswert.
Oder auch (auf Englisch) Bryan Johnson bei "Diary of a CEO" (glaube den Kanal hatte Lakai01 hier mal empfolen?!).

 

Thema Gewichtung Konsum jetzt vs. Konsum später, habe ich zum glück keine besonders hohe Zeitpräferenz sprich sparen ist mir immer sehr leicht gefallen. Irgendwann war ich dann an dem Punkt dass ich so deutlich unter meinen Verhältnissen gelebt habe, dass ich mir auch die Frage gestellt habe, wieviel Konsum im hier und jetzt angemessen ist. Meine Lösung war, dass ich meine Sparquote immer so zwischen 50-80% halte. Bin ich den 80% zu nahe gekommen war das eine Aufforderung an mich selbst mir doch mal wieder was zu gönnen bzw. meinen Lebensstandard etwa nach oben zu korrigieren. Hängt aber natürlich auch stark von der individuellen Lebensphase ab, denn um 50% sparen zu können muss man ja auch erstmal bissl was verdienen. Gerade am Anfang lohnt es sich aber durchaus etwas mehr aketisch zu leben und mehr zu sparen/investieren, denn der Zinsenzinseffekt läuft nun einmal über die Zeit.


Thema andere Assets hatte ich mein Zielportfolio hier ja mal irgendwann wie folgt beschrieben: 30% BTC, 30% Immobilien, 30% Aktien, 10% Cash/Gold, allerdings bezogen auf das Bruttovermögen, im Nettovermögen wären das entsprechend eher 60/60/60/20 und -100% Schulden.
Bin allerdings (nach deinen Ausführungen zu Xetra-Gold @virginorange) am überlegen ob ich Aktien und Gold von der Gewichtung tausche. Das hat mehrere Gründe: 1. die Vorabpauschale bei AKtien/ETFs verringert den Zinseszinseffekt, 2. (Xetra-)Gold ist steuerfrei, 3. (Xetra-)Gold hat die geringeren Abschläge wenn ich es als zusätzliche Sicherheit in eine Baufinanzierung einbringe (Quasi eine Art Depotkredit mit Baufi-Konditionen). Ist noch nicht zuende gedacht, aber damit lassen sich ggf. das "günstige" Baufi-Kreditvolumen noch deutlich erhöhen. Und das Fiat-Schulden ebenfalls ein Inflationsschutz bzw. -hedge ist, da sprechen wir eine Sprache.

[virginorange]

Thema andere Assets hatte ich mein Zielportfolio hier ja mal irgendwann wie folgt beschrieben: 30% BTC, 30% Immobilien, 30% Aktien, 10% Cash/Gold, allerdings bezogen auf das Bruttovermögen, im Nettovermögen wären das entsprechend eher 60/60/60/20 und -100% Schulden.

(Xetra-)Gold hat die geringeren Abschläge wenn ich es als zusätzliche Sicherheit in eine Baufinanzierung einbringe

Lohnt sich immer wieder mit dir zu reden. Du bist ja noch erfolgreicher darin Schulden aufzunehmen als ich. 

Wie teilen sich deine Schulden auf Immobilienkredite / persönliche Kredite / Depotkredite auf?
Bezogen auf mein Nettovermögen habe ich 32% Schulden (19% Immobilienkredit, 2.3% Konsumentenkredite, 5.8% Familienkredite und 5.2% Depotkredit). Wie hast du 100% Schulden aufnehmen können?

Immobilien von 60% stehen bei dir Schulden von 100% gegenüber.
Bei einem LTV von 80% wären ja nur 48% Schulden per Immobilien abgesichert.
Immobilien 60% und Gold 20% = 80% müssten dann 52% Schulden tragen. Dann wären nur noch 28% Eigenkapital im Depot, wenn du all dein Gold im Depot hast. Wenn du physisches Gold hast, wäre die Bleihungsquote im Depot noch höher.
Bitcoin ist vermutlich nicht beliehen, oder?
Persönliche Kredite sind zwar auch noch möglich aber vermutlich nur in geringer Höhe unter 100.000 EUR.

XetraGold in der Baufinanzierung
Wie hoch sind hier die Abschläge? Welche Banken machen das? Ich würde vermuten nur wenige Banken lassen sich darauf ein. Gehst du über einen Vermittler (z.B. Dr. Klein) oder schreibst du einfach alle Banken in deiner Nähe an oder hast du eine sehr flexible Hausbank?

Wie gehst du in die Refinanzierung?
Ich muss in nächster Zeit meine Immobilienkredite prolongieren. Um den Kreditanalysten nicht zu verängstigen plane ich:
- Bitcoin gar nicht anzugeben
- Konsumentenkredite vollständig zurückzuzahlen. Ich würde dann evtl. wieder Konsumentenkredite aufnehmen nachdem die Refinanzierung durch ist.
- den Wert des Wertpapierportfolios als Nettoposition anzugeben (100 Deptowert anstatt 150 Bruttodepotwert und 50 Schulden)
- Die Hälfte des selbstverwahrten Goldes anzugeben. Die Bank wird das Gold zwar wieder aus der Bilanz herausstreichen, aber ich würde signalisieren hiervon etwas zu verkaufen, falls die Kreditkonditionen an ein paar 10k EUR liegt. Wenn die Bank dann 20k mehr Eigenkapital sehen möchte, würde ich etwas Bitcoin verkaufen.

Annuität zu Einkommen
Immobilienkredite zu Immobilienwert sieht bei mir gut aus. Was gernzwertig werden könnte es bei der Annuität im Verhältnis zu meinem Einkommen werden. ([Einkommen] - [Lebenskostenpauschale für alle Familienmitglieder]) * 50% im Vergleich zur Annuität wird auch schon knapp.
Ein Großteil meiner Erträge (Bitcoinpreis steigt, Goldpreis steigt, Immobilienkredite sinken durch Inflation) ist nicht zahlungswirksam. Damit sind diese Erträge steuerfrei, führen aber bei der Bank zu einem schlechten Verhältnis aus Einkommen und Annuität besonders bei einer Prolongation der Kredite zu höheren nominalen Zinsen. Solltest du hier also noch Tipps haben bin ich ganz Ohr.

Meine Lösung war, dass ich meine Sparquote immer so zwischen 50-80% halte.

Wie rechnest du denn deine Sparquote? Da gibt es bei mir sehr viel Interpretationsspielraum.

Am Anfang des Lebens ist die Berechnung einfach: [Gehalt - Miete - Essen] / Gehalt = Sparquote

Wie behandelst du Kredite?
Beispiel: 100.000 EUR Kredit, 3% Zinsen, 5% Annuität, 2% Güterinflation, 4% aktuelle Geldmengeninflation, 6.5%  durchschnittliche Geldmengeninflation M2.

Cashflow Betrachtung: [Gehalt - Miete - Essen - 5.000 EUR] / Gehalt = Sparquote
nominale Zinsen als Kosten: [Gehalt - Miete - Essen - 3.000 EUR] / Gehalt = Sparquote
reale Zinsen nach HVPI-Inflation als Kosten: [Gehalt - Miete - Essen - 1.000 EUR] / Gehalt = Sparquote
reale Zinsen nach M2-durchschnitts-Inflation als Einkommen: [(Gehalt+6.500-3.000) - Miete - Essen] / (Gehalt+6.500-3.000) = Sparquote

Wie behandelst du Bitcoin?
Beispiel: 100.000 EUR Bitcoin, 40% Trendwachstum, 33% Trendwachstum nach M2-Inflation, 22% Trendwachstum nach M2-Inflation und Ausfallwahrscheinlichkeit, 60% auf 160.000 EUR Preisanstieg von Bitcoin in einem Jahr

Ist eine Vermögensänderung ohne Zahlungsstrom (z.B. Preisänderung bei Bitcoin, Gold, Aktien, Immobilien) Einkommen?

Wie behandelst du Immobilien?
Nimmst du die Miete als Einkommen? Miete * 50% wegen Instandhaltung und Steuern? Liegenschaftszins? Liegenschaftszins plus Mietinflation minus M2-Inflation?

Ich bilanziere Immobilien nicht mit Ist-Liegenschaftszins (ca. 1%) sondern mit Soll-Liegenschaftszins (Zinsen auf 10-jährige Bundesanleihen + 2%). Das führt geringeren Immobilienwerten in meiner Bilanz.

den ganzen Tag mit Cocktail am Strand chillt und das dann 40 Jahre lang, dann wird man wahlweise an Leberzirrhose, Hautkrebs oder Langeweile sterben...

Also aktiv würde ich bleiben. Ich würde dann aber eher eine gemeinnützige Gesellschaft (im Bereich Bildung oder Wohnen) aufbauen. Dafür muss ich nicht nur meinen eigenen Lebensunterhalt bestreiten, sondern auch genügend Mittel für Dritte zur Verfügung stellen können.

[MaxMueller]

Puh wo fang ich an?

Sparrate:
Nachm Studium hab ich damals vergleichsweise gut verdient, war bei den Ausgaben aber noch im Studi-Modus, als die Betrachtung damals so wie du beschreibst einfach anhand von Einnahmen und Ausgaben berechnet, Vermögen gabs nicht. Heute ist das Einkommen höher und es kommt noch bissl Cashflow aus der Immobilie dazu, Aktien und BTC lasse ich da aber außen vor. Ist ohnehin mehr nach Gefühl, du weißt ja ich bin ein freund davon es einfach zu halten


Schuldenquote:
Ich hab 2010 zusammen mit meiner Mum 50/50 eine vermietete Immobilie gekauft.
Anekdote am Rande: es sollte "günstig" und "sicher" sein, deswegen wurde ein Objekt in H-Lage aus der Zwangsversteigerung heraus gekauft bei dem die Mietrendite so hoch war, dass sich das als Volltilger auf 12 Jahre selbst getragen hat. Heute würde ich "Sicherheit" bei Immobilien sicher anders definieren aber das Standortrisiko hat sich zum Glück nicht realisiert und die Immobilie war ratz fatz abbezahlt, viel Stress mit Baumängeln gabs kostenlos on Top.

In 2020 kam der Corona-Dip, ich wollte die Immobilie beleihen um Aktien zu kaufen, meine Mum wollte 5 Jahre vor der Rente keine Schulden mehr aufnehmen und das Objekt zum Renteneintritt eigentlich verkaufen.
Die Lösung war, dass ich das Objekt übernommen habe wir von den Zahlungsströmen aber den Ausstieg in 5 Jahren modelliert haben. Kaufpreis war 20-40% oberhalb des damaligen Wertes (= Angenommene Wertentwicklung über 5 Jahre). Da ich aber ja nur 50% für 120%-140% gekauft habe war das nen normaler Beleihungsauslauf von 60-80% der problemlos finanziert werden konnte (damals <1% Zinsen über 15 Jahre). Da Grunderwerbssteuern in der Familie nicht anfallen, hat sich der höhere Kaufpreis nur bei Notar und Grundbuch ausgewirkt was sich mit der höheren Afa etwa die Waage hält, hat also nicht weh getan. Den Kaufpreis habe ich mir dann als Privatdarlehen geben lassen, wobei die Zinsen die "zu versteuernden Mieteinnahmen" simuliert haben.
Im Endeffekt hatte meine Mum die Zahlungsströme ohne den Stress der Immobilie und ich hatte das gesamte Objekt mit ~120%-140% belastet, viel mehr Darlehen als ich mit meinen 50% als Hypothek bekommen hätte. Depot- oder Rahmenkredit hab ich (noch) nicht, Immobilien vs. private Kredite sind bei etwa 50/50 bissl mehr privat weil da zwischenzeitlich nicht getilgt wurde.

Der hatte sich das alles gezogen, sodass die Liquidität dann Mitte 2021 verfügbar war. Ich hab dann überhaupt erstmal mit dem Aufbau eines Aktiendepot begonnen bin also auf "Nummer sicher" gegangen, sowohl bei den Zahlungsströmen (ca. 10% am Anfang, der Rest als Sparplan über 24 Monate), also auch bei der Produktauswahl (2021 ARERO Weltportfolio mit 60% Aktien, 25% Anleihen, 15% Rohstoffe und 2022 Gerd Kommer Weltportfolio mit 100% Aktien).  Aus heutiger Sicht war das zu spät, zu langsam und zu defensiv, ich hab also viel verpasst, auf 30 Jahre gesehen war der Einstieg aber dennoch ganz ok denk ich. Ein Anteil im Gerd-Kommer-Weltportfolio ist in Kooperation mit Scalable Capital und der Baader Bank, letzte bietet unkompliziert (=ohne Bonitätsprüfung) einen Depotkredit bis 50% des Depotbestandes, genutzt hab ich den bisher aber nicht, vielleicht im nächsten Bären.


Baufi und Xetra-Gold
Ich bin Kunde bei der CoBa und hatte son Werbeschreiben im Briefkasten, jetzt günstiger Finanzieren Blabla. Wollte mir dann mal anhören was die Coba so im Portfolio hat, Baufi, Depot- und Rahmenkredit haben mich interessiert. Im Gespräch mit dem Vertriebler kam raus, dass die zwar kein Depotkredit anbieten, Depotbestand aber als zusätzliche Sicherheit in die Baufi einbinden können, um die Finanzierbarkeit zu erhöhen oder den Beleihungsauslauf zu senken.

Damit hatte er meine volle Aufmerksamkeit, denn das bietet a.h.S. sehr interessante Möglichkeiten für die "Ehegattenschaukel" (funktioniert auch mit Kindern und Eltern, Hauptsache keine Grunderwerbssteuer).

Szenario:
Ein Rentner-Ehepaar besitzt je eine Immobilie im Wert von 400k die an das einzige 1 Kind vererbt werden sollen.
Option A:
Beide verschenken Ihre Immobilie von je 400k an das Kind, Thema durch... Nachteil: Kaufpreis=0 heißt keine AFA und keine Baufi, schlecht für das gut verdienende Kind.
Option B:
Das Kind leiht kurzfristig 90k und bringt diese als EK ein und kauft die erste Immobilie für 400k +10k NK (2,5% Notar+Grundbuch), 320k=80% FK von der Bank + die geliehenen 90k EK. Nach dem Kauf werden die 400k Kaufpreis als privates Darlehen an das Kind gegeben.  
Nun wird die 2. Immobilie für 600k +15k NK = 320k FK + 295k EK gekauft. Hoher EK-Anteil weil die Bank nur bis 80% vom eigentlichen Wert mitgeht. Anschließend wird der Kaufpreis von 600k wieder als Darlehen an das Kind ausgegeben. Nun wird die kurzfristige Verpflichtung von 90k bedient. Das Kind hat nun 2x320k FK - 25k NK = 615k an zusätzlicher Liquidität, kann die Zinsen für alle Darlehen steuerlich geltend machen und kann den vollen Kaufpreis (=125% des eigentlichen Wertes) per AFA abschreiben. Die Schulden bei den Eltern können flexibel per Schenkung erlassen werden, darum soll es hier aber nicht gehen.
Option C:
Das Kind bringt wieder kurzfristig 90k EK auf und kauft die erste Immobilie mit 320k=80% FK analog zu Option B. Kaufpreis wird auch wieder als Darlehen an das Kind gegeben. Nun wird für die 400k Gold gekauft. Danach folgt die 2. Immobilie für 600k (+15k NK). Da die Bank aufgrund der Zusätzlichen Sicherheit bis (400k + 400k) * 80%  = 640k FK mitgeht werden die vollen 600k Finanziert und nur die 15k NK aus dem EK bezahlt. Auch hier wird der Kaufpreis wieder als Darlehen an das Kind gegeben und abschließend die kurzfristige Verbindlichkeit von 90k getilgt.  
Das Kind kann wieder den vollen Kaufpreis (=125% des eigentlichen Wertes) und alle Finanzierungskosten steuerlich abschreiben. Dieses mal hat es aber sogar fast 900k an zusätzlicher Liquidität gewonnen, gemessen an dem eigentlichen Immobilienwert von 800k eine Schuldenqote >100% zu den Konditionen einer Baufi mit 80% Beleihungsauslauf.

Mit der 3. Immobilie die dann für 100% Aufpreis verkauft wird, käme man dann zu einer durchschnittlichen Kaufpreis von 150% des Wertes, zu 80% finanziert also 120% Schulden auf den Immobilienwert. Die 60/60/60/20 -100% Schulden kommen also nicht hin. Vielmehr sind das wohl 30% BTC, 130% Immo - 100% Schulden, 30% Aktien, 10% Gold/Cash

Bislang ist das bei mir zwar noch alles graue Theorie (das Gespräch mit dem CoBa Finanzierer ist keine 2M her) und daher kann ich zu den konkreten Abschlägen und Verfahren noch nichts sagen (das Gold weniger Abschlag bekommt als Aktien ist also eine Annahme meinerseits). Allerdings scheint mir das Konzept ausreichend plausibel und attraktiv, dass ich die Finanzierung mit Xetra-Gold als zusätzlicher Sicherheit möglichst zeitnah mal ausprobieren möchte. Für die Schaukel benötigt man ja leider ein Gegenüber, der da mitspielt, sowie ausreichend Immobilien um das Spiel nicht nur alle 10 Jahre spielen zu können, an beidem magelt es mir aktuell.

Annuität hab ich hier mal außer Acht gelassen, die muss man natürlich bedienen können. Zumindest die Zinsen müssten also aus Mieten und Einkommen gedeckt werden können, die Tilgung ließe sich im Zweifel ja immer noch über einen Entnahmeplan aus dem Golddepot abbilden.

Verzeih mir wenn ich manchmal wirr und durcheinander schreibe, bei mir ist das Schreiben (und erklären) quasi der Denkprozess, sodass ich das meist erst so richtig beim schreiben durchdenke... du wirst mich trotzdem verstehen...

[MaxMueller]

Bislang ist das bei mir zwar noch alles graue Theorie (das Gespräch mit dem CoBa Finanzierer ist keine 2M her) und daher kann ich zu den konkreten Abschlägen und Verfahren noch nichts sagen (das Gold weniger Abschlag bekommt als Aktien ist also eine Annahme meinerseits). Allerdings scheint mir das Konzept ausreichend plausibel und attraktiv, dass ich die Finanzierung mit Xetra-Gold als zusätzlicher Sicherheit möglichst zeitnah mal ausprobieren möchte. Für die Schaukel benötigt man ja leider ein Gegenüber, der da mitspielt, sowie ausreichend Immobilien um das Spiel nicht nur alle 10 Jahre spielen zu können, an beidem magelt es mir aktuell.

Mir fällt gerade auf, dass sowas ähnliches ja im grunde auch bei Immobilien mit Verkäuferdarlehen ginge.

Kurze Frage @virginorange: wie war nochmal deine kaufkraftbereinigte Renditebetrachtung von darlehen?!
Wenn ich mich recht erinnere erwartest du eine Geldmengenausweitung von ~6,5%? und würdest langfrisitge Darlehen bis 4% jederzeit aufnehmen um die dann in BTC und Gold (die "neuen Aktien und Anleihen") anzulegen?!

[virginorange]

Mir fällt gerade auf, dass sowas ähnliches ja im grunde auch bei Immobilien mit Verkäuferdarlehen ginge.

Kurze Frage @virginorange: wie war nochmal deine kaufkraftbereinigte Renditebetrachtung von darlehen?!
Wenn ich mich recht erinnere erwartest du eine Geldmengenausweitung von ~6,5%? und würdest langfrisitge Darlehen bis 4% jederzeit aufnehmen um die dann in BTC und Gold (die "neuen Aktien und Anleihen") anzulegen?!

Ertrag aus Krediten
Für 4% Zinsen, Laufzeit 10 oder mehr Jahre, nicht callable, würde ich sehr viel Darlehn aufnehmen.

300.000 EUR Darlehn zu 4% Zinsen gibt (6.5% - 4%)* 300.000 EUR = 7.500 EUR pro Jahr Ertrag. Pro Monat sind dies 625€ passives Einkommen.

Kredite inklusive Steuereffekte und defizitärer Immobilien
Wenn du diese 300.000 EUR nur von der Bank bekommst, wenn du eine Immobilie kaufst, dann musst du die Immobilie auch noch berücksichtigen. Du machst hier z.B. 6.000€ Verlust auf die Immobilie und 7.500 EUR Gewinn auf den Kredit. Du stehst als Vermieter in der Nahrungskette zwar unter dem Mieter aber das holst du dir diesen Verlust mehr als zurück durch "Ausbeutung" des Fiat-Sparers. Ein bisschen gewinnst du noch durch die Absetzbarkeit der Kreditzinsen: (6.5% - 4%*0,7)* 300.000 EUR = 11.100 EUR unter der Annahme, dass Miete = Abschreibung + Instandhaltung und damit Zinsen = Steuerverlust aus Vermietung und Verpachtung.

Eine Immobilie besteht aus 6.000 EUR Verlust ggü. dem Mieter, 3.600 EUR Entschädigung über die Steuererklärung und 7.500 EUR Entschädigung von der Bank.


Wie errechnet sich der Ertrag bei Immobilien?
Der Ist-Liegenschaftzins liegt bei 1.5% (Gutachterausschuss)
Historisch lagen die Liegenschaftzinsen aber 1.5% über 10jährige Bundesanleihen, daher:
Der Soll-Liegenschaftszins liegt bei 4.2%. Die aktuellen Liegenschaftszinsen spiegeln die gestiegene Zinssituation noch nicht wieder.
Die Mietinflation leiget bei 2-3% pro Jahr.
Die Gutachterausschüsse berechnet die Instandhaltungskosten zu niedrig. Neue Häuser (Wärmepumpe, elektrische Rollläden) sind viel teurer in der Instandhaltung als in den Pauschalen für die Berechnung der Liegenschaftzinsen angenommen.

Für meine Ertragsrechnung nehme ich höhere Instandhaltungskosten zu Ist-Liegenschaftzins plus Mietinflation.
Bei selbstbewohnten Immobilien muss man dann die kalkulatorische Miete wieder auf die Kosten draufschlagen.
Für meine Bilanz nehme ich höhere Instandhaltungskosten zu Soll-Liegenschaftszins, weil ich keine Verkaufsabsicht habe.

Nutzen M2-Inflation von 6.5% zu berücksichtigen
Betrachtet man 10.000 EUR Kredit zu 4% Zinsen für die man 10.000 EUR Gold zu 6.5% Zinsen kauft, verdient man eine Marge von 2.5%. Man könnte hier sagen, es ist egal wie ich die Marge von 2.5% auf Aktivseite (Gold) und Passivseite (Kredit) aufteile. Bei einem Aufsatzpunkt von 6.5% mache ich 2.5% Gewinn am Kredit und kein Gewinn am Gold. Bei einem Aufsatzpunkt von 0% mache ich 6.5% Gewinn am Gold und -4% am Kredit.

Der Aufsatzpunkt von 6.5% hat aber schon Vorteile. Du nimmst den Tend aus den Aktienindizes und überwiegend auch aus dem Goldpreis. Und du siehst wie ungünstig abgezahlte Immobilien sind. Du siehst wie vorteilhaft manche Kredite sind.

Schulden böse?
Für Otto-Normalbürger sind Kredite tendenziell böse und teuer, aber Menschen näher am Machtzentrum unserer Gesellschaft nutzten Kredite tendenziell stärker. Großkonzerne nehmen viel Kredite auf (Cocacola oder PG oder BTI müssten keine Kredite aufnehmen, tun es aber trotzdem). Staaten dauerhaft nehmen Kredite auf und rollen alte Kredite nur. Je reicher der Deutsche desto mehr Schuldendienst hat er (siehe Seite 30 https://www.bundesbank.de/resource/blob/794130/d523cb34074622e1b4cfa729f12a1276/mL/2019-04-vermoegensbefragung-data.pdf)

[MaxMueller]

Ich weiß nicht ob ich dir zu 100% folgen konnte, daher geb ich mal die Rechnung in eigenen Worten wieder:

Kaufpreis der Immobilie 300k (+10% Kaufnebenkosten, also eigentlich 330k).
Miete-Kaufpreis-Faktor 25, heißt 12k p.a Mieteinnahmen Nettokalt. Bruttomietrendite = 4%.
Miete = Abschreibung + Inst bedeutet bei 2,5% Abschreibung und 80% Gebäudeanteil also 6k Abschreibung, 6k Instandhaltung (sehr hoch?)
Dazu 300k Darlehen zu 4% = 12k Zinsen p.a. = Steuerverlust, heißt 30%=3.600 bekomme ich von der Steuer wieder und habe noch 8.400 Verlust.
Demgegenüber stehen die Gewinne von 6,5% * 300k = 19.500, in Summe also 19.500-8.400 = 11.100
Im Grunde ist das ja eine "klassische" Immobilienkalkulation, die einen Wertzuwachs von 6,5% p.a. unterstellt.
Rendite (=Liegenschaftszins?) wären dann 11.100/300.000=3,7% ?

Ein Verkäuferdarlehen von 300k zusätzlich zum Bankdarlehen würde dann nochmal (6.5% - 4%*0,7)* 300.000 EUR = 11.100 EUR zusätzlich bringen und damit die Rendite auf 7,2% verdoppeln?! Kommt das so hin oder hab ich was missverstanden?


Ist-Liegenschaftszins 1,5% vs. Soll 4,2% bedeutet was? Dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete fallen müssten oder die Miete im Verhältnis zu Kaufpreisen steigen muss?
Ein historischer Liegenschaftszins von ~4% passt für mich zu historischen Darlehenszinsen von 5-6%, aber ich glaube nicht, dass die Zeiten nochmal wieder kommen. Ich würde vermuten, dass der Kreislauf aus Staatsschulden->höhere Inflation zur Tilgung->neue Schulden sich "festgesetzt" hat und man eher zu höheren schulden und niedrigeren Zinsen tendiert.

Welche Instandhaltungskosten kalkulierst du so pro m2? Denke hier hat der Gebäude-Typ (Einfamilienhaus vs. Reihenhäuser vs. große Mehrfamilienhäuser) mehr Einfluss als die Ausstattung?!

 

[virginorange]

Rendite (=Liegenschaftszins?) wären dann 11.100/300.000=3,7% ?

Bei der Immobilie hast du vereinfacht (a) Nettomiete, (b) Kaufpreis und (c) Zins. Wenn du 2 Variablen hast, kannst du die dritte ausrechnen. Der Gutauchterausschuss kennt viele Kaufpreise und kann den Durchschnittszins berechnen. Auf dieser Basis kannst du im Ertragswertverfahren ermitteln, wie viel eine Immobilie Wert sein müsste, für die aktuell kein Marktpreis vorliegt:

Liegenschaftszins 1%, Instandhaltung 8 EUR pro m2 und Jahr

Code:

Annahmen
	•	Objekt: Reihenmittelhaus
	•	Wohnfläche: 110 m²
	•	Baujahr: 1995
	•	Jährliche Nettokaltmiete: 800 €/Monat × 12 = 9.600 €
	•	Mietausfallwagnis: 2 % der Nettokaltmiete
	•	Bodenrichtwert: 200 €/m²
	•	Grundstücksfläche: 150 m²
	•	Lage: Standardlage (keine besonderen Zuschläge/Abschläge)
	•	Restnutzungsdauer: 50 Jahre (Alter 2025-1995 = 30 Jahre, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre)
	•	Liegenschaftszins: 1 %
	•	Instandhaltungskosten: 8 €/m² Wohnfläche/Jahr
	•	Verwaltungskosten: 300 €/Jahr (pauschale Annahme)

1. Bodenwert
	•	Grundstücksfläche: 150 m²
	•	Bodenrichtwert: 200 €/m²
	•	Bodenwert: 150 m² × 200 €/m² = 30.000 €
2. Ertragswertverfahren
	•	Nettokaltmiete: 9.600 €/Jahr
	•	Mietausfallwagnis: 2 % × 9.600 € = 192 €/Jahr
	•	Nettojahresmiete (nach Mietausfall): 9.600 € - 192 € = 9.408 €
	•	Bewirtschaftungskosten:
	◦	Instandhaltung: 110 m² × 8 €/m² = 880 €/Jahr
	◦	Verwaltung: 300 €/Jahr
	◦	Summe Bewirtschaftungskosten: 880 € + 300 € = 1.180 €/Jahr
	•	Reinertrag: 9.408 € - 1.180 € = 8.228 €/Jahr
	•	Kapitalisierung:
	◦	Liegenschaftszins: 1 %
	◦	Vervielfältiger für 50 Jahre Restnutzungsdauer bei 1 % (nach ImmoWertV, Tabelle): ≈ 37,20
	•	Gebäudewert (Ertragswert): 8.228 € × 37,20 = 306.082 €
	•	Gesamtertragswert: Bodenwert (30.000 €) + Gebäudewert (306.082 €) = 336.082 €

Um deine Immobilien zu mit dem Ertragswertverfahren zu bewerten nimmst du den Liegenschaftszins des Gutachterausschusses von deinem Kreis. Zusätzlich kannst du noch das Vergleichswertverfahren verwenden. Hierfür biet der Gutachterausschuss auch Onlinerechner, bei denen du anhand verschiedener Faktoren (Wohnfläche, Grundstücksfläche, Gebäudetyp, Alter, usw.). Den Immobilienwert berechnen kannst.

Liegenschaftszins 1%, Instandhaltung 16 EUR pro m2 und Jahr

Code:

Annahmen
	•	Instandhaltungskosten: 16 €/m²/Jahr (angepasst, wegen elektrischer Rollläden und Wärmepumpe)

Berechnung
1. Bodenwert
	•	Grundstücksfläche: 150 m²
	•	Bodenrichtwert: 200 €/m²
	•	Bodenwert: 150 m² × 200 €/m² = 30.000 €
2. Ertragswertverfahren
	•	Nettokaltmiete: 9.600 €/Jahr
	•	Mietausfallwagnis: 2 % × 9.600 € = 192 €/Jahr
	•	Nettojahresmiete (nach Mietausfall): 9.600 € - 192 € = 9.408 €
	•	Bewirtschaftungskosten:
	◦	Instandhaltung: 110 m² × [b]16 €/m²[/b] = 1.760 €/Jahr
	◦	Verwaltung: 300 €/Jahr
	◦	Summe Bewirtschaftungskosten: 1.760 € + 300 € = 2.060 €/Jahr
	•	Reinertrag: 9.408 € - 2.060 € = 7.348 €/Jahr
	•	Kapitalisierung:
	◦	Liegenschaftszins: 1 %
	◦	Vervielfältiger für 50 Jahre Restnutzungsdauer bei 1 % (nach ImmoWertV, Tabelle): ≈ 37,20
	•	Gebäudewert (Ertragswert): 7.348 € × 37,20 = 273.346 €
	•	Gesamtertragswert: Bodenwert (30.000 €) + Gebäudewert (273.346 €) = 303.346 €

Ein Liegenschaftszins von 1% ist wohl historisch nicht angemessen:



Zwischen 1998 und 2021 war der Liegeschaftszins für Mehrfamilienhäuser 2% über dem Baufinanzierungszinsen mit einer Laufzeit von 10+ Jahren. 2024 aber 1% darunter. 3% zu niedrig.
Bei Reihenhäusern sanken wir von +0.3% auf -1.7%. 2% zu niedrig.

Per Mai 2025 liegen die Bauzinsen* bei 3.63%. Reihenhäuser haben einen Liegenschaftszins von historisch Bauzinsen + 0.3%. Damit sind wir bei einem Liegenschaftszins von 3.93%.

*Bundesbank Effektivzinssätze Banken DE / Neugeschäft / Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängliche Zinsbindung über 10 Jahre

Liegenschaftszins 3.93%, Instandhaltung 16 EUR pro m2 und Jahr

Code:

Ertragswertverfahren
	•	Nettokaltmiete: 9.600 €/Jahr
	•	Mietausfallwagnis: 2 % × 9.600 € = 192 €/Jahr
	•	Nettojahresmiete (nach Mietausfall): 9.600 € - 192 € = 9.408 €
	•	Bewirtschaftungskosten:
	◦	Instandhaltung: 110 m² × 16 €/m² = 1.760 €/Jahr
	◦	Verwaltung: 300 €/Jahr
	◦	Summe Bewirtschaftungskosten: 1.760 € + 300 € = 2.060 €/Jahr
	•	Reinertrag: 9.408 € - 2.060 € = 7.348 €/Jahr
	•	Kapitalisierung:
	◦	Liegenschaftszins: [b]3,93 %[/b]
	◦	Vervielfältiger für 50 Jahre Restnutzungsdauer bei 3,93 % (nach ImmoWertV, interpoliert): ≈ [b]20,54[/b]
	•	Gebäudewert (Ertragswert): 7.348 € × 20,54 = 150.928 €
	•	Gesamtertragswert: Bodenwert (30.000 €) + Gebäudewert (150.928 €) = 180.928 €

Durch den höheren Liegenschaftszins sinkt der Immobilienwert von 300k auf 181k. Diese 180.928 EUR ist Grundlage für meine interne Steuerung. Diesen Wert halte ich für die Wahrheit. So wie Bitcoin zwar aktuell zu 102k EUR gehandelt wird, aber der Trend ist nur bei 97k EUR. Unterschiede zwischen dem was ich glaube und dem was der Markt glaubt sind die Grundlage für die eignen Handelsentscheidungen. Eigentlich müsste ich damit die Immobilie verkaufen, aber weil wir perspektivisch Eigenbedarf haben, halten wir die Immobilie.

Für die Unterlagen für die Prolongation des Kredits ggü. der Bank werde ich aber den aktuellen Marktpreis 336.082 € nehmen.


Liegenschaftszins + Inflation = nominaler interner Zinsfuß
Der am Markt beobachtete Liegenschaftszins beträgt 1%. Wenn wir keine Inflation (bei Mieten und Instandhaltungskosten) hätten, hätten wir bis zum Laufzeitende der Immobilie einen internen Zinsfuß von 1%. Aber in Wirklichkeit haben wir ja Inflation - z.B. von 2.5% pro Jahr. Wenn Mieten, Instandhaltungskosten, etc. gleichmäßig um 2.5% pro Jahr ansteigen, dann läge unser interner Zinsfuß bei 1% + 2.5% = 3.5%.

Vermietung
Bei Gold (und evtl. auch Aktien) läge der interne Zinsfuß bei ca. 6.5% nämlich der EUR-Fiat-Geldmengenausweitung. Wenn wir eine Immobilie ohne Kredithebel zu 3.5% Zins kaufen bleiben wir 3% hinter der Geldmengenausweitung von 6.5% zurück. Wir verlieren also 3% unseres eingesetzten Kapitals i.H.v. 336.082 € pro Jahr also ca. 10.000 EUR.

Immobilienkredit
Bei einem LTV von 80%, liegt unser Immobilienkredit bei 80%*300.000 EUR = 240.000 EUR, bei Bauzinsen von 3.63%. Die Bauzinsen liegen 6.5%-3.63%=2.87% unter M2-Inflation. 2.87%Ü240.000 EUR = 6.888€. Wir gewinnen auf den Kredit 6.888€ pro Jahr.

Steuereffekt
In der Anlage Vermietung und Verpachtung haben wir:
9.600 EUR Miete - 1.760 EUR Instandhaltung - 336.082 EUR * 2% Abschreibung - 3.63% Kreditzins * 240.000 EUR Kreditsumme =
9.600 EUR Miete - 1.760 EUR Instandhaltung - 6.722 EUR Abschreibung - 8.712 EUR Kreditzins =
-7594 EUR Steuerverlust

Diesen Steuerverlust kannst du mit deinem Einkommen als Angestellter verrechnen und bezahlst somit weniger Steuern (Annahme 30% Grenssteuersatz):
7594 EUR * 0,3 = 2.278 EUR

Summe
Du verlierst 10.000 EUR gegenüber dem Mieter, Gewinnst 6.888 EUR vom Kreditnehmer und gewinnst 2.278 EUR Steuerrabatt = es bleibt ein Verlust von 834 EUR pro Jahr. Du verlierst auch die Zeit bei der Verwaltung. Da kannst du unter den obigen Annahmen lieber Gold kaufen.

Wer noch eine günstige Finanzierung laufen hat oder die Immobilie für den Eigenbedarf nutzt, für den lohnt es sich aber.

Mein letzter Beitrag war etwas schlampig formuliert. Ich hoffe so ist er besser verständlich.

Ein Verkäuferdarlehen von 300k zusätzlich zum Bankdarlehen würde dann nochmal (6.5% - 4%*0,7)* 300.000 EUR = 11.100 EUR zusätzlich bringen und damit die Rendite auf 7,2% verdoppeln?!

Der Liegenschaftszins ist nur bezogen auf die Immobilie ohne Kredit und ohne Steuereffekt. Natürlich bekommt man den Steuereffekt und den Immobilienkredit nicht ohne Immobilie.
1.) Einzeleffekte ausrechnen (z.B. Immobilie - 10.000 EUR pro Jahr, Immobilienkredit + 6.888 EUR pro Jahr, + 2.278 EUR Steuerrabatt im ersten Jahr).
2.) Gesamteffekt ausrechnen: - 834 EUR pro Jahr
Der Gesamteffekt ist negativ, hier wäre zu überlegen: "Machen wir das Geschäft trotzdem?"

Liegenschaftszins vor Steuer und vor Finanzierung
Der Liegenschaftszins vergleich Immobilie A mit Immobilie B unbeeinflusst von deiner persönlichen Steuer bzw. deiner Finanzierung.

(Abgesehen davon, dass man in der Immobilie wohnt) ist der Nutzten der Immobilie die Möglichkeit Immobilienkredite aufzunehmen. Hier spielt die Musik finanziell gesehen. Was hindert uns also dran mehr Kredite aufzunehmen?

Limitationen bei der Kreditaufnahme
Limitation durch Sicherheiten: Du hast ein hohes Einkommen, wenige Familienmitglieder und geringe Immobiliensicherheiten. Hier würde ich mindestens 80% LTV wählen. Ein LTV von 90% oder 100% ist meistens sehr teuer und wird damit unwirtschaftlich.



Die Knappheit sind Sicherheiten. Hier könnte man versuchen die Sicherheiten mit XetraGold aufzupäppeln. LTV-Konditionen von 80%, Kredit i.H.v. 100%, Besichert durch 100% Immobilie und 40% Xetra Gold. Hierauf wird sich nur ein kleiner Bruchteil der Banken einlassen. Zusätzlich sollte die Bank bei schlechten Goldpreisen den Gold nicht zwangsverkaufen. Oder man kauft weiter Immobilien solange der Verlust aus dem Mieter durch den Gewinn am Kredit überkompensiert wird.

Limitation durch Cashflow: Beim Cashflow stößt man schnell an seine Grenzen. Die Bank sieht gerne Annuitäten (d.h. Zins + Tilgung) von 35% des Einkommens oder 50% des Einkommens nach Lebenskosten für Frau und Kinder. Immobilien verschlechtern die Cashflow-Situation. Im Beispiel oben hätten wir 9600 EUR Miete bei 15.434 Zins + Tilgung. Alles unter 30.000 EUR Miete im Monat (utopisch) verschlechtert diese Kennzahl. Bitcoin und Gold haben auch kein Cashflow (schön für die Steuer, blöd für die Finanzierung). Schön wäre hier eine Tilgung von 0% statt 2% zu vereinbaren und dafür 30% Gold zu hinterlegen. Wir aber auch schwierig bei der Umsetzung.

Welche Instandhaltungskosten kalkulierst du so pro m2? Denke hier hat der Gebäude-Typ (Einfamilienhaus vs. Reihenhäuser vs. große Mehrfamilienhäuser) mehr Einfluss als die Ausstattung?!

Mehrfamilienhaus günstiger als Einfamilienhaus: Ein Mehrfamilienhaus hat weniger Dach pro Quadratmeter Wohnfläche.
neu günstiger als alt: anfangs ist alle neu und geht nicht kaputt
einfach günstiger als gehoben: Wärmepumpe ist teurer als Gas, normale Rollläden sind billig und halten ewig, elektrische Rollläden sind teurer und halten 10-15 Jahre.

Wenn du die Immobilie bereits länger hast, kann du das anhand der historischen IST-Kosten ausrechnen.