许善达：世界上没有一个国家用房产税抑制了房价

diciky (OP)

Full Member

Offline

Activity: 238
Merit: 100

许善达：世界上没有一个国家用房产税抑制了房价

March 01, 2017, 06:25:24 AM

#1

按：近期，住建部回应房地产税进展时表示，有关部门正在按照中央要求开展工作。此外还有媒体透露，目前房地产税法草案已经基本完成，高层会根据对整个经济发展现状的判断及纳税人的共识适时出台。

上海、重庆两城市2011年起已经开始试点房产税，试点效果如何？两会前夕，凤凰财经专访国税总局前副局长、联办财经研究院院长许善达。

此外，许善达还支招高房价压力下怎么解决普通白领的住房压力，降低个人税负的最优先选择等。因许院长曾在国税总局工作，他还解释了为何有时候减税但宏观税负并没有降低的原因。小标题为编者所加。

实践证明房产税不能抑制房价

凤凰财经：全国人大财经委副主任委员尹中卿说房产税能降房价，还有一些学者也这么认为的。您的观点与之相反，我们知道上海、重庆其实已经试点过房产税了，但是它们房价并没有降。您怎么看？

许善达：这不是我一个人这样看。有两个在海外国际组织里工作很多年的，一个是胡祖六，一个是哈继铭，他们做过这样的报告，就是没有一个国家房价是因为征收房产税给抑制了的。这不是哪一个人的信口开河，是做了大量国别的研究。那么多有房产税的国家，没有一个经济体或者国家是因为征了房产税房价就能够抑制住。

所以房产税在房价抑制上的功能是非常小，可以忽略不计的。能够抑制的就是在销售环节加一个税，比如说香港。香港对于非香港居民买房子，因为它是个自由的购买制度，它没有限购这一说，但是它加了一个税，非香港居民买房子就加一个税，这样就把房价抑制住了。

还有加拿大。很多非加拿大居民到加拿大买房子，因为它觉得非加拿大居民把房价抬起来了，使得加拿大居民购房的购买力就下降了，所以加拿大也要抑制房价，它也是在销售环节加了一个税。名字都是随便的，叫契税，叫消费税，叫什么税都不是主要问题，关键在哪个环节来加税。所以这几个经济体它们抑制房价成功的经验都是在销售环节加税，才能抑制房价上涨。

胡祖六和哈继铭这两个国际组织工作的专家的研究结果表明，没有一个国家或者经济体是靠房产税能够把住房价格抑制住的。所以我认为在中国的实践也不可能。上海、重庆都收了房产税，上海房价上涨，重庆房价上涨，也没有比别的地方涨的就小了。

我觉得中国的经验和国外的经验已经证明了房产税没有抑制房价的功能。不能期望房产税在这方面发挥多大作用，你说一点没有也很难说，但是主要不能靠这个。咱们国内的上海重庆都征了，实践证明都没有起到效果。

一二线城市永远不会供给量过剩

凤凰财经：上海、重庆都试点了房产税，上海房价涨的很多很多，重庆房价也涨了，但是涨的不多，很多人说重庆是房价的一股清流。但是重庆跟北上广一线城市对比非常鲜明。

许善达：我认为像这种差别恰恰说明房产税没有这功能，如果有这功能，那上海也应该房价不涨。我觉得房价涨不涨，一线城市，最主要的在于供给。

中国跟发达国家有一个区别。发达国家不同城市，不同地方政府的收入是比较均等化的。因此这些政府提供的公共服务均等化程度相对是比较好的。所以你看像美国、欧洲的城市可以用星罗棋布来反映，特别大的公司比如可口可乐在一个镇上，大众汽车公司也是大公司在朗堡，一个镇上。它为什么不到首都去？为什么不到一个大城市？因为它的公共服务水平是比较均等的。中国的情况跟欧洲和美国发达国家来比有一个特别大的区别，就中国不同层级的政府的财政资源差别特别大。因此，越上层的政府，它的财政资源越雄厚，因此它能够提供更好的公共服务。而基层的政府，小的城市甚至是县城、镇没有那么多公共财政资源，它不能提供那么好的公共服务。

在中国这样一个格局没有重大改变之前，随着中国经济发展，人们的收入就要提高，人们的收入提高以后，人们一定要追求更好的公共服务。比如山西小煤矿的煤矿主，挖煤赚了钱他在北京买房子，为什么呢？老人看病，在北京条件好，在山西那个村、那个乡、那个县甚至太原市里面，都不如北京看病条件好。小孩念书他愿意在北京念书。包括一些文化，很多的公共服务，他以前没有钱没有办法，现在实际上在困难的基层，村里面，乡里面，还住着很多人，他们不是不想享受这个好的公共服务，他没有钱。

但是他一旦有了钱，他就要追求更好的公共服务，因为公共服务嘛，医院，我也可以去看，你也可以去看，但你在那个村里面，你想看你没有那个医院。所以这样的一种格局就会造成中国随着经济发展，随着人们收入提高，就整个咱说相对收入高的群体，就有一个从基层向上层政府范围流动的一个趋势。所以这个是中国特色，所以我觉得这一点在我们的公共服务均等化没有重大改进之前，这个趋势是不会改变的。

因此，北京也好，上海也好，包括一些二线城市，为什么2015年底说房地产要去库存，那时候还没有提什么一二三四线城市，就是说房地产行业要去库存。到了2016年再说去库存，提法就有变化了，一二线城市没有去库存的问题，要增加土地供给量。而去库存主要是三四线城市。为什么呢？因为我认为一二线城市永远不会供给量过剩，不存在库存多了卖不掉这个问题，除非中国经济崩溃，人们钱都没了，造成那样一种格局。但那种格局是不会出现的，中国不管增长速度快慢，一定是一个往上走的趋势。

所以就有一批企业越搞越大，企业做大盈利也多了，然后有一些人收入越来越多。这些人在乡里面干一个小企业，干好了到县里面去，县里面中学也比乡里中学好，县里的医院也比乡里医院好。再有钱就到市里去，不光是公共服务包括企业运行的环境，企业越做大了需要的信息就更多。企业在乡里面再大，你能有那么多的信息量吗？你能有那么多的中介服务吗？你能有那么多人才到你那儿去吗？所以我觉得这个趋势还是继续这么走的话，那怎么可能出现一二线城市房价下降呢？

政府要解决两类人住房

许善达：政府现在最应该做的事是在一线城市也好，二线城市也好，政府要投入资源来解决两类人的住房。

一类就是所谓保障性住房，城市的贫困人口、低收入群体。你让他们在市场上买房可能一辈子都买不了。但是他在这儿居住需要一个有基本的居住条件环境。2010年的统计数字，2015年数据现在还没有出来，全国有5000万户城镇居民属于低收入群体，一户平均人口三点几个人，1.7亿人到1.8亿人。这么多人居住条件是什么呢？是人均居住面积小于8平方米，还是建筑面积，使用面积也就5平方米。这太小了。

还有没有自来水的，没有暖气的，没有厨房的，没有厕所的。这5000万户居住条件应该说不具备基本居住要求。所以后来国务院决定搞保障性住房，要使得最基本的居住条件有自来水供应，有厨房，有厕所，有暖气，家里有电，能源供给，达到这个水平才是个最基本条件。当然因为他收入低，他这房子可能装修的没有那么好，另外他的居住环境也不能那么好，比如容积率高一点，花园也没有那么好。但是最基本的应该满足。

这个现在各地都在推动，现在我还没有看到总结报告，关于保障性住房，什么时候各个城市能够完成。就2010年统计这5000万户，到现在解决多少，90%还是多少的数字现在还没有公布。但是我觉得这个是政府要做的一件事。做这件事，也就是说高档房跟它们没有关系，高档房一平方米卖一个亿跟它们也没有关系。这是一类。

第二类，从今年来看，一个非常重要的现象就是深圳，深圳不是保障性住房出问题。它是一般的白领买不起房子了，这个买不起房子现在看来已经不是生活问题了。因为他们买不了房子，租金上涨，使得他们的工资就必须上涨，因为工资不上涨，他连租房都租不起了，他怎么生活怎么工作呢？所以深圳出现什么情况呢？就是企业的劳动力成本大幅度上升，因为深圳要搞创新，它不是搞劳动密集型，过去说的农民工。它要搞科研为主的，那都是大学毕业、硕士博士来工作的。这些人不属于刚才我说的保障性住房，他们不属于特别低收入群体，他们属于，深圳叫做人才住房，上海的名字叫共有产权房。

我觉得不管怎么说，由于住房价格的上涨，引起白领这部分人的工资压力增大，转移到企业的劳动力成本大幅度上升。所以东莞跑到深圳去招商引资，而且确实有一些深圳的高科技公司把一部分内容搬到东莞去，东莞便宜，降低劳动力成本。

所以深圳市政府决定，现在除了保障性住房以外，它要搞人才住房。实际跟上海的共有产权房是一个性质。这部分住房，政府要投入资源使得所谓白领阶层的人能够买到或者租到这样的房子。政府投入资源以后使得这部分价格成本比较低，这样能减轻高科技企业的劳动力成本上涨的压力。

第三类是属于高档住房。高档住房我认为完全没有必要限购，应该放开，放开谁愿意买都行，价格上涨，在销售环节加税。这样的话政府可以从中筹集财务收入，比如一个别墅，一平方米卖一个亿那才好呢。怕什么？那种房子跟老百姓没有关系，谁有钱谁买，买了以后政府可以收5000万的税，然后拿这个钱去解决刚才说的需要的财政资源。所以已经有两三年了，我们一直建议，对高档房放开限购，让有钱人去买，那个价格再上涨对普通居民包括对白领没有影响。白领不能每个人想买一个别墅吧。所以把这个放开，然后放开以后政府多收税，因为房价上涨，政府肯定多收税，从多收的税里头你来支持刚才说的前两类住房。

我觉得这是在贯彻习近平总书记说的“房子是用来住的，不是用来炒的”。我觉得这是一个比较符合中国国情，又比较健康的住房格局。

高档房房价越高越好

凤凰财经：有的地方在交易环节收税能够压制房价，但它有条件，是不是必须土地供给充足。如果土地供给少，交易环节加税，房价还会上升？

许善达：我觉得不要把高档房房价的放在一块统计。保障性住房统计一个房价，政府出资源。白领住房政府定一个价格，核定这个人属于这个范围后，买房子政府出30%的钱，要不是这个范围的人，你要买房子，一平米3万你就付三万。属于政府认为补助的居民，就出两万，政府给出一万，开发商还是收3万。

这样的一种格局就解决了像白领可以花2万买到市场价3万的房子。可是这个钱不是补给你个人的，房产证写着你有2万的产权，政府有1万的产权，你要住就住，政府也不给你要利息，但是等你什么时候收入高了，你要换房子了，你出售，那时候政府收回这30%。相当于是一种国有资产的配置，这个配置不是配到企业去。国有资本可以配到企业去合资，混合所有制，它把国有资本配到居民的住宅里去也是国有资本配置。

所以我认为以后不要统计出混合的房价。三类房价，保障性住房一类房价；刚才说的普通住房，上海叫共有产权房，这个一类房价；这个之外的所谓高档房一个房价，高档房的房价，爱涨多少涨多少，我认为涨的越高越好。

凤凰财经：如果要这样的话，肯定高档房会涨，因为要从那里面出钱。

许善达：一点不错，涨吧。而且你看全世界，纽约的房子贵不贵，纽约的经济不好吗？伦敦的经济贵不贵？伦敦经济不好吗？东京的房子贵不贵？东京的经济不好吗？实践证明，房价越高的城市，它的经济发展水平越高。所以我们国家假设出了十个纽约市的城市，房价都那么高，有什么不好的？

关键政府能不能解决普通居民的住房，我觉得矛盾在这个地方。不要把这房价混在一块说中国现在房价高，那些高档房你管它卖多少钱呢。我就认为卖的越贵越好，政府多收税，但是把老百姓基本住房需求解决了。那么多有钱人，他愿意出钱买高档房，你还限制那个房价吗？难道政府还有责任说，别墅的房价不能太高，有这个责任吗？没有。我就认为别墅的高档房房价高了才好，我觉得地方政府也希望这种房子价格高，谁不知道价格高可以多收税。

凤凰财经：现在普通市民随便买一套80、90平米都很难，北京的房价都8、9万了很正常。

许善达：我说的意思就是普通居民，比如像白领，像上海、深圳这种，就不会这么高了。刚才我说上海的，等于政府出30%的价钱，等于你买房子不用这么多钱，政府给你出钱，政府用各种方法来降低普通居民住房需求。市场房价是高的，但是政府出资让你普通居民能够用比较低的价格，能够享受或者租或者买，这都可以的，解决你的住房需求。

但是你不能说我买的房子要250平米，那不行，250属于高档房，普通居民不能有那么高的要求。一般80、90或者100平米左右，作为三口或者五口，有老人，有孩子，那就可以了。你不能说普通居民，你把250的房子给我压低价格我要买那个，那个不属于基本需求。

政府要解决居民的基本住房需求，把政府的责任给它弄清楚了。我觉得这个事就好解决了。

土地供应多，房价就涨的不多

凤凰财经：一线城市跟重庆的对比很鲜明，重庆涨的很少。这种城市间的对比，你觉得造成重庆涨的不多的根本原因是什么？

许善达：我没有做过详细的调研，我觉得市场涨跌就是个供需关系，无非就是愿意去重庆的人少。还有一个情况就是可能重庆政府这几年土地供应的比较多。所以土地供应多一点，然后需求又少一点，那可能就涨的不多。

假如有人去调研的话，重庆这么多年它的高档房都卖了多少，不要看普通房，关键看高档房，它卖了多少？再看看北京卖了多少，上海卖了多少。

我觉得可以这么来对比一下，如果说高档房卖的少，重庆跟成都比比，跟武汉比比，别跟北上广比，因为重庆还不到了一线城市，跟二线城市比，南京、武汉、成都、长沙、郑州这些二线城市，我觉得这个情况可能在供需上有一点特点。一个是土地供的多一点，房子盖的多一点，这样的话供给多，价格就压的低一点，还有可能需求比别的二线城市弱一点，我认为没有什么。所以哪儿房价涨的高，就是供需关系。鄂尔多斯当时都崩盘了，当时为什么那么高，需求，很多人到鄂尔多斯开矿，房价就涨上去了，等着开矿形势没有了，所以有的人卖掉，甚至有的企业还破产了，那你供需关系变了，房价自然下来。所以我觉得这个就是个供需关系，政府的政策在其中也发挥很重要的作用。

关键我觉得政府，一个是总量的供给，还有一个结构性的政府所提供的资源，这两个是政府影响的因素，土地供应总量大了，房子盖的多，然后你这个分类里头，政府出的资源主要出在哪儿。

房产税是“为渊驱鱼，为丛驱雀”

凤凰财经：您曾经表示很多地方政府拒绝加入房地产税的试点，也说过重庆、上海试点失败了，而且房地产税也不适合中国的国情。您解释一下？

许善达：对，现在认为重庆、上海试点不成功，已经不是我一个人的看法了。好多专家都有这样的评论，这个在网上微信上都有。

你说重庆和上海试点目的是什么？说从收入角度看，没挣多少钱，没收多少钱，在整个财政收入里比重很小。从收入角度看，刚才说了，从调节房价上看也没有什么作用，从调节居民收入差距看，发生多大作用了？

当时试点的几个目的都没有实现，所以我认为这个方案本身是有问题的。当时我就认为这个方案有毛病，它不可能实现那种预期的目标。实践证明，没有一个城市愿意跟进的。现在回顾一下，当年财政部是积极推动扩大试点，当时在财政部很多官方文件和讲话都讲这个意图，希望哪儿哪儿要扩大试点。网上传的也很多。但是没有一个地方政府跟进。

反过来说，上海2012年开始试点营改增，各地都积极要求跟进。你想营改增是减税，房产税是加税，一个地方政府为什么加税给它带来收入增加的反而不愿意干，减税反而那么积极愿意干？就说明减税的方案更符合地方政府的需求，而加税的方案不符合它的需求。我写过一篇文章，房产税是“为渊驱鱼，为丛驱雀”，所以上海收，收的越多，苏州、杭州越高兴，很多人不到你这儿买了，到苏州去买。

所以本身有一点要注意，我们的很多税收政策，比如税收教科书、理论书说什么政策能发挥什么政策效果。过去都是在一个封闭的经济体前提下来说这个政策的效果，预期的效果。经济体一开放，效果就完全不同了。试点房产税，相当于在地方与地方之间开放的状态下，你要想试点这个，结果就不是孤立的经济体试点能起到什么作用，而恰恰是“为渊驱鱼，为丛驱雀”。

到现在为止，上海、重庆市政府，没有做出一份报告说这个试点很成功，没有。上海市也没有公布一个报告说上海房产税试点非常成功，重庆市也没有。试点都五年了，要是如果很成功的话，那一定会写一个报告。为什么没写呢？就说明他们自己心里也清楚。

凤凰财经：中国不适合房产税，不符合中国国情？

许善达：不是。我认为他们试点的这个方案不适合中国的国情。如果要征房产税是可以的，但是我的意见就是把土地这部分去掉。如果住房3万块钱一平方米，其中比如说1.5万是土地使用的部分，把这个剔掉。住房是个人私用的，你征财产税可以。土地是国有的，你不能跟居民征收国有土地的财产税，这个在法理上是相悖的。因为财产税是对财产所有者收，中国的土地不是私有。很多人老是说美国怎么地，哪儿哪儿怎么地，人家是土地私有制的经济体，它土地加上住房都是私营的，甚至有的国家土地下面多少米的东西都是我的，多少米的高空那个领空也算是我的。

把这种经济制度的税收复制到中国，中国土地国有的经济制度是不会改变的。复制这个能适应吗？

所以我认为不是房产税不能征，而是现在试点方案的房产税是在法理上有相悖的地方。要想开征这个税，可以，要设计一个符合中国国情的房产税。

宏观税负没有因减税而下降

凤凰财经：地方各政府之间会有竞争，其实国跟国之间也是有竞争的。2016年底曹德旺去美国建厂，宗庆后也抱怨中国税负重。这引起中国宏观税负高不高的争论，估计今年两会上也是非常热的话题。一派人说很高，另外一派说跟其他国家相比中国的税负不高。您曾经在国税总局工作，现在又跟一线的企业家有接触。您怎么看？

许善达：应该把这个问题分成两个问题。一个问题是宏观税负，一个问题是企业税负。这两个有关联，但不是同一个概念。我觉得宏观税负要降低，这是政治局的决定。

这个问题说起来，从1994年税制改革开始，当时提的是提高财政收入占GDP的比重，那时用的是这个词，其实就是提高宏观税负。这种方针一直执行到2001年，七八年的时间都明确，就是要提高财政收入占GDP比重，也就是提高宏观税负。到了2001年的时候，就开始出现不同的意见，那个时候我在税务总局工作，税务总局的局长是金人庆，当时金人庆的意见在人民日报登了，他在中央党校做了讲话，他的意见是税制结构要做有增有减的调整，这和提高宏观税负就有一点变动了。

实际上从2003年开始，一直在进行着的几项改革都是减税的。2003年先在东北开始增值税，扣除购进机器设备税款，这是一个减税的措施。然后2003年提出来企业所得税内外资企业的合并，这也是个减税的措施，因为税率从33降到25。还有税前增加了很多扣除，这也是一个减税的措施。从2003年开始到2009年，完成这两项大的改革都是减税的。然后到了2012年，上海试点营改增，也是减税的，这三项改革都是减税，一直到2016年5月1号全面实行营改增。也就是从1994年开始到2001年是提高宏观税负，从2003年开始到2016年，大的改革都是减税的。

但是宏观税负并没有因为减税而下降，因为我们征管的力度加大了，就是减少了税收的流失，通过增加征管的征收率，增加收入了。法定的税负下降，但是流失的少了，因为流失了等于说法定税负很高，你没征那么多。现在把征收率提高了，法定税负降低了。所以一直到十八大，都是这个格局。

十八大以后，新的领导就明确的提出来要稳定宏观税负。我认为这个时候已经出现争论，是要降低，还是要继续提高，这就是争论。我认为这个稳定宏观税负意见就是要再观察一段我们的宏观税负到底是偏高还是偏低。

十八大是2012年，那么经过三年的时间，2013年2014年2015年，到了2016年的7月份，政治局决定，降低宏观税负。也就是说政治局认为现在宏观税负是偏高的，要不然为什么要降低呢？所以这个结论是政治局已经做出了的判断，并且提出了降低宏观税负这样一个新的战略了。对宏观税负，官方、政府已经做出的判断和它解决问题的措施已经提出来了。

对于企业来说，曹德旺跟美国的负担，各种成本的比较，有一个因素需要值得注意。他说他在中国交的税比美国交的多，他说的是2015年的情况，2015年还没有全面推出营改增，全面推出营改增减税5千亿，制造业也属于减税的领域。所以营改增以后，曹德旺的国内企业和美国企业税收比较，我现在没有看到数据。这是从曹德旺来说的情况。

从我们的分析，我们认为中国企业总体的税费负担和宏观税负也是偏高的。降低企业税收负担包括费，我们认为最优先的是降低社保的缴费率。还有很多可以研究的，但是任何事情都有一个改革的顺序，你不可能一口吃个胖子，说一个方案把所有的都解决了。现在最优先的应该是降低社保缴费率，而这个问题我们在两年以前就写过报告，现在可以说在专家这个层次基本上形成共识了。已经有好几个专家通过不同的数据都一致认为我们企业的所谓负担里，社保缴费的负担是在各项负担里头最偏重的一项。

去年国务院李克强总理已经做了两个措施。第一个&