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Author Topic: Immobilienfinanzierung bei Finanzkrise  (Read 893 times)
1r0n1c
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February 03, 2020, 09:42:50 AM
 #21

Zur Immobilienbesichtigung natürlich 2-3 Handwerker mitnehmen, um mögliche Mängel zu erkennen.
Was sollen Handwerker denn für Mängel erkennen? Doch wohl eher die Mängel, die sie gleich mit einem happigen Angebot beseitigen können.  Roll Eyes
Statt Hanfwerker sollte es schon eher ein unabhängiger Gutachter oder Architekt sein, der sich mit Bestandsobjekten auskennt.
Kann man natürlich auch machen, wobei ein unabhängiger Gutachter ein happiges Honorar verrechnen wird.
Steht aber dennoch in keinem Verhältnis, sollte der Gutachter diverse Mängel erkennen.
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thandie
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February 03, 2020, 10:13:17 AM
 #22

Ich würde generell von einer Eigentumswohnung abraten. Hausgeld, Rücksichtsmaßnahme auf die Nachbarn, keine Entfaltungsmöglichkeiten etc.
Aber das ist nur mein persönliches Empfinden Smiley
...
Zur Immobilienbesichtigung natürlich 2-3 Handwerker mitnehmen, um mögliche Mängel zu erkennen.
Und wie qwk schon sagte: Immer etwas Erspartes liegen lassen, um auf anstehende Reparaturen reagieren zu können.

Ich habe das aber so verstanden:
...
  • ich habe die Chance, unter Marktpreis an Grund und Boden zu kommen und eine Immobilie drauf zu packen
...

Also es geht ja erst einmal um das "Bauland" und eine spätere Immobilie.

Und Nachbarn sind dann wahrscheinlich auch noch nicht geplant.
Sollte User deeJoe mal Mieteinnahmen wollen, dann kann er in der Anzeige ja immer noch formulieren: "for metalhead only".  Cheesy

LibertValance
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February 03, 2020, 09:03:32 PM
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 #23

Je mehr ich von irgendwelchen angeblich bevorstehenden Crashs lese, desto sicherer bin ich mir, dass keiner kommt.

Das Argument der Crashpropheten ist ja immer, dass sie bestimmte Tendenzen wahrnehmen und richtig deuten, die der Mainstream ignoriert...
Das ist insofern schwierig, dass man diese Argumentation a priori kaum widerlegen kann.

Nicht mehr zu leugnen ist jedoch: Crashglaube ist inzwischen selbst Mainstream.
Spätestens wenn so was
https://www.amazon.de/dp/3847906690/
(nicht kaufen!)
der #1 Bestseller wird (was vermutlich nur in Deutschland passieren kann), ist alles klar.
Den Menschen in diesem Land geht es immer noch zu gut... deswegen spinnen sie sich irgendeinen abstrusen Humbug zurecht.
Manche haben das zu ihrer Profession gemacht und bringen Bücher, Fonds und Seminare zum Thema an den Mann. Verrückte Welt.

Aber OK, ich will hier nicht nur meine Meinung bzgl. Crash-Fantasien darlegen, sondern auch etwas zum Topic beitragen:
Woher willst du denn wissen, dass sich der Crash genauso zuträgt, wie du es annimmst?
Crashs können viele Gesichter haben. Und in vielen davon kommt deine Immobilie auch alles andere als gut weg.
Warum gerade eine Immobilie die ultimative Crash-Versicherung sein soll, ist mir schleierhaft. Auch das ist eigentlich typisch deutsche Mainstream-Denke.

qwk
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February 04, 2020, 11:07:58 AM
 #24

Zur Immobilienbesichtigung natürlich 2-3 Handwerker mitnehmen, um mögliche Mängel zu erkennen.
Was sollen Handwerker denn für Mängel erkennen? Doch wohl eher die Mängel, die sie gleich mit einem happigen Angebot beseitigen können.
Statt Hanfwerker sollte es schon eher ein unabhängiger Gutachter oder Architekt sein, der sich mit Bestandsobjekten auskennt.
Kann man natürlich auch machen, wobei ein unabhängiger Gutachter ein happiges Honorar verrechnen wird.
Steht aber dennoch in keinem Verhältnis, sollte der Gutachter diverse Mängel erkennen.
Eigentlich wollte ich das mal so stehen lassen, aber ich kann mir den Hinweis einfach nicht verkneifen:

Gutachter können Immobilien nicht bewerten.
Handwerker ebensowenig.
Architekten gleich dreimal nicht.

Das hat eine Reihe von Gründen.
Erstens sind alle drei Spezialisten, die sehr unterschiedliche Aufgaben haben, in keinem Fall aber haben sie die Aufgabe, den realen Marktwert einer Immobilie einschätzen zu können.


Handwerker können sicherlich hilfreich sein, eine Einschätzung zu liefern, wieviel es denn kosten würde, eine bestimmte Aufgabe zu erledigen, schließlich ist das ihr Geschäft.
Wer sich also die Frage stellt, "was kostet es mich, den Heizkessel auszutauschen", der kann einen Handwerker befragen.
Die Frage "was kostet mich die Sanierung der Immobilie" ist aber schon so vielschichtig, dass ein einzelner Handwerker das unmöglich beantworten kann.
Dass Handwerker zudem naturgemäß in ihren ersten Einschätzungen viel zu niedrig liegen, dürfte wohl allgemein bekannt sein.


Architekten, naja, hm, ich will es höflich formulieren, sind nach meiner Erfahrung diejenigen Beteiligten am Bau, die am wenigsten über Kosten wissen.
Ist auch eigentlich nicht ihre Aufgabe. Ihre Aufgabe ist es, bestimmte Planungen vorzunehmen, diese ggf. den Behörden vorzulegen, sich um die Einhaltung zu kümmern, und die Übereinstimmung von Plan, Ausführung und Abrechnung zu prüfen. Damit hat es sich dann aber auch.
Wenn also ein Elektriker ein dreimal überteuertes Angebot abgibt, das dann korrekt ausführt und korrekt abrechnet, hat der Architekt hier nichts zu beanstanden.
Natürlich verfügen Architekten häufig aus der Alltagserfahrung über ein gewisses Gefühl für Kosten, mehr aber auch nicht.


Gutachter sind überwiegend Spezialisten für bestimmte technische Fragen.

Aber vermutlich zielt die Frage eher auf Verkehrswertgutachter ab.
Hier will ich mal alle Höflichkeit fahren lassen, und einfach aus meiner Erfahrung sagen, dass das IMHO der inkompetenteste Haufen Stümper ist, den ich so kenne.
Ich habe mittlerweile in meinem Leben ein paar Hundert Verkehrswertgutachten zu Spezialimmobilien einsehen dürfen, bei denen ich mich in gewisser Weise selbst als "Experte" bezeichnen dürfte.
Jedes einzelne war, gelinde gesagt, gequirlte Kacke.
Die realen Kaufpreise, die letztlich erzielt wurden (und die ja letzten Endes den "realen Wert" widerspiegeln), lagen eigentlich durchgängig um mindestens 30% daneben, mal nach oben, mal nach unten. Auch Ausreißer, wo der ermittelte Verkehrswert um 200% überschritten wurde, sind leider keine Seltenheit. Mir sind selbst Einzelfälle mit Überschreitung des Verkehrswerts über 1000% (in Worten: Eintausend Prozent) bekannt.

Etwas "realistischer" in ihren Einschätzungen sind IMHO die Beleihungswertgutachter von lokalen Banken, die kennen wenigstens den lokalen Markt.
Dafür sind sie in ihren Werteinschätzung naturgemäß sehr konservativ eingestellt.


Insofern kann ich eigentlich keinen guten Grund erkennen, warum sich ein "normaler" Häuslebauer beim Erwerb seiner Immobilie von einem Gutachter oder einem Architekten helfen lassen sollte, das ist IMHO rausgeschmissenes Geld.
Gerade bei der eigengenutzten Immobilie kommt es letztlich darauf an, ob einem die Immobilie das wert ist, was man dafür bezahlen muss, und damit hat es sich.

Wer noch dazu glaubt, ein Verkäufer würde sich in der gegenwärtigen Marktlage von Gutachten o.ä. beeindrucken lassen, und mit dem Preis runtergehen, nur weil man ihm vorrechnet, dass die Immobilie weniger wert ist, der träumt.
Im Zweifelsfall gibt man also Geld für einen Gutachter aus, will dann den Preis drücken, und der Verkäufer sucht sich einfach einen anderen, weniger kritischen Käufer.

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February 04, 2020, 11:24:45 AM
 #25

Zur Immobilienbesichtigung natürlich 2-3 Handwerker mitnehmen, um mögliche Mängel zu erkennen.
Was sollen Handwerker denn für Mängel erkennen? Doch wohl eher die Mängel, die sie gleich mit einem happigen Angebot beseitigen können.
Statt Hanfwerker sollte es schon eher ein unabhängiger Gutachter oder Architekt sein, der sich mit Bestandsobjekten auskennt.
Kann man natürlich auch machen, wobei ein unabhängiger Gutachter ein happiges Honorar verrechnen wird.
Steht aber dennoch in keinem Verhältnis, sollte der Gutachter diverse Mängel erkennen.
...

Ich sehe einfach keinen Nachteil, wenn man 2-3 Handwerker aus seinem Freundeskreis zu einer Hausbesichtigung mitnimmt.
Natürlich decken sie nicht alle Mängel auf, wer tut das schon. Aber hier und da bekommt man eine Einschätzung und um das geht es.
Natürlich steht es jedem selber frei, auch alleine als Laie die Objekte anzuschauen. Toll, viel Erfolg.

Was mich aber noch interessiert: Wie ist die Sondertilgung in DE geregelt? Mein Stand ist, dass die Sondertilgung arg begrenzt p.a. ist
und es sich negativ auf den Zinssatz (für den Nehmer) auswirkt. Bin ich da noch up to date?
qwk
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February 04, 2020, 11:36:04 AM
 #26

Was mich aber noch interessiert: Wie ist die Sondertilgung in DE geregelt? Mein Stand ist, dass die Sondertilgung arg begrenzt p.a. ist
und es sich negativ auf den Zinssatz (für den Nehmer) auswirkt. Bin ich da noch up to date?
Sondertilgung musst du an sich bei Vertragsabschluss regeln.
Habe ich lange nicht mehr gemacht, aber AFAIR kosten 10% Sondertilgungsrecht pro Jahr vielleicht 0,1% Zinsen extra oder so, das ist vertretbar.
Man kann auch unter Vorfälligkeitsentschädigung tilgen, das ist bei normalen Wohnimmobilien AFAIK bei ungefähr 1% gedeckelt, also wohl ähnlich wie in Österreich. Die Deckelung folgt allerdings aus einer relativ komplizierten Berechnung, und wird deshalb üblicherweise im Darlehensvertrag selbst direkt pauschal auf 1% gesetzt. Allerdings greift die Vorfälligkeitsentschädigung nur bei Kündigung des Vertrags, also ist eine einfache Teil-Sondertilgung nicht ohne Absprache mit der Bank machbar. Zur Not muss man halt bei einer anderen Bank refinanzieren, vielleicht liegt man dann sogar bessere Zinsen, schließlich hat man dann eine andere Eigenkapitaldeckung.
Aber wohlgemerkt, lange nicht mehr gemacht, keine Ahnung, wie es im Detail bei einer aktuellen Wohnungsfinanzierung ist.

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February 04, 2020, 12:15:08 PM
 #27

Was mich aber noch interessiert: Wie ist die Sondertilgung in DE geregelt? Mein Stand ist, dass die Sondertilgung arg begrenzt p.a. ist
und es sich negativ auf den Zinssatz (für den Nehmer) auswirkt. Bin ich da noch up to date?
Sondertilgung musst du an sich bei Vertragsabschluss regeln.
Habe ich lange nicht mehr gemacht, aber AFAIR kosten 10% Sondertilgungsrecht pro Jahr vielleicht 0,1% Zinsen extra oder so, das ist vertretbar.
Man kann auch unter Vorfälligkeitsentschädigung tilgen, das ist bei normalen Wohnimmobilien AFAIK bei ungefähr 1% gedeckelt, also wohl ähnlich wie in Österreich. Die Deckelung folgt allerdings aus einer relativ komplizierten Berechnung, und wird deshalb üblicherweise im Darlehensvertrag selbst direkt pauschal auf 1% gesetzt. Allerdings greift die Vorfälligkeitsentschädigung nur bei Kündigung des Vertrags, also ist eine einfache Teil-Sondertilgung nicht ohne Absprache mit der Bank machbar. Zur Not muss man halt bei einer anderen Bank refinanzieren, vielleicht liegt man dann sogar bessere Zinsen, schließlich hat man dann eine andere Eigenkapitaldeckung.
Aber wohlgemerkt, lange nicht mehr gemacht, keine Ahnung, wie es im Detail bei einer aktuellen Wohnungsfinanzierung ist.

Okay danke für Info Smiley
Lakai01
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February 04, 2020, 03:16:42 PM
 #28

Zur Immobilienbesichtigung natürlich 2-3 Handwerker mitnehmen, um mögliche Mängel zu erkennen.
Was sollen Handwerker denn für Mängel erkennen? Doch wohl eher die Mängel, die sie gleich mit einem happigen Angebot beseitigen können.  Roll Eyes
Statt Hanfwerker sollte es schon eher ein unabhängiger Gutachter oder Architekt sein, der sich mit Bestandsobjekten auskennt.
Richtig. Ich würde da auch dringend zu einem Sachverständigen raten, der sich mit bereits bestehenden Immobilien auskennt. Kostet zwar in der Regel eine Stange Geld (bei uns warens knapp 5k), der hatte sich das Geld aber nach dem ersten Termin von selbst wieder reingespielt in dem er gleich auf Mängel hingewiesen hat, auf die man als "Normalsterblicher" niemals geachtet hätte.




Was mich aber noch interessiert: Wie ist die Sondertilgung in DE geregelt? Mein Stand ist, dass die Sondertilgung arg begrenzt p.a. ist
und es sich negativ auf den Zinssatz (für den Nehmer) auswirkt. Bin ich da noch up to date?

"It depends" Wink
Kann hier jetzt nur für Österreich sprechen, aber Sondertilgungsrechte sind ganz klar verhandelbar. Die Spanne reicht dabei von "nur mit Pönale" bis hin zu "jederzeit möglich". Zumindest eine pönalfreie Sondertilgung pro Jahr muss aber auf alle Fälle möglich sein. Aktuell bietet die Sparkasse bspw. 2 gratis Sondertilgungen pro Jahr an ohne Auswirkung auf den Effektivzins (wenn man auf dieses Recht verzichtet).

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1r0n1c
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February 05, 2020, 10:08:44 AM
 #29

Zur Immobilienbesichtigung natürlich 2-3 Handwerker mitnehmen, um mögliche Mängel zu erkennen.
Was sollen Handwerker denn für Mängel erkennen? Doch wohl eher die Mängel, die sie gleich mit einem happigen Angebot beseitigen können.  Roll Eyes
Statt Hanfwerker sollte es schon eher ein unabhängiger Gutachter oder Architekt sein, der sich mit Bestandsobjekten auskennt.
Richtig. Ich würde da auch dringend zu einem Sachverständigen raten, der sich mit bereits bestehenden Immobilien auskennt. Kostet zwar in der Regel eine Stange Geld (bei uns warens knapp 5k), der hatte sich das Geld aber nach dem ersten Termin von selbst wieder reingespielt in dem er gleich auf Mängel hingewiesen hat, auf die man als "Normalsterblicher" niemals geachtet hätte.




Was mich aber noch interessiert: Wie ist die Sondertilgung in DE geregelt? Mein Stand ist, dass die Sondertilgung arg begrenzt p.a. ist
und es sich negativ auf den Zinssatz (für den Nehmer) auswirkt. Bin ich da noch up to date?

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Kann hier jetzt nur für Österreich sprechen, aber Sondertilgungsrechte sind ganz klar verhandelbar. Die Spanne reicht dabei von "nur mit Pönale" bis hin zu "jederzeit möglich". Zumindest eine pönalfreie Sondertilgung pro Jahr muss aber auf alle Fälle möglich sein. Aktuell bietet die Sparkasse bspw. 2 gratis Sondertilgungen pro Jahr an ohne Auswirkung auf den Effektivzins (wenn man auf dieses Recht verzichtet).

Also ich bin damals zur Infina gegangen, welche Kredite vermitteln.
Da hieß es, unbegrenzte Sondertilgung, keinen Einfluss auf den Zinssatz, lediglich 1% Gebühr auf die getätigte Sondertilgung
deeJoe
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February 27, 2020, 07:14:25 PM
 #30

Danke noch mal an Euch alle! Einige interessante Aspekte dabei, die ich so nicht kannte.

Ich habe mich gegen eine Investition in die Immobilie entschieden.
KingScorpio
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May 07, 2020, 10:30:40 PM
 #31

Hi.

Es gelten folgende Annahmen:

  • ich glaube an einen dicken Finanzcrash dieses oder nächstes Jahr, der die Abwärtung des Dollars und die Instabilität des Euros zur Folge hat
  • ich habe gerade genügend liquide Mittel für Eigenkapital eines Immobilienkredits
  • ich traue dem Finanzmarkt nicht genug, um meine liquiden Mittel dort anzulegen
  • ich traue mich nicht, diese liquiden Mittel komplett in Crypto zu geben
  • ich habe die Chance, unter Marktpreis an Grund und Boden zu kommen und eine Immobilie drauf zu packen
  • ich habe einen Job, der selbst in Krisenzeiten ein relativ sicheres Einkommen zur Tilgung bringen wird
  • ich kann die Immobilie über einen Zeitraum von 25-30 Jahren komplett finanzieren mit fester Zinsbindung ohne Restschuld
  • ich bewohne die Immobilie selber

Ist eine Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital unter Ausnutzung üblicher Förderprogramme durch KfW-Bank, Staat sinnvoll kurz vor meinem befürchteten Crash?

Ist es gut, im Crash Schulden zu haben und den Grund- und Boden sicher zu haben? Oder wäre es besser, mit liquiden Mitteln in den Crash zu starten und dann alles einzukaufen, wenn sich sonst keiner mehr traut?

Ist es sinnvoller, fast alles an liquiden Mitteln einzusetzen für die Immobilie oder lieber noch mehr behalten? (Quasi das Geld lieber in den Beton investieren um den Abtrag/Tilgung zu senken)

Leider ist mein Marktverständnis für die (gewollte) Privatverschuldung durch Immobilien bei einem Crash nicht gut genug, als dass ich das selber vertrauenswürdig beurteilen kann.

Danke euch!

deine immobilien werden nichts wert sein, weil der finanzcrash direkt eine kommunistisch/sozialistische regierung erzeugen wird. die rechte von "vermietern" werden massiv angegriffen werden, hier in ostdeutschland rotten schon seit jahrzehnten immobilien welche nach der wende privatisiert wurden vor sich hin, weil nimand in der lage ist beim bankenkartel für deren nutzung geld zu leihen, dafür wird es rache geben.
nach dem euro kommt der kommunismus zurück, weil nationalistischen blödsinn kann keiner mehr machen dannach. wer will sich schon für einen nationalstaat einsetzen wenn er dann von privaten unternehmern und deren migrationslobby früher oder später ausgehöhlt wird.

ich denke das der finanzcrash durch die incompetenz des westeuropäischen geldadels unvermeidbar ist. dannach könnte die sovietunion wieder zurückkommen

micaxel
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May 09, 2020, 09:15:34 AM
 #32

So Crash ist da. Gibt es schon neue Meinungen?
Habe leider keine Ahnung von immos, finde das Thema aber sehr interessant.
bitcoincidence
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June 12, 2020, 08:47:59 AM
 #33

So Crash ist da. Gibt es schon neue Meinungen?
Habe leider keine Ahnung von immos, finde das Thema aber sehr interessant.

Crash ist schon wieder weg bzw. schon wieder da...  Grin

Den "grossen Crash" wirds aber wohl nicht geben, wenn die Notenbanken mit "whatever it takes" dagegenhalten.
Aber die Immopreise dürften mit niedrigen Zinsen weiter steigen.
Und die Mieten in den deutschen Ballungsräumen.
Damit kommt dann auch eine Form von Inflation in den normalen Geldbeuteln an.
Und vermutlich noch ein paar weitere wirre Ideen zur "Ausbremsung" des Mietenproblems auf den Tisch...


„Wie einen Stern, eine Luftspiegelung, eine Butterlampe,wie Illusion, Tautropfen, Luftblasen im Wasser,wie einen Traum, einen Blitz, eine Wolke - so sieh alles an, was Fiat ist.“
Diamant-Sutra
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July 01, 2020, 01:51:13 PM
 #34

So Crash ist da. Gibt es schon neue Meinungen?
Habe leider keine Ahnung von immos, finde das Thema aber sehr interessant.
Ich habe in den letzten drei Jahren einige Immos gekauft, würde mich aber noch lange nicht als Experte einschätzen. Bisher sind meine Käufe zu meiner Zufriedenheit gewesen.

Meine aktuelle Einschätzung ist: In gefragten Städten in guter Lage werden die Preise keine starke Korrektur erfahren. Die Notenbanken drucken so viel Geld und das muss irgendwohin. Daher werden nicht beliebig vermehrbare Assets mittel- und langfristig an Wert gewinnen.

Die Abwanderung in die Städt oder deren Speckgürtel wird weiter für eine hohe Nachfrage Sorgen. Staatliche Eingriffe in die Miete (siehe Berlin) führen zu einer höheren Eigennutzer-Quote und diese wirkt sich positiv auf die Preisentwicklung - nicht vermieteter - Immos aus.

Die von den Staaten aufgenommenen Schulden, können nicht alleine durch Steuern und Sonderabgaben u. ä. beglichen werden (wahrscheinlich können sie nie beglichen werden aber diese Diskussion will ich hier nicht führen). Daher bleibt nur eine Entwertung des Geldes, ich spreche hier ausdrücklich nicht von einer Hyperinflation aber ein paar Prozentpunkte wird die Inflation mittelfristig wahrscheinlich steigen. Daher kaufe ich gerade ein Objekt mit einem Teil Fremdkapital (60% von (KV+NK)). Die Zinsbindung lasse ich auf 5 Jahre, weil ich keine Möglichkeit zur Anhebung des Zinses erkennen kann.

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