Bitcoin Forum

Добрый день. Хотел бы узнать ваше мнение относительно проекта, который мы вынашиваем достаточно давно.

Суть в следующем: мы уже давно занимаемся ипотечным брокериджем. По долгу службы активно общаемся с застройщиками, с ипотечниками, с прочей братией, работающей на рынке недвижимости.
И видим, насколько актуальны и прибыльны инвестиции в недвижимость (жилую, коммерческую) на ранних стадиях строительства.
Есть 2 “но”: 1) достраивают не всегда; 2) если диверсифицировать, много денег очень надо.

ВЫХОД: Коллективные инвестиции.

Коллективные инвестиции возможны, но туда пускают только квалифицированных инвесторов с большим “входным порогом” + даже если вошел в ЗПИФ (закрытый паевый инвестиционный фонд), не получится его влегкую продать в любой момент на открытом рынке (только в конце срока или в промежуточный период). ВЫВОД: широкому инвестору недоступен данный способ, поскольку риск слишком велик при индивидуальных вложениях.

На наш взгляд, криптовалюта может решить эти проблемы. Пока видим такую модель реализации:


1. Выпускается криптовалюта, на вырученные деньги покупается недвижимость на стадии строительства.
2. Вся приобретаемая недвижимость покупается не с целью “арендных платежей”, а с целью “построил и продал”.
3. Недвижимость будет продаваться за фиатные деньги либо за выпущенную криптовалюту. Поскольку криптовалюты будет выпущено ограниченное количество, то она начнет дорожать (пример: на этапе строительства недвижимость стоит 1 000 000 руб., или 1 000 000 криптотугриков. После завершения строительства стоимость в рублях стала 2 000 000 руб., в криптотугриках - осталась в 1 000 000 руб.).
4. В криптотугриках недвижимость будет продаваться с определенным дисконтом (чтобы стимулировать обращение валюты). Те, кто желает купить недвижку подешевле, будут заинтересованы в покупке криптовалюты, чтобы сэкономить. Те же, кому недвижка ж\эта не нужна, будут заинтересованы в продаже криптотугриков.
5. Вырученные деньги идут на покупку следующих партий недвижимости, и т.д. - процесс пошел.
6. Валюта обеспечена недвижимостью, а не “воздухом”.
7. Даже если застройщик что-то не достроит, все равно риски будут защищены за счет объема и диверсификации
 
Таким образом, получаем:
- Валюту, обеспеченную реальным активом, стоимость которого будет дорожать
- Реальную возможность инвестировать в строящуюся недвижимость с небольшими (относительно рынка, конечно) вложениями
- Ликвидные инвестиции в недвижимость - криптотугрики можно будет продать на бирже в любой момент, что невозможно с ЗПИФ.

ПРИМЕЧАНИЕ. Это пока просто проект, “идея”, с криптовалютой мало знакомы (больше с недвижкой), поэтому критика/замечания приветствуются.

как будет идти расчет за квартиру если валюта на бирже будет расти?

Волатильность на рынке крипты ОЧЕНЬ высокая. Большинство еще боятся покупать крипту из первой десятки, так как даже там колебания значительны, а вы думаете что будут покупать ваш мало кому известный токен на огромные суммы, чтобы потом дешевле купить недвигу? :) Лично я бы так бы не поступил, да и Вы, думаю, тоже. Если есть знания рынка крипты, то лучше вложить деньги в перспективную криптовалюту, и сделать в ближайшей перспективе 100-1000%, это и выгодней, и надежней.

Поясню на примере:
1) Человек хочет купить квартиру (условно), видит цену в рублях и в криптотугриках. На криптотугриках указано "Скидка 20%!, купить можно там-то" (условно). Принимает решение купить со скидкой
2) Переходит по ссылке на покупку валюты - на биржу. Смотрит курс и т.д., формирует для себя конечную выгоду
3) Если выгодно, закупает криптотугрики. Если не выгодно, берет в рублях.
4) В этой модели идет привязка курса валюты к курсу недвижки (в рублях). Т.о., если даже спекулятивно цена на криптотугрики взлетит, рано или поздно она упадет до справедливой стоимости. Т.е. всегда за криптотугрики купить будет немного дешевле.

Надеюсь, на вопрос ответил

Расчет на то, что покупать будет ее тот человек, который реально увидит выгоду. Я бы купил, если бы продавец мне железно сказал, что "да, можно купить", и я бы увидел, что так реально дешевле.

Пардон, конечно, но я сейчас форум активно изучаю, и тут такой трешак предлагает ICO, что эта идея мне кажется гораздо менее спекулятивной.

Зачем добавлять спекулятивные риски к и без того уже имеющимся на рынке строительства жилья?

А какие спекулятивные риски? Идея в том, чтобы иметь возможность "неквалифицированному" инвестору войти в рынок строящейся недвижимости БЕЗ присущих рынку рисков (формата "вложил в объект - и деньги кончились" благодаря диверсификации - даже если кто-то лопнет, то в целом вложения мало пострадают, т.к. бОльшая часть объектов достроится)
+
не тратить кучу денег на "управление" этой недвижкой

Цена на биток может и не упасть.
Все упирается в волатильность курса, привязать реальный товар тяжело!

Ну а если не будет падать, а только расти, то тем лучше для вложившихся в проект, разве нет? )

Сейчас возникает очень много проектов что касаются недвижимости.  Очень популярная сфера)

На современном этапе вложение в недвижимость с целью продажи выглядит очень сомнительным, особенно в жилую.
Рынок падает, у кого-то быстрее, у кого-то медленнее, но тенденция очевидная. Застройщики нещадно демпингуют. Конкретно, идут продажи дешевле на 15-20% цен, что были на этапе котлована 2 года назад. Я сужу по своему региону и соседям, это Алтайский край. Падение цен на недвижимость во всех городах, наш город Белокуриха, как островок благополучия, фактически мы единственные, у кого отмечается хоть какой-то стабильный рост.

Приходи к застройщику, помаши живыми деньгами и скидка 10-15% от того, что висит у них на сайте.

Если говорить о недвижимости, то только о коммерческой и с целью получения части дохода. Близость центра, красная линия, инфраструктура и т.п. очевидные факторы могут говорить о перспективности проекта, а все остальные предположения на будущее пустой звук.

А что касается коммерческой недвижимости, то в большинстве случаев, ею ещё нужно уметь заниматься. Даже элементарное умение обслуживать. Вложить деньги - это ещё полдела, нужно уметь получать с этого доход. А доход должен идти годами, только тогда вложения будут оправданы. Это в 2000г. можно было купить магазин, а в 2015 он поднимался в цене до 10 раз. Сейчас этого нет и возможно никогда уже и не будет. Получается, что вложения нужны лет на 10 минимум, при обеспечении стабильного дохода 10-20% в год и ожидания, что объект всё же поднимется в цене за это время 2-3 раза. А эти 2-3 раза дадут не за красивые глаза, а только за реальный результат, за надёжное дело, что приносит деньги. Да, возможность есть получить за 10 лет порядка 200-300%, но не так всё просто, за надёжность вложений придётся платить трудом.

Сразу по 2 сообщениям - я согласен, частично. Именно поэтому я и говорил, что работа идет с недвижимостью на раннем этапе постройки. Т.е. это не вложения в недвижимость как таковую, которая непонятно сколько когда будет стоить, а вложения в недвижимость строящуюся.

Ахахах, да, трешака хватает - тут и черную икру хотят через блокчейн продавать, и семена конопли, и разработку пилюли для долгожительства и чего только нет ;D
Но все таки волатильность  -  это очень серьезный фактор. Рынок крипты сейчас находиться в полностью спекулятивной фазе, все планы надо делать с полным осознанием этого факта.

Вы сами ещё раз перечитайте своё сообщение, что вы хотели сказать? Для меня совершенно непонятно. Чем отличается недвижимость "так таковая" от "строящейся". Если "так таковая" это уже построенная, то как раз с ней будет куда понятнее по цене, чем со строящейся. Если это какая-то другая недвижимость, то что это такое "так таковая"?

Вообще, всё что я хотел вам сказать выше, это бесперспективность инвестиций именно в жилую недвигу, что при вашей схеме, нужно смотреть на коммерческую. Даже если всё отбросить, то мы в нищей стране, у нас нищие люди. Кто будет вкладываться в посредника с туманными перспективами, когда можно вложиться напрямую в застройщика, вложиться в тот дом и район, что нравится. Нарисуйте портрет, кого может заинтересовать приобретение жилья через ваш фонд, а мы посмотрим.

Ну я думаю идея так себе. С большой волатильностью и нестабильностью, это прям не кредит а валидольная история. Да и еще не факт, что после постройки заселишся, а потом судись.

Спасибо большое за ответы. Судя по ним, я пока сделал следующие выводы:

1) Мы немножко неверно понимаем цель этих токенов, наверное. Почитав еще форум, я вижу, что люди больше хотят приобрести токены как "будущее средство платежа", чтобы достать в будущем пока не существующие товары со скидкой. Т.е. имхо больше расчет на эмоциональный аспект.
2) С финансовой точки зрения идея может "не взлететь" по той причине, что токен - штука волатильная, и непонятно, можно ли в реальности будет купить на нее недвижку по адекватной цене.

Неплохая идея, но нет законодательного регулирования криптовалюты. Тут очень много подводных камней.
Как строить, как продавать, как это оформить правильно что бы потом не было мучительно больно, когда придёт налоговая
и прокуратура и спросит: "А как это вы так с нами не поделились". Могут и незаконное предпринимательство и незаконную
банковскую деятельность повесить. Поэтому нужно очень тщательно продумать юридическую составляющую всего мероприятия.

Друг мой спасибо  за пост действительно заставил призадуматься , но я уверен в одном что в россии делать что либо с помошю крипты это запретный плод по сути в нашей стране она обитает только в интернете и самый хороший вариант по моему это инвестиции  :)

За крипту есть возможность продать долю дешевле по причине того, что крипта дорожает за счет спекуляций. Это и есть дополнительный риск. А что делать если в процессе строительства ЦБ выпустил запрет а оборот крипты? Или любой другой подобный катаклизм?

Имеете в виду, что могут работать только токены, не привязанные к использованию в конкретном государстве? Т.е. за оплату услуг и т.д., без имущества?

Насчет волатильности - даже задумывавшийся как суперстабильный криптовалютный аналог доллара USDT торгуется очень часто отнюдь не 1:1 к доллару. Стабильности на крипте пока нет, но зато на этом можно хорошо заработать.

Идея вполне себе может оказаться жизнеспособной. Токен привязан своим номиналом к допустим некоей квадратуре в строящемся здании - здание строится - токен растет в цене - естественно учитывая что такие токены могут быть пропамплены - есть вариант войти в эту валюту для тех кто заинтересован в том чтобы иметь шанс на пампе перепродать и в итоге получить заветные квадраты дешевле. Можно подумать над идеей вполне.

Фух, я думал, у меня не получается эту идею донести )

много морок с таким, и лезть туда надо только спецом в етом деле

Где есть памп, там может быть и дамп - законы спекулятивного рынка. И если будет большая волатильность токена, то инвесторов это отпугнет. Поймите, на данном этапе развития крипты заинтересовать это предложение может только тех, кто уже хорошо разбирается в криптовалютах. Но такие люди могут вложить деньги в более выгодную крипту. И вложат, скорее всего. В тот же биткоин, например - это намного надежней какого-то малоизвестного токена. Для обычных людей все эти криптобиткоины - это типа МММ, которое вот-вот рухнет. И это тоже надо учитывать. Я не говорю, что это утопия, нет, но много вопросов просто возникает.

сейчас недвижымость на подйоме, много пошли в ету сферу

Идея кажется достаточно интересной, НО! Многие здесь говорят, что основная проблема в волатильности..

Можете мне объяснить, может я что-то не понимаю... Ппредположим выпускает данный проект свой токен, привязывает этот токен к какой-нибудь реальной экономической активности проекта, напр. квадратным метрам как уже кто-то здесь предложил. Итак участники ICO получают токен, вроде как обеспеченный квадратным метром (пускай даже еще не построенным). Что будет драйвером волатильности? Кто то начнет резко продавать / покупать / искусственно манипулировать этими токенами?? Или мы про что-то другое говорим?

Чем будут обеспечены токены?

Драйвером волатильности может быть что угодно - слухи, спекуляции, провокации.  Крипта - рынок спекулятивный, на спекулятивном рынке отсутствие волатильности - это нонсенс.

Это было бы неплохое ограничение, но, все равно: на мой взгляд основную проблему (которую раскрыли на этой странице) это не решит.

Я думаю что сделки с недвижимостью лучше пока все-таки проводить в фиате. Пока она не признана во многих странах, то могут потом возникнуть проблемы с подтверждением сделки.

Криптотугрик может как вырасти, так и упасть. В этом случае, организуется недострой и т.п. Также, не исключены мошеннические схемы. Купили ваши криптотугрики, но если вы скрываетесь с фиатом, даже если и не далеко, к вам никаких юридических претензий предъявить не могут, так как криптотугрики государство не регулирует.

... или всё потерять

Получается, что необходимость использовать крипту в этой схеме обусловлена лишь необходимостью привлекать неквалифицированных инвесторов?
Только решив этот вопрос, Вы получаете множество других, если люди не могут стать квалифицированными инвесторами /что достаточно просто/, а Вы им будете объяснять схемы работы с криптой, которая имеет еще более специфические риски.
Сейчас даже за битки единичные и экзотические варианты купли продажи недвижимости происходят, а Вы хотите ввести свой фиат. Много вопросов.

Покупать недвижимость до постройки и так рискованно, а за крипту тем более))

Тут в новостях недавно видел "продаётся дом с отоплением, работающем на тепле майнингового оборудования", которое приносит ещё и доход.

Можно же заключить договор.

Договор на что, на криптоугрики? А потом чтобы продать криптоугрики другому инвестору придется заключать договор переуступки? Тогда это сильно усложнит обмен криптоугриками. Все равно эти схемы не внушают доверия, на обычном рынке много мошенничества, а в данном случае, пока нет регулирующего законодательства только упрощает такие схемы.

Как вы думаете, много людей готовы вместо покупки доли за живые деньги, купить виртуальные монетки выпущенные В. Пупкиным ?

Да недвижка всегда была популярна, а вот действительно стоящего проекта, который большую часть рисков исключает и предлагает реальную выгоду - мало.

Я как профессиональный строитель (30 лет стаж) Так вижу этот вопрос. Зачем вкладываться в чужую стройку (достраивают ведь не всегда). Надо вкладываться в свою. Проводим ICO по сбору средств на постройку гостиницы на Золотом  кольце России (уже есть замечательный участок почти даром с кирпичной постройкой 200 м2 выс. 7 м) промка. 100 км от Москвы. Все реально, без обмана, для сомневающихся все в открытом доступе- кадастр, правоустанавливающие  доки. Строим сами без посредников - я сам строю (организую процесс) и точно построю. Так как точная сумма которую удастся собрать на ICO не известна,  есть 3 варианта проекта под определенный бюджет. Если сумма ниже минимальной, прописываем в смарт контракте  просто возврат. Полученные токены дают держателям  прибыль и возможность отдыха по льготной цене. Вот по такой схеме работы волантильность любой крипты и даже собственно наших токенов большого значения не имеют, в любом случае проект будет реализован. Волантильность будет влиять только на дивиденды. Если интересно, пишите в личку.

Смотря каким налогом будет облагаться сделка проводимая с криптой

Время вытеснять ненужное общество агентов,посредников и псевдориэлеторов из этого бизнеса

Если вместо дома имеется только котлован, а участок земли является предметом судебного разбирательства, то обеспеченность - так себе.

Так себе идея.

смысл есть, если человек сможет увидеть выгоду от этих предприятий, пока что это очень узкая аудитория. так что пока не катит.

Хорошая идея. Но как былосказано выше, пока не осуществимая в России.

ну почему же неосуществимая? Всё упирается В финансирование. Если создатель проекта сможет убедить инвесторов в том что вложившись в его детище они обретут рай на земле - то за ним пойдут. А так конечно пока это похоже просто на некую не обеспеченную возможностями идею.

Это вам в атлант с такой идеей

Слишком много рисков, как по мне

Смотря в какой стране вы будете этим заниматься ,если в стране где биткоин официальный и можно им расплачиваться, то возможно у вас всё получится.

Как вы себе это представляете ?
Живет чел. в каком нибудь Урюпинске, а недвигу продает, покупает в Японии или Швейцарии. Ну ну.

Нельзя покупать что-то на такую валюту, курс которой еще совсем не стабильный

А как планируется обеспечить прозрачность происходящего? Потребуются расходы на какого-то аудитора?

Хорошо покупать недвижку на этапе котлована. Самые низкие цены

Да, одна из немногих идей - которые имеют право на существование, но как обычно есть несколько очевидных НО:
- команда проекта (в т.ч. должна быть сильнейшая административная поддержка, в этом бизнесе по другому никак)
- рентабельность (с учетом затягивания инвест. фазы, недостроев, высоких издержек на суды с этими недостроями), на выходе эффективная норма доходности для обычного вкладчика может быть низкая или близка к темпам инфляции.
- прозрачность проекта (как обычно, особенно в нашей стране) стройка выстроена на откатах, все сделки могут быть тоже почти нулевыми, вся прибыль к создателям проекта...

Скоро планируют отказаться от долевого строительства, заменив его на кредитование застройщиков. К тому же, сейчас недвижимость очень плохо продается и не растет год от года, как это было в 2000-2013

Идея мне кажется стоящая и можно над ней подумать и подумать хорошо,а если крипту запретят,что тогда,плакали все и вся? Но я скажу так,я бы купил квартиру за биток,если бы получалось выгодней.

Для таких проектов в реале просто не пришло время. Недвижимость в настоящий момент не может даже приблизительно конкурировать с нестабильным криптовалютным рыноком.

Криптовалюта еще не готова к такому, так как имеет бешеную волатильность. А в недвижку вкладываются больше для стабильности, как аналог банковскому вкладу.