Идея: Покупка недвижки на ранних стадиях

[nedv]

Добрый день. Хотел бы узнать ваше мнение относительно проекта, который мы вынашиваем достаточно давно.

Суть в следующем: мы уже давно занимаемся ипотечным брокериджем. По долгу службы активно общаемся с застройщиками, с ипотечниками, с прочей братией, работающей на рынке недвижимости.
И видим, насколько актуальны и прибыльны инвестиции в недвижимость (жилую, коммерческую) на ранних стадиях строительства.
Есть 2 “но”: 1) достраивают не всегда; 2) если диверсифицировать, много денег очень надо.

ВЫХОД: Коллективные инвестиции.

Коллективные инвестиции возможны, но туда пускают только квалифицированных инвесторов с большим “входным порогом” + даже если вошел в ЗПИФ (закрытый паевый инвестиционный фонд), не получится его влегкую продать в любой момент на открытом рынке (только в конце срока или в промежуточный период). ВЫВОД: широкому инвестору недоступен данный способ, поскольку риск слишком велик при индивидуальных вложениях.

На наш взгляд, криптовалюта может решить эти проблемы. Пока видим такую модель реализации:


1. Выпускается криптовалюта, на вырученные деньги покупается недвижимость на стадии строительства.
2. Вся приобретаемая недвижимость покупается не с целью “арендных платежей”, а с целью “построил и продал”.
3. Недвижимость будет продаваться за фиатные деньги либо за выпущенную криптовалюту. Поскольку криптовалюты будет выпущено ограниченное количество, то она начнет дорожать (пример: на этапе строительства недвижимость стоит 1 000 000 руб., или 1 000 000 криптотугриков. После завершения строительства стоимость в рублях стала 2 000 000 руб., в криптотугриках - осталась в 1 000 000 руб.).
4. В криптотугриках недвижимость будет продаваться с определенным дисконтом (чтобы стимулировать обращение валюты). Те, кто желает купить недвижку подешевле, будут заинтересованы в покупке криптовалюты, чтобы сэкономить. Те же, кому недвижка ж\эта не нужна, будут заинтересованы в продаже криптотугриков.
5. Вырученные деньги идут на покупку следующих партий недвижимости, и т.д. - процесс пошел.
6. Валюта обеспечена недвижимостью, а не “воздухом”.
7. Даже если застройщик что-то не достроит, все равно риски будут защищены за счет объема и диверсификации
 
Таким образом, получаем:
- Валюту, обеспеченную реальным активом, стоимость которого будет дорожать
- Реальную возможность инвестировать в строящуюся недвижимость с небольшими (относительно рынка, конечно) вложениями
- Ликвидные инвестиции в недвижимость - криптотугрики можно будет продать на бирже в любой момент, что невозможно с ЗПИФ.

ПРИМЕЧАНИЕ. Это пока просто проект, “идея”, с криптовалютой мало знакомы (больше с недвижкой), поэтому критика/замечания приветствуются.

[IzidaVoi]

как будет идти расчет за квартиру если валюта на бирже будет расти?

[liafloor]

Волатильность на рынке крипты ОЧЕНЬ высокая. Большинство еще боятся покупать крипту из первой десятки, так как даже там колебания значительны, а вы думаете что будут покупать ваш мало кому известный токен на огромные суммы, чтобы потом дешевле купить недвигу? Лично я бы так бы не поступил, да и Вы, думаю, тоже. Если есть знания рынка крипты, то лучше вложить деньги в перспективную криптовалюту, и сделать в ближайшей перспективе 100-1000%, это и выгодней, и надежней.

[nedv]

как будет идти расчет за квартиру если валюта на бирже будет расти?

Поясню на примере:
1) Человек хочет купить квартиру (условно), видит цену в рублях и в криптотугриках. На криптотугриках указано "Скидка 20%!, купить можно там-то" (условно). Принимает решение купить со скидкой
2) Переходит по ссылке на покупку валюты - на биржу. Смотрит курс и т.д., формирует для себя конечную выгоду
3) Если выгодно, закупает криптотугрики. Если не выгодно, берет в рублях.
4) В этой модели идет привязка курса валюты к курсу недвижки (в рублях). Т.о., если даже спекулятивно цена на криптотугрики взлетит, рано или поздно она упадет до справедливой стоимости. Т.е. всегда за криптотугрики купить будет немного дешевле.

Надеюсь, на вопрос ответил

[nedv]

Волатильность на рынке крипты ОЧЕНЬ высокая. Большинство еще боятся покупать крипту из первой десятки, так как даже там колебания значительны, а вы думаете что будут покупать ваш мало кому известный токен на огромные суммы, чтобы потом дешевле купить недвигу? Лично я бы так бы не поступил, да и Вы, думаю, тоже. Если есть знания рынка крипты, то лучше вложить деньги в перспективную криптовалюту, и сделать в ближайшей перспективе 100-1000%, это и выгодней, и надежней.

Расчет на то, что покупать будет ее тот человек, который реально увидит выгоду. Я бы купил, если бы продавец мне железно сказал, что "да, можно купить", и я бы увидел, что так реально дешевле.

Пардон, конечно, но я сейчас форум активно изучаю, и тут такой трешак предлагает ICO, что эта идея мне кажется гораздо менее спекулятивной.

[minibank]

Зачем добавлять спекулятивные риски к и без того уже имеющимся на рынке строительства жилья?

[nedv]

Зачем добавлять спекулятивные риски к и без того уже имеющимся на рынке строительства жилья?

А какие спекулятивные риски? Идея в том, чтобы иметь возможность "неквалифицированному" инвестору войти в рынок строящейся недвижимости БЕЗ присущих рынку рисков (формата "вложил в объект - и деньги кончились" благодаря диверсификации - даже если кто-то лопнет, то в целом вложения мало пострадают, т.к. бОльшая часть объектов достроится)
+
не тратить кучу денег на "управление" этой недвижкой

[Tyrion.L]

как будет идти расчет за квартиру если валюта на бирже будет расти?

Поясню на примере:
1) Человек хочет купить квартиру (условно), видит цену в рублях и в криптотугриках. На криптотугриках указано "Скидка 20%!, купить можно там-то" (условно). Принимает решение купить со скидкой
2) Переходит по ссылке на покупку валюты - на биржу. Смотрит курс и т.д., формирует для себя конечную выгоду
3) Если выгодно, закупает криптотугрики. Если не выгодно, берет в рублях.
4) В этой модели идет привязка курса валюты к курсу недвижки (в рублях). Т.о., если даже спекулятивно цена на криптотугрики взлетит, рано или поздно она упадет до справедливой стоимости. Т.е. всегда за криптотугрики купить будет немного дешевле.

Надеюсь, на вопрос ответил

Цена на биток может и не упасть.
Все упирается в волатильность курса, привязать реальный товар тяжело!

[nedv]

как будет идти расчет за квартиру если валюта на бирже будет расти?

Поясню на примере:
1) Человек хочет купить квартиру (условно), видит цену в рублях и в криптотугриках. На криптотугриках указано "Скидка 20%!, купить можно там-то" (условно). Принимает решение купить со скидкой
2) Переходит по ссылке на покупку валюты - на биржу. Смотрит курс и т.д., формирует для себя конечную выгоду
3) Если выгодно, закупает криптотугрики. Если не выгодно, берет в рублях.
4) В этой модели идет привязка курса валюты к курсу недвижки (в рублях). Т.о., если даже спекулятивно цена на криптотугрики взлетит, рано или поздно она упадет до справедливой стоимости. Т.е. всегда за криптотугрики купить будет немного дешевле.

Надеюсь, на вопрос ответил

Цена на биток может и не упасть.
Все упирается в волатильность курса, привязать реальный товар тяжело!

Ну а если не будет падать, а только расти, то тем лучше для вложившихся в проект, разве нет? )

[Mariia_BT]

Сейчас возникает очень много проектов что касаются недвижимости.  Очень популярная сфера)

[jazator]

На современном этапе вложение в недвижимость с целью продажи выглядит очень сомнительным, особенно в жилую.
Рынок падает, у кого-то быстрее, у кого-то медленнее, но тенденция очевидная. Застройщики нещадно демпингуют. Конкретно, идут продажи дешевле на 15-20% цен, что были на этапе котлована 2 года назад. Я сужу по своему региону и соседям, это Алтайский край. Падение цен на недвижимость во всех городах, наш город Белокуриха, как островок благополучия, фактически мы единственные, у кого отмечается хоть какой-то стабильный рост.

Приходи к застройщику, помаши живыми деньгами и скидка 10-15% от того, что висит у них на сайте.

Если говорить о недвижимости, то только о коммерческой и с целью получения части дохода. Близость центра, красная линия, инфраструктура и т.п. очевидные факторы могут говорить о перспективности проекта, а все остальные предположения на будущее пустой звук.

[jazator]

А что касается коммерческой недвижимости, то в большинстве случаев, ею ещё нужно уметь заниматься. Даже элементарное умение обслуживать. Вложить деньги - это ещё полдела, нужно уметь получать с этого доход. А доход должен идти годами, только тогда вложения будут оправданы. Это в 2000г. можно было купить магазин, а в 2015 он поднимался в цене до 10 раз. Сейчас этого нет и возможно никогда уже и не будет. Получается, что вложения нужны лет на 10 минимум, при обеспечении стабильного дохода 10-20% в год и ожидания, что объект всё же поднимется в цене за это время 2-3 раза. А эти 2-3 раза дадут не за красивые глаза, а только за реальный результат, за надёжное дело, что приносит деньги. Да, возможность есть получить за 10 лет порядка 200-300%, но не так всё просто, за надёжность вложений придётся платить трудом.

[nedv]

А что касается коммерческой недвижимости, то в большинстве случаев, ею ещё нужно уметь заниматься. Даже элементарное умение обслуживать. Вложить деньги - это ещё полдела, нужно уметь получать с этого доход. А доход должен идти годами, только тогда вложения будут оправданы. Это в 2000г. можно было купить магазин, а в 2015 он поднимался в цене до 10 раз. Сейчас этого нет и возможно никогда уже и не будет. Получается, что вложения нужны лет на 10 минимум, при обеспечении стабильного дохода 10-20% в год и ожидания, что объект всё же поднимется в цене за это время 2-3 раза. А эти 2-3 раза дадут не за красивые глаза, а только за реальный результат, за надёжное дело, что приносит деньги. Да, возможность есть получить за 10 лет порядка 200-300%, но не так всё просто, за надёжность вложений придётся платить трудом.

Сразу по 2 сообщениям - я согласен, частично. Именно поэтому я и говорил, что работа идет с недвижимостью на раннем этапе постройки. Т.е. это не вложения в недвижимость как таковую, которая непонятно сколько когда будет стоить, а вложения в недвижимость строящуюся.

[liafloor]

Волатильность на рынке крипты ОЧЕНЬ высокая. Большинство еще боятся покупать крипту из первой десятки, так как даже там колебания значительны, а вы думаете что будут покупать ваш мало кому известный токен на огромные суммы, чтобы потом дешевле купить недвигу? Лично я бы так бы не поступил, да и Вы, думаю, тоже. Если есть знания рынка крипты, то лучше вложить деньги в перспективную криптовалюту, и сделать в ближайшей перспективе 100-1000%, это и выгодней, и надежней.

Расчет на то, что покупать будет ее тот человек, который реально увидит выгоду. Я бы купил, если бы продавец мне железно сказал, что "да, можно купить", и я бы увидел, что так реально дешевле.

Пардон, конечно, но я сейчас форум активно изучаю, и тут такой трешак предлагает ICO, что эта идея мне кажется гораздо менее спекулятивной.

Ахахах, да, трешака хватает - тут и черную икру хотят через блокчейн продавать, и семена конопли, и разработку пилюли для долгожительства и чего только нет
Но все таки волатильность  -  это очень серьезный фактор. Рынок крипты сейчас находиться в полностью спекулятивной фазе, все планы надо делать с полным осознанием этого факта.

[jazator]

Сразу по 2 сообщениям - я согласен, частично. Именно поэтому я и говорил, что работа идет с недвижимостью на раннем этапе постройки. Т.е. это не вложения в недвижимость как таковую, которая непонятно сколько когда будет стоить, а вложения в недвижимость строящуюся.

Вы сами ещё раз перечитайте своё сообщение, что вы хотели сказать? Для меня совершенно непонятно. Чем отличается недвижимость "так таковая" от "строящейся". Если "так таковая" это уже построенная, то как раз с ней будет куда понятнее по цене, чем со строящейся. Если это какая-то другая недвижимость, то что это такое "так таковая"?

Вообще, всё что я хотел вам сказать выше, это бесперспективность инвестиций именно в жилую недвигу, что при вашей схеме, нужно смотреть на коммерческую. Даже если всё отбросить, то мы в нищей стране, у нас нищие люди. Кто будет вкладываться в посредника с туманными перспективами, когда можно вложиться напрямую в застройщика, вложиться в тот дом и район, что нравится. Нарисуйте портрет, кого может заинтересовать приобретение жилья через ваш фонд, а мы посмотрим.

[Wa(t)ch_night()]

Ну я думаю идея так себе. С большой волатильностью и нестабильностью, это прям не кредит а валидольная история. Да и еще не факт, что после постройки заселишся, а потом судись.

[nedv]

Спасибо большое за ответы. Судя по ним, я пока сделал следующие выводы:

1) Мы немножко неверно понимаем цель этих токенов, наверное. Почитав еще форум, я вижу, что люди больше хотят приобрести токены как "будущее средство платежа", чтобы достать в будущем пока не существующие товары со скидкой. Т.е. имхо больше расчет на эмоциональный аспект.
2) С финансовой точки зрения идея может "не взлететь" по той причине, что токен - штука волатильная, и непонятно, можно ли в реальности будет купить на нее недвижку по адекватной цене.

[aaastanin]

Неплохая идея, но нет законодательного регулирования криптовалюты. Тут очень много подводных камней.
Как строить, как продавать, как это оформить правильно что бы потом не было мучительно больно, когда придёт налоговая
и прокуратура и спросит: "А как это вы так с нами не поделились". Могут и незаконное предпринимательство и незаконную
банковскую деятельность повесить. Поэтому нужно очень тщательно продумать юридическую составляющую всего мероприятия.

[Alexandr_kim]

Друг мой спасибо  за пост действительно заставил призадуматься , но я уверен в одном что в россии делать что либо с помошю крипты это запретный плод по сути в нашей стране она обитает только в интернете и самый хороший вариант по моему это инвестиции 

[minibank]

Зачем добавлять спекулятивные риски к и без того уже имеющимся на рынке строительства жилья?

А какие спекулятивные риски? Идея в том, чтобы иметь возможность "неквалифицированному" инвестору войти в рынок строящейся недвижимости БЕЗ присущих рынку рисков (формата "вложил в объект - и деньги кончились" благодаря диверсификации - даже если кто-то лопнет, то в целом вложения мало пострадают, т.к. бОльшая часть объектов достроится)
+
не тратить кучу денег на "управление" этой недвижкой

За крипту есть возможность продать долю дешевле по причине того, что крипта дорожает за счет спекуляций. Это и есть дополнительный риск. А что делать если в процессе строительства ЦБ выпустил запрет а оборот крипты? Или любой другой подобный катаклизм?