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Ich kann deine Berechnung nachvollziehen. Durch den Immobilienkredit hast du eine viel größere Sicherheit gegenüber Zwangsliquidierung und du hast zusätzlich kein Zinsänderungsrisiko. Im ersten Jahr kannst du dir dadurch auch einen höheren Hebel leisten, als es möglich wäre, wenn du das Eigenkapital für ein Interactive Brokers Depot verwenden würdest.
Ich frage mich, wie sieht es aus in fünf Jahren? Dann sind aus den 64.000 Euro Gold bei 10% jährlicher Rendite 103.000 Euro Gold geworden. Dein Immobilienkredit bei 2% Tilgung ist von 110.000 auf 88.000 gesunken. Dein Hebel im Gesamtkonstrukt sinkt dann von 2,7 im ersten Jahr auf 1,7 im fünften Jahr.
Du könntest also alternativ auch die Depotvariante fahren und dann nicht mit einem Hebel von über zwei im Depot starten, sondern mit einem Hebel, der deutlich geringer ist. Und dann, wenn der Goldwert ansteigt, zusätzliche Kredite aufnehmen. Was du ja in der Immobilienvariante nicht kannst.
Also sehr wichtig wäre zu wissen, unter welchen Bedingungen du deine Goldsicherheit wieder von der Commerzbank zurückfordern kannst.
Wenn das in der Kreditverhandlung möglich wäre, dann würde ich eher noch ein Zehntel Zinsen mehr akzeptieren, wenn du dann gute Bedingungen hast, deine Kreditsicherheiten im Depot wiederzubekommen.
Das scheint mir viel wertvoller zu sein, die Bedingungen für die Sicherheiten als 0,1 oder 0,2 Prozent Zinsen.
Meine bisherige Annahme für in 5 Jahren ist:
- Einwertung der Immobilie steigt um 15% (3% p.a.), dadurch läge die 80% Finanzierung nun bei 72k -> 82,8k.
- Gleichzeitig sinkt die Restschuld um 10% (2% Tilgung p.a.) und läge bei 110k -> 99k.
- Das bestehen bleibende Delta von 16,2k müsste weiterhin durch 16,2/0,6= 27k Gold besichert werden.
- von den 64k Gold, aus denen dann möglicherweise schon 80k-100k geworden sind, könnte also der Großteil "entsperrt" oder als Sicherheit für die nächste Baufi eingebracht werden.
Ich gebe dir aber Recht, entscheidend sind die Konditionen zur Entsperrung bzw. auch Nachschusspflicht des Sperr-Depots. Da bin ich im Prozess aber noch nicht angekommen.
Und vielleicht kann man ja in 5 Jahren auch schon BTC im Sperr-Depot als Sicherheit hinterlegen...
