Aujourd'hui explication sur achat immoblier :
1) taxe sur les plus values
Alors notre gouvernement (Labour = gauche) a instaure la CGT (Capital Tax Gain).
Donc pour les logement achete apres juillet 2018, si vous vendez avec un benefice il faudra payer une taxe de 28% sur le gain fiducier ( on peut deduire les frais de renovations).
Bref, ca ce n'est pas fais sans mecontantement mais aucune MANIF.
D'ailleurs en 5 ans ici je n'ai jamais vu une seule greve, une seul manif !
LA CGT vient apres plus de 30 ans de wildwild west immobilier. Les histoires ou quelqu'un vend sa maison 600k$ a un acheteur, qui la revend le lendemain pour $800k ne sont pas rare.
En general l'agent immobilier est dans le coup, il persuade le vendeur de 600k ets un bon prix, un de ses amis achete, et il a deja un autre acheteur dans son rever de manche pour acheter au prix du marche.
Avant la CGT : aucune taxe, juste un cool 200k profit.
Il y avait plein de gens qui "flip" les maisons, achats d'une barraque un peu viellote, peinture, changement de poignees de cuisine, et hope revente avec meilleurs photos et meilleur marketing et cool 50 - 100k profit pour deux mois taff.
2) taux endettement
Idem, c'est la fin du far west.
Il y a encore 3 ou 4 ans, on pouvait acheter avec 10% deposit, et ensuite 20% de equity pour faire de l'achat d'investissment (location).
Et le systeme etait plutot fais pour priviliegier les riches.
Tu achete ta maison a $400k (il te faut $40k cash), tu fais un peu de travaux, tu attend 1 ou 2 ans, tu fais evaluer ta maison, elle vaut $500k.
Bon alors la apres 1 ans tu a deja paye $10k donc ton emprun n'est plus que de $350k, hors la maison vaut $500k donc vu qu'il ne te faut que 10% d'equity tu peux demander a la banque d'hypothequer ta maison a hauteur de $450k
Ce qui te permet de "retirer" en cash $100k.
Avec c'est $100k tu peux acheter une maison a $450k (il te faut alors 20% = $90k). il te reste 10k pour renovation et donc faire monter la valeur de la maison.
Tu attend un an ou deux, le prix de ta 1er maison est automatiquement reevauer par le gouvernement tous les 3 ans de + 5% en moyenne.
Tu peux tirer de l'equity de la 1ere maison, tu a eu des loyer sur la 2 eme maison. La 2eme maison a pris de la valeur.
Tu peux repeter l'operation et acheter une troisieme maison.
Si tu es un bon client, la banque peut meme te laisser avec seulement 10 ou 15% de equity, donc tu a besoin d'avoir moins d'argent immobiliser, et donc tu peux acheter encore plus de maison avec ta mise de depart.
C;est pas rare de voir des gens qui n 'etait pas riche a la base avec 10 ou 15 maisons (bon choix, bon timing, un peu de serrage de coude).
3) taux emprunt :
ici les taux d'emprunt sont fixes pour 1 /2 ou 3 ans.
Quand j'ai achete ma maison en 2017 le taux etait fixe a 4.79% pour 1 ans. C'etait un SUPER taux a l'epoque.
l'annee suivant les taux on baisses et j'ai fixe pour 2 ans a 4.19%
Je suis en train de vendre ma maison, et ai deja achete la suivante, le taux actuel est de 2.99% pour 1 ans.
Les taux sont eleves, mais en meme temps, le livret A non bloque etait a 3%% il y a ans, puis a 2.5% et la il paye tout de meme 2.15%
Le taux variable (pret relais) est a 4.4% en ce moment.
4) frais d'achat immobilier.
Il n'y a pas de frais de mutation (ie pas de notaire).
Achat/ vente coute environ $1700 nzd ( 1000 euros) ce sont juste les frais d'avocats qui font les demarche aupres du cadastre et qui font le contract de vente.
Si tu passe par un agent immobilier, c'est entre 1.5% et 3.5% de frais (suivant qui tu choisis).
5) rapidite d'achat.
Ca peut etre super vite !!
J'ai mis en vente ma maison la semaine derniere. J'ai choisis un deadline sale au 29 juin (date a laquelle toutes les offres me seront proposes)
Uniquement 3 semaines sur le marche.
Les gens peuvent emenager 10 jours apres le 29 juins.
En general, si la maison est vide, et quelle te plait. Tu peux avoir fait TOUTE la paperasse en 10 jours ouvres. Tu emenage le 11 eme jour.
Efficace non ?
6) taxe sur les loyers ?
Normalement oui, sauf que personne ne les declare.
c'est con car via un "trust" ou une entreprise tu peux deduire : interet de dette, frais d'agence, frais kilometriques, telephone portable, achat ordinateur, achat vetement, restaurant, reovation, entretien que ce soit pour le bien loue ou ta propre maison .... bref plein d'abus de bien sociaux qui seraient mal vu en France. Donc au final, pas d'impots sur les loyers car pas de "benefice"
Voila pour aujourd'hui