香港楼市进入疯涨期 李嘉诚:房价不会大跌

[Ingramtg]

在香港山顶的豪宅区，几名地产中介穿着西装，有说有笑地快步走着，他们又签完了一笔大单，4月真是大丰收的一个月。
　　“最近一伙富豪买家出动抢购豪宅，这个月我们成交额有15.95亿港元，总共卖了12幢豪宅。”美联物业山顶南区助理营业董事方富益对《第一财经日报》说。
　　方富益称，山顶南区今年前4个月约有19宗豪宅成交，同比增长90%，总金额更高达45.93亿港元，同比增长118%，已经达到去年全年豪宅总成交额的98%。
　　伴随着港股市场各种各样的个股每天刷新着最高纪录，除了富豪疯狂抢购豪宅，连“最新公屋王诞生”、“天水围楼价每平方米过十万”这样的新闻也层出不穷。目前香港的房屋市场不论是公共房屋、居屋、二手楼盘、一手楼盘，统统进入了疯涨期。
　　疯狂的香港楼市
　　近日，位于香港黄大仙、楼龄超过24年的凤德邨出现“公屋王”，一个147平方呎（约13平方米）的一房单位，以180万港元连地价成交，每平方呎价格达到12245港元（即每平方米人民币10.54万元），成为香港史上呎价最贵的公屋，每平方米价格比新开盘的大卖热卖的“致蓝天”还要贵接近30%。
　　除此之外，本月，长江实业（00001.HK）（下称“长实”）旗下新楼盘“致蓝天”1648套房在短短三周内卖光，是近年来卖得最快的楼盘。排队购房的市民络绎不绝，连续三周，购房者队伍已经由售楼处穿过天桥排到了红磡地铁站。该楼盘最后一批发售时，收到了过万张认购申请，几乎到了25人抢一房的地步。
　　见到长实在短时间内迅速套现，其他发展商也趁市场畅旺马上加价。恒基地产（00012.HK）在香港长沙湾开发的“晓悦”最近推出的13套房源，就大幅加价17%~21%，新价单定价445.5万~545万港元，每平方呎价格为19963~23083港元（约每平方米21.48万~24.84万元）。
　　此外，恒隆地产（00101.HK）位于长沙湾的“碧海蓝天”推出5个单位，原本60天内成交即可减价6%，另外还有5%~10%的家居折扣优惠，最高可降11%~16%；但在最新推出的销售策略中，发展商削减了这一折扣优惠，幅度为1%~2%。此次出售的楼盘定价2231.1万~2584.9万港元，每平方呎单价为19069~21832港元（约每平方米20.52万元~23.49万元）。
　　新鸿基地产（00016.HK）旗下的将军澳天晋ⅢA也修改了价格单，将10套新房的定价调高1%~8%，其中定价500万~800万港元的单位加幅最大，达到了近8%。
　　美联物业住宅部行政总裁布少明对《第一财经日报》称，“晓悦”在出售此批房源前一次销售，已经是两三年前的事情，这两三年间香港楼价已经有不小的升幅，加上此次出售的新房只有13套，发展商也不急于出手，所以才有权加价出售。
　　布少明称，发展商目前的销售策略只是减少优惠幅度，说明是有决心卖楼的，不过由于发展商手上所剩货源不多，加上股市畅旺，发展商也笃定买家有这样的购买能力，所以只是轻微减少优惠。
　　还会继续涨吗
　　受多个大型楼盘销售旺盛的带动，不论是一手市场还是二手市场，“买买买”成为了欲购房者的口头禅。
　　4月份香港一手楼盘累计销售超过2500个单位，是自去年6月以来新楼盘卖得最多的一个月，市场预计本月香港新楼盘成交量可以达到2700~3000宗。
　　中原地产研究部高级联席董事黄良昇称，2015年落成的私人住宅有11139个，其中51%已经售出，年底前有望卖出90%。
　　除了在新房市场，急于买房的金主们也在二手市场杀红了眼。根据香港土地注册处最新数据，今年第一季度，香港总共有13685宗二手住宅买卖登记，成交总额达到864.94亿港元，同比上升了18%。不过，二手交易宗数只是同比上升了5%，这意味着过去一季度楼价一直在上升。利嘉阁地产研究部主管陈海潮称，香港二手楼盘的成交金额的升幅已经创下了11个季度的新高。
　　在新楼盘持续大卖热卖的时期，热钱也在不断涌入香港地区，香港金融管理局本月多次出招，大手笔买入美元，总共向市场注资超过700亿港元，以维持港元汇率的稳定。香港金管局总裁陈德霖称，近期资金流入不排除与香港楼市有关。
　　陈德霖同时在金管局年报中称，美国一旦正式步入加息周期，美元预期会持续升值，资金可能因此会由香港流走，影响香港的金融和资产市场，尤其是楼市。
　　尽管特区政府一直在要求市民警惕楼市风险，并在今年2月份收紧了700万港元以下房子的房贷，但似乎成效并不明显。
　　越来越多的人开始相信，香港楼价还是会继续往上升。就连首富李嘉诚也认为，香港楼市难有大的跌幅，他在周一长实特别股东大会上称，香港的建筑成本越来越贵，达到了历史高位，劳动人手也越来越紧张，相信香港楼市不会有大的波动。
　　房屋供应量居低不上
　　楼价背后似乎总有一双无形的手，在不断地把价格往上推高。彭博亚太区房地产行业分析师方兴曾发表报告称，如果政府的土地供应量还是跟过去十几年的水平一样，则楼价很难降下来。
　　香港运输及房屋局最新公布，今年第一季度一手私人住宅施工量及落成量出现大跌，施工量只有2000个，同比大跌75%；落成量只有900个，同比下跌69%。
　　但根据特区政府在去年年底公布的最新长远房屋策略，未来十年公营房屋供应目标为29万个单位，即每年需要供应2.9万个单位。香港财政司司长曾俊华预计，综合各个土地供应来源，香港今年可以兴建1.9万个单位，这与2.9万个单位还有约35%的差距。
　　除了供应少以外，成本也是一个非常令人头疼的问题。香港房屋委员会称，未来5年兴建公屋及居屋的建筑工程费需要1028亿港元，由于要负责建设公屋及应付经常开支，未来5年的现金和投资结余将大幅下降，由2014年的700亿港元跌至2019年的240亿港元，长此以往，需要政府注资。
　　曾俊华在新的财政预算案中提到，去年政府成立了“房屋储备金”，在财政上配合落实未来10年公营房屋的供应目标，首笔注资为2014年的275亿港元，将来会考虑在适当时候再注资。