三千亿海外资金涌入中国楼市：想花出去却不容易

近3000亿元海外资金今年将涌入中国楼市。

据戴德梁行最新披露的数据，今年全球房地产基金投资迎来一波小高峰，目前已集结4290亿美元(约合2.66万亿元人民币)的总金额，其中超过四成的资金，即逾460亿美元(约合2855亿元人民币)将投向中国房地产市场。

“与此前的投资策略不同的是，尽管中国一线城市仍是外资关注的重点，但由于一线城市资产价格已处于高位，机构投资对发展潜力较大的二线城市或规模更小的城市，开始产生浓厚的兴趣。由于海外资金对优质物业的购买需求相当强烈，会在一定程度上缓解商用项目的销售压力。”世邦魏理仕执行董事邵律告诉《华夏时报》记者。

业内人士认为，中国楼市体量已经相当庞大，加之外资对住宅投资兴趣大减，即使有近3000亿元海外资金将进入中国，引发楼市价格短期内上涨的可能性也微乎其微。

寻找“猎物”

戴德梁行的研究报告显示，从海外房地产基金的投资方向看，预计今年流入中国商用房地产市场的金额仍十分庞大。

“今年新筹集投向亚太区域的房地产投资达到破记录的1220亿美元(约合7574亿元人民币)，较6个月前增加了4%。”戴德梁行资本市场研究部主管Nigel Almond表示，从全球房地产基金所投重点区域来看，亚太地区占比达到41%，而中国成为这些房地产基金在亚太地区投资意愿最强的国家，日本和新加坡位列亚太地区第二和第三名。

高力国际投资部董事总经理邓文杰指出，今年海外资金对亚太区域楼市的投资将增长102%，投资规模将是去年的三倍以上。“北京、上海等城市仍是这些外资首选的投资目的地。”

对于全球房地产基金为何今年募资规模再度增长，其为何重点关注中国楼市，Nigel Almond指出，由于多个市场的政府债券收益均维持在接近历史低位的水平，因而投资者纷纷将目光转向收益相对较高及资本增长前景较乐观的房地产市场，这使得筹集的房地产基金创下新高。

海外资金涌入中国，一方面出于保值增值，另一方面则受到中国央行不断降息等因素影响。“海外资金再次将包括中国在内的亚太地区视为分散全球投资组合的关键组成部分。很多基金正在中国核心区域寻找猎物，逐步增加投资比重。”邵律告诉记者。

不会助涨房价

大量海外基金将涌入中国楼市，是否会引发又一波楼市价格的上涨？多位业界人士认为这种可能性很小。

分析师指出，首先国内房地产市场体量较之前已有几倍增长，海外基金在国内市场已掀不起大波澜；再者海外基金现在几乎不投资住宅，所投的主要领域是商业和办公市场。“从商办市场的情况看，目前国内金融机构和企业在大宗交易市场的占比约六成，已超过外资。”世邦魏理仕研究部董事谢晨表示。

据世邦魏理仕对机构投资者的投资意向调查，投资者对中国住宅市场的兴趣骤降，投资意向由去年的21%降到今年的11%。中国的写字楼依旧是最受海外资金欢迎的投资板块，工业与物流地产紧随其后。此外外资对酒店和度假场所的兴趣大幅度提升，由去年的1%涨到今年的12%。

实际上，虽然中国楼市仍受到海外资金的高度关注，但吸引力已经较之前有所减弱。

“海外房地产基金新集结了这么多钱，但却未必能花得出去，因为现在在国内找到好的投资项目并不容易。”盛势投资副总裁简宏洲表示。

业内人士透露，从大趋势来看，海外资金投资中国房地产的速度有所放缓。领盛投资一位高层告诉记者，现在海外房地产基金虽然募了巨额的资金，但投资要比以前困难得多。因为外资在中国可供投资物业的选择空间变小。投资空间变小的一个重要原因是，现在中国房地产资产的价格处在高位，尽管楼市调控政策不断放松，但在短期内外资可获得的回报率较低。

邵律指出，定价过高被列为物业投资的最大障碍，其次是优质项目供应量小及来自其他投资者的竞争。

“无论是国内物业增值的速度，还是租金增长的幅度，短期内很难达到较高水平。海外资金还存在新的顾虑，比如国内很多潜力城市的去库存状况、未来几年能否实现持续增长。在中国经济放缓的大背景下，楼市也没有明确的答案，也面临很多不确定性。这种不确定，是令外资最担心的事情。”前述领盛投资高层说。