解密众筹买房:美国人如何"空手套白狼"

在美国投资房产，门槛高、投入大、周转慢、房产税高、管理繁琐怎么办？房客反客为主，拖欠房租，鹊巢鸠占，轰不走，理还乱，如何是好？
　　俗话说，众人拾柴火焰高。那么，投资房产也可以跟众人一起承担巨额房款、共享收益吗？
　　众筹（Crowdfunding）的横空出世，恰如其分地解决了小额投资散户对房地产投资的需求，并为专业房产投资人提供了一条迅速融资的渠道，在双赢的格局下迅速走红投资市场。数据显示，2013年，众筹行业已在全球融资超过51亿美元，一举成为新型理财产品中的“香饽饽”。
　　《第一财经日报》记者分析了美国多家购房众筹网站，从购房众筹的战略和战术入手，试图解密美国人买房如何做到“空手套白狼”。本文为上半部分，着重分析众筹买房的模式及优点。下半部分（明日见报）则将重点放在风险和展望上。
　　花别人的钱，买自己的房
　　众筹是一种通过互联网向众人集资的新模式。它首先由倡议者提出投资创意，起草一个投资项目，若能得到投资者响应，一些个人或机构再为其搭建平台，实现融资。众筹的项目可谓五花八门，其中，众筹买房以其灵活的资金周转模式和新颖的购房理念，吸引了大批投资者的目光。
　　众筹买房大致可分为两类，产权型（Equity）和债务型（Debt）。筹款人在不确定风险，或风险较大时，往往会选择保守的产权型，其获利后按照当初投资的份额，按百分比分钱。筹款人对该投资胜券在握，或风险较小时，他们往往倾向于债务型，以债务买断加支付利息的形式筹集资金，盈利后，归还当初融资本金加利息即可。
　　产权型，顾名思义，即投资入股时，便自动拥有了产权。举个例子，筹款人手握区区10万美元（下同），却欲购置100万的房产，装修需要10万，共需110万，而由于其收入有限，银行只能放贷60万，填补这40万缺口的最佳方式就是众筹。当筹措到资金后，债权人便自动拥有了房子的产权。假设，这套房屋因后续经营不善，筹款人急于出手，将该套房屋以80万的低价抛售，由于银行的债权优先，须先向银行偿还60万，剩下的20万则按照产权比例进行分配，即本人能得到20%，也就是4万，剩下的16万，按照产权比例分给债权人。反之，交易获利后，筹款人会每月向债权人派发利息，通常在7%~8%。风险愈大，则利息愈高，反之亦然。最后，当筹款人赚得盆满钵满后，决定转卖该房产，交易后的盈利，也按照当初的产权比例进行划分。
　　跟按照投资比例进行利益分配的产权型所不同，债务型众筹通常对当初的投资金额进行锁定，并以加付利息的方式，在盈利后进行利益分配。对于黄金地段炙手可热的房产或稳赚不赔的买卖，投资人往往倾向于债务型，将可以预期的大额收益留给自己。
　　诚然，无论是产权型众筹还是债务型众筹，银行因拥有最高优先级的债权，它的风险往往最小，但在获利时，盈利也最少。风险与获利呈正比永远是投资的不二法则。
　　透明度是金，信誉度为王
　　美国证券交易委员会1933年颁布的证券法和1934年颁布的证券交易法堪称“振兴企业法案”之鼻祖。2012年，美国总统奥巴马签署了“振兴企业法案”，将股权众筹（Equitycrowdfunding）合法化，为网络众筹的发展提供了良好的大环境。其中的第三章集资，涵盖了房地产众筹所适用的内容和细则，让房地产网络众筹迎来了春天。接着，各色通过网络进行借贷的P2P网站也如雨后春笋般地出现，LendingClub和Prosper都是这类P2P网站的先驱。此后，在P2P网站的基础上，又衍生出了借贷买房，购房众筹网站应运而生，又称为P2RE（PeertoRealEstate）。
　　RealCrowd、PatchofLand、RealtyShares、RealtyMogul和Sharestates都是这类典型的购房众筹网站，为投资人或投资机构以及筹款方提供网络平台，促成交易，从而繁荣房地产市场，创造就业机会，并刺激当地乃至全美的经济发展。
　　Sharestates15年前便开始从事“产权保险业务”，业务覆盖全美33个州，并监管超过40亿美元的交易，以此积累了大量房地产市场的人脉和资源，其中不乏寻找融资项目的投资者和房产开发商。其创始人及CEO艾伦（AllenShayanfekr）便以此为契机，设法为手中持有大量现金的客户和寻求融资的投机者搭建平台。
　　RealCrowd的创始人及CEO亚当（AdamHooper）对记者说，他的创业宗旨是让更多普通投资者和散户能够享受到机构投资房地产的待遇。他们致力于解决商业地产中的低效率问题，并改变只有富豪才有机会染指大型商务楼投资的现状，令每个普通投资人都有机会参与对商务楼的投资。RealCrowd通过向房地产公司征收固定的管理费来获利，而不向参与房产投资的投资人收取任何费用。
　　PatchofLand的联合创始人及CEO贾森（JasonFritton）则表示，他的创业灵感源于一次房地产拍卖。他早年在芝加哥参加住宅拍卖会时，不经意发现大批芝加哥的街区因无人收购打理而沦为荒地。尽管其中很多都是不错的房产，但在2010年的美国房产萧条期，这些废弃的房屋根本无人问津。更糟糕的是，这些废旧房屋还会滋生犯罪，拖累当地治安，而邻居的房产价值也随之下滑。在拍卖会上，贾森还发现，对价值数百万美元商用楼趋之若鹜的那十来个竞拍者，总是同一拨人，而被贾森视为美国房地产中坚力量的住宅楼却门可罗雀。从那刻起，贾森便意识到这类遭市场冷遇的废旧房屋潜力无限，而传统银行对“增值功能”的一知半解，甚至拒绝对此类房屋提供资金，也为像PatchofLand这样的专业众筹购房网站提供了机会。
　　除了稳定的投资回报，网络众筹作为一种新兴的投资方式，缘何吸引大批美国的投资者？PatchofLand的首席营销官埃里科（AdaPiad’Errico）说：“平台的透明度至关重要，简单有效的解决方案能树立投资者信心，从而放心地向需要购房的借贷者撒钱，并能以最少的钱，最有效地实现投资多样化。而借款人也可根据资产类别、地理位置和开发商进行分类投资。”
　　专业投资人斯坦普（JoeStampone）则表示，业余投资者对房地产交易并不那么熟悉，当交易出现偶发的欺诈行为或是因为市场不景气而开始亏损时，投资者信心和整个平台都会受到严重打击。因此，众筹网站的信誉几乎关乎生死。埃里科对记者说：“为树立消费者信心，我们放贷时，会密切关注每一笔投资机会，并先用自己的资金进行垫付，以确保能够跟客户共进退，这样一来，筹款人能及时收到借款，同时，放款人也可以立刻获取他们的投资回报。”
　　艾伦在接受记者采访时说：“我们以投资的透明度为基础，尽量降低投资的最低限额，让投资者以有限的资金，最大程度上实现投资的多样化，以期降低风险。我们还对所有的投资项目尽职调查，撰写项目调查报告以供投资人参考。尽管借款人通过网络众筹未必能拿到最低息的借贷，但相比银行繁琐的贷款审批手续，网络众筹以其快速、高效的流程，不失为投资佳选。”
　　在业内赢得良好口碑后，投资人往往会不请自来。当有个人筹资者或是房地产公司申请募款时，众筹网站首先会对其过往的投资项目、信用记录、商业计划以及地理位置进行综合考量，继而确定它是不是一个好的投资项目。通过考核后，网站接着会对其进行详尽的背景调查，包括租金的涨幅、空置率、资本化率和支出。最后，再由投资委员会根据调查报告来评估风险，最终决定是否将其挂到网络平台上。大浪淘沙，通过这一轮审核，大量投资项目都会落马，能成功挂到网上募资的，基本属于相对优质的投资项目。
　　助推经济，改善治安
　　众筹购房不仅能够给借贷双方带来投资回报，繁荣美国房地产市场，更能为振兴经济、改善当地治安尽绵薄之力。
　　纽瓦克（Newark）是新泽西最大的城市之一，同时也是纽约大都会地区第二大城市。但它还有另一个称号，即“全美最危险的地区”。早在1996年，纽瓦克便被《时代》周刊评为美国最危险的地区之一。近年来，治安稍有改善，但其居高不下的犯罪率仍令购房者望而却步。即使交通便利，且房价显著低于周围地区，却依然无人问津。
　　新泽西州政府为了改善这一状况，在今年2月，推出了一项1000美元即可购买一片土地的计划。该计划只推出100块地，要求每对购地夫妇必须在18个月内在该土地上建起一栋房子，并长期在该房屋内居住。人们彻夜扎起帐篷排队抢地，就是为了这个“跳楼价”。然而，“抢地”只是漫漫长征路的第一步，接踵而来的房屋建设费才是大头，而PatchofLand的参与，让抢到土地的人们可以通过网络众筹的方式，筹集到建房款，从而能够真正成为房屋的主人。
　　这个项目的意义在于，当越来越多有正当职业的家庭抢到“千元土地”后，通过网络众筹在空地上建房、居住。即使这片区域原来的治安差，但当越来越多有固定收入的人群迁入后，治安自然提升，房地产也跟着升值，同时还会带动更多“良民”在此区域置业，当地经济也随之繁荣，进入良性循环，居高不下的犯罪率和失业率等诸多症结便可迎刃而解。但此法究竟是否奏效，还需要几年甚至十几年的时间来检验。