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Author Topic: 购房杠杆创历史高位 一线城市月供比飙升至80%以上  (Read 233 times)
xijieboy-8
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January 24, 2017, 02:57:31 AM
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工研金融观察·2017年1月

总策划: 周月秋 中国工商银行城市金融研究所所长

课题组长:樊志刚 中国工商银行城市金融研究所资深专家

邹民生上海证券报首席编辑

课题组成员:王小娥、杨荇、朱妮、刘新

2016年,中国经济增长符合预期:服务业主导经济格局基本确立,消费贡献率稳步提升;整体投资增速下行,民间投资持续低迷;部分产能过剩行业效益反弹,工业领域通缩压力有所减轻。

但经济仍处于筑底过程,新动能的增强尚不能完全抵消旧动能的减弱,区域经济分化进一步加剧,房地产市场高位调整,经济反弹动力不足。

展望2017年,财政政策将更加积极有效,货币政策保持稳健中性,在供给侧结构性改革的推动下,中国经济将基本保持平稳增长,但增速可能略有下降,预计经济增速在6.5%左右。

2016年中国宏观经济金融运行特点

1.经济增长符合预期,工业领域通缩压力有所减轻

2016年中国GDP同比增长6.7%,总量达到74.41万亿元,经济增长基本完成预期目标。2016年PPI同比下降1.4%,降幅比上年收窄了3.8个百分点,其中12月PPI同比上涨5.5%,连续12个月回升,工业领域通缩压力有所减轻。

2016年PPI连续回升的原因包括:一是受汇率波动、油价反弹等多因素影响,进口大宗商品价格上涨,推升了部分工业品出厂价格;二是受去产能、去库存政策推动,市场供需关系有所改善,推动工业产品价格回升。

2.“三驾马车”中消费贡献最大,服务业占比提升

2016年前三季度,消费对GDP增长的贡献率达到71%,比上年同期提高12.6%,传统投资驱动型增长模式正向新型消费拉动型增长模式转变。总体上看,网上消费和小汽车消费是2016年的两大亮点。2016年全国实物商品网上零售额同比增长26.2%,比社会消费品零售总额增速(10.4%)高15.8个百分点。受居民消费升级需求以及小排量汽车购置税优惠等因素影响,中国2016年乘用车销量增长了15.9%,是2013年以来的最快增速。

2016年,第三产业增加值38.42万亿元,比上年增长7.8%;第三产业占GDP比重51.6%,比第二产业高出11.8个百分点。2016年,服务业增长对GDP贡献率为58.4%,比第二产业高出21.2个百分点,比上年提高4.7个百分点。在投资增速总体趋缓的形势下,2016年第三产业投资保持10.9%的增长速度,增速高出第二产业投资7.4个百分点。

3.投资增速整体下行,民间投资低迷

2016年,全国固定资产投资同比增长8.1%,增速比1-11月份回落0.2个百分点,比上年减少2个百分点,投资增速整体下行。2016年,基建投资和房地产投资对整体投资贡献率较2015年提高1.8%,其中房地产开发投资增速较1-11月提高0.4个百分点至6.9%。2016年民间投资同比增长3.2%,仍然延续2016年年中以来的低迷态势,经济内在增长动力仍显不足。

固定资产投资的四个重点投资领域,即基础设施投资、制造业投资、房地产投资和其他投资中,制造业投资是典型的顺周期变量,即在经济形势较好时,增长速度比其他投资更快,而经济下行时比其他投资降幅也更大。制造业投资增速能够企稳,是总投资企稳的基础条件。2011年我国制造业投资增速高达31.8%,到2015年大幅降低至8.1%,平均每年下降5.9个百分点;2016年,制造业投资增长4.2%,仍旧延续低迷态势,尚不能判断制造业投资已经企稳。

4.部分产能过剩行业效益反弹,但预计反弹难以持久

2016年,钢材和煤炭价格年内分别回升56%和30%,钢铁行业实现利润总额331亿元,扭亏为盈;煤炭行业利润总额较去年同期增长1.1倍。价格反弹对工业企业利润增长贡献率达67.9%,不过,这些产品价格的上涨得益于房地产市场的刺激和“去产能”政策压供给的双重利好,而不是来自于市场内生需求的推动,因此,预计效益反弹难以持久。

5.居民中长期贷款快速增长,居民新增贷款已超过企业部门

2016年,居民累计新增贷款6.3万亿,已超过企业部门的6.1万亿,其中居民中长期贷款占新增贷款的45%。不过,2016年12月居民中长期新增贷款从上月5700亿回落至4200亿,前期地产销售端回落、贷款政策趋严的影响开始显现。

2016年房地产市场火热,居民户中长期贷款成为新增信贷的主力。2016年国庆节前后,全国21个热点城市出台楼市调控政策,销售端逐步走弱,并最终传导至投资端和信贷端,预计未来居民户中长期贷款对信贷支撑作用将逐步减弱。

总体来看,当前中国经济仍处在“L”型漫长筑底过程之中。目前支持经济稳定增长的因素已明显增多,工业生产小幅企稳、投资增速略有改善、消费需求保持平稳等,但仍有内外部各种不稳定、不确定性因素;中国经济增长模式转变正处于爬坡过坎的关键时期,旧增长模式后续乏力,新增长动力尚未成型。因此,中国经济虽有回暖的态势,但基础还不够牢固,经济仍存在一定的下行压力。

经济运行存在的问题及对商业银行的影响

1.经济增速放缓背后是新旧产业的更替,对商业银行来讲则意味着“资产荒”将在较长时间内持续

当前我国正在迈入工业化后期,根据经济发展规律,工业化进入高度发展阶段以后,经济增长的主导产业将转向高技术制造业和现代服务业。从2016年我国经济发展情况来看,这一迹象已明显呈现:2016年我国高技术产业增加值比上年增长10.8%,比规模以上工业增加值增速(6%)高出4.8个百分点。但新产能体量有限,以战略性新兴产业为例,虽然近年来增速一直较高,但27个重点行业增加值占GDP比重仅由2010年的4%提升到2015年的约8%。因此,在新旧动能转换过程中,短期内新动能的增强尚不能完全抵消旧动能的减弱,这是近年来经济增速下降背后的一个重要原因。

受产业结构变化及其资金需求特性的影响,近两年来,商业银行“资产荒”问题持续存在。因为传统产业项目投放受限,而新兴的服务业、民营企业、科创型企业不仅资金需求相对较少,而且普遍经营艰难,实体经济投资回报率降低,整个市场面临可投资产匮乏的局面。展望2017年,在“去产能”的大背景下,商业银行面临的来自传统产业的信贷需求仍将较为疲弱,而新产能的壮大尚需时日,预计银行将在较长时间内面临“资产荒”。

但让人费解的是,即使整个市场面临可投资产匮乏的局面,贷款的增量仍然可观。2016年,我国人民币贷款新增12.65万亿元,同比多增9257亿元;再考虑2016年地方债置换已完成4.89万亿元,2016年实际贷款新增近17.54万亿元。从全年的数据看,社会融资规模同比增长12.8%。其中,人民币贷款增长13.4%;企业债券增长22.5%;委托贷款增长19.8%;信托贷款同比增长15.8%;非金融企业境内股票增长27.6%。主要的杠杆品种都远高过GDP。即便考虑到2%的CPI增速,社会融资规模的增速仍然快于经济增速。

我们认为,在当前企业经营困难、银行不良贷款率快速上升的背景下,商业银行具有强烈的做低不良贷款率的冲动,因此,商业银行会选择性地对一些还款态度端正,但无力还本的企业做以新还旧的风险缓释处理。这是经济下行期贷款异常增长的主要原因。

2.区域经济分化进一步加剧,银行业经营风险正从东部沿海向中西部和东北地区转移

2016年以来,中国区域经济差距进一步拉大,突出表现在广东、江苏、山东、浙江、福建等东部沿海地区经济增速普遍高于全国。2016年前三季度,东部地区经济总量占全国比重较2014年底上升了1.61个百分点,中部地区上升0.22个百分点,西部地区下滑0.51个百分点,东北地区则下降1.33个百分点。

与经济增长分化相对应的,是东部沿海地区和中西部、东北地区财政收入的分化。2016年前3季度,东部沿海地区上海、广东、浙江财政收入同比增速分别为21.6%、14%、11.6%,远高于全国增速(5.9%),这意味着其他地区的普遍低速增长,新疆、黑龙江、吉林等省区仅分别增长0.5%、0.6%、3.5%,辽宁(-7.6%)、山西(-7%)两省财政收入则陷入负增长。

财政收支的压力预示中西部、东北地区的高投资增速难以持续,势必对这两个区域未来的经济增长产生影响。中西部地区固定资产投资增速已由2014年以来的20%以上跌至2016年的12.2%左右。

受区域经济发展分化影响,银行业风险正从东部沿海向中西部和东北地区转移。截至2016年11月末,上海、浙江等东部地区不良贷款环比二季度“双降”,资产质量劣变势头明显减缓,部分地区基本稳定甚至已经触底回升。而中西部、东北地区的风险仍在加速暴露,甘肃等西部地区的不良贷款呈现“双升”态势,黑龙江、吉林、河南等省份整个银行业的不良率高达3%以上。受不良核销等因素影响,商业银行各省分行之间经营效益开始出现分化,部分分行年度间净利润波动较大。

3.债券市场违约事件频发,商业银行信用风险、杠杆风险、兑付风险上升

截至2016年12月末,我国M1增速21.4%,M2增速11.3%,两者之差为10.1个百分点,较2016年7月的历史最高点15.2个百分点有所收窄,但仍处于高位。一般而言,M1与M2剪刀差扩大,就意味着流动性没有注入实体经济,资金出现活化现象。我们认为,这主要是由于定期存款利率持续走低,理财产品与银行定期存款利差持续攀升,加速推动定期资金转向理财市场,再进入债市、保险等投资和金融领域谋利。

近三年,我国商业银行理财产品年均增速超过40%,截至2016年上半年,商业银行理财余额达到26.3万亿元,其中同业理财4.02万亿元规模。在“资产荒”的背景下,理财资金对享有刚性兑付优势的债券和货币市场工具的投资额几乎翻番,2016年上半年理财资金对债券的投资比例为35.88%,而其中信用债投资比例高达28.96%,全国性大行、城商行是一级市场最大申购主力。2016年,债券市场共发行各类债券22.34万亿元,同比增长24.71%。理财资金的配置偏好在一定程度上代表了整个市场的配置趋势。此外,银行理财资金也是委外业务(自营类+理财类)的主要资金来源,约占商业银行委外业务规模的1/3,并通过期限错配、重复抵押进一步“加杠杆”。

但值得警惕的是,2015年下半年至今,债券市场信用风险频频出现,商业银行面临的信用风险、杠杆风险、兑付风险明显增加,几乎每个月都有债券发生违约。2016年共有79只债券发生违约,违约规模398.94亿元,同比增长超两倍。

除了信用债风险,杠杆风险也开始抬头。在年末资金紧张和大额赎回的冲击下,债市交易机构杠杆率大幅波动。2016年12月份,银行理财杠杆率上升17.3%达到了135.8%。尤其中小银行受MPA监管新规的影响,超储备付资金趋紧,杠杆率被动大幅飙升,信用社、村镇银行、农商行的杠杆率分别达到了137.6%、151.5%和133.4%。在信用风险和杠杆风险加剧同时,银行理财资金的兑付压力也逐步加大。截至2017年1月13日,将在半年内到期的银行理财资金规模占比高达64.29%。

4.汇率风险有所上升,冲击商业银行资产负债表

随着美元进入加息通道,自2016年9月起人民币兑美元出现急贬,12月跌破6.9元/美元。截至2017年1月10日,人民币兑美元汇率中间价为6.92元/美元,较2016年初贬值4202 BP,贬值幅度达6.46%。CFETS人民币汇率指数95.25,较2016年初贬值4.71%。在此背景下,境内资金外流的风险明显加大。

2016年,我国对外投资高速增长,非金融类对外直接投资1701亿美元,同比增长44.1%。在中国企业积极“走出去”的同时,资金外流隐忧显现。人民币贬值预期与资金外流相互作用,使我国外汇储备承受较大压力。截至2016年11月底,我国外汇储备规模为3.05万亿美元,为2011年3月以来的最低水平,前11个月累计减少2788亿美元。

上述趋势预计在2017年将持续,并可能对商业银行的资产负债表产生较大的冲击。一方面,美元负债的价值在升高,另一方面,非美元资产的价值却在下降,随着汇率的波动形成账面损益。

另外,美元加息还可能通过金融市场引发人民币大类资产价格波动,形成市场风险并直接冲击商业银行资产组合中的债券和股权价值(包括股权质押类信贷等)。此外,随着监管部门对外汇业务窗口指导力度持续加大,加上境内外投资者套汇和套利的动因,国际业务风险也明显加大。

5.房地产市场高位调整,个人按揭贷款放量扩大了集中度风险

2016年,中国房地产持续量价上涨。从房价绝对值来看,根据搜房网房天下数据,2016年12月,北京、上海、深圳二手房均价分别为5.92、5.32、4.73万元/平方米,跻身国际高房价城市行列;二线城市如合肥、苏州、厦门、南京等在2016年已接棒一线城市,成为上涨主力军。房价的持续快速上涨使房地产市场“吸金”效应明显。2016年,新增居民中长期贷款5.68万亿元,2016年1-11月全国房地产开发资金来源中有1.63万亿元是银行贷款,两者相加为7.31万亿元,在全年新增贷款中占57.8%,已超过美国2007年峰值占比。

居民月供比(月还贷金额/月收入)是观察居民买房杠杆率的最直观指标,全国月供比一般在30%左右,但2016年末,一线城市的月供比已经飙升至80%以上;从房地产开发企业来看,一方面地价高企,另一方面部分房企激进拿地,房企开发投入的自有资金已经越来越少,甚至个别房企自有资金比例仅为10%,房企高杠杆现象明显。因此,家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和负债率均猛增至历史高位,贷款集中度风险明显加大。

但从按揭利率来看,目前居民按揭贷款最低依然能拿到基准利率8.5折的优惠,说明按揭贷款依然是银行普遍追逐的“优质”信贷项目。值得关注的是,随着房地产调控政策效应显现,房地产市场出现高位调整态势,预计按揭贷款市场将必然受到影响。

2017年宏观政策及经济走势

1.财政政策更加积极有效,货币政策保持稳健中性

首先,财政政策将更加积极有效。

第一,2017年我国面临的内外部形势充满更多的不确定性,财政政策仍将在稳增长中发挥主要作用。一方面,将继续实施减税降费政策,以促进居民收入和消费增长;另一方面,适度扩大支出规模,包括增加教育、医疗和扶贫等方面的公共支出,促进经济运行保持在合理区间。

第二,财政政策将有效推进供给侧结构性改革部署,推动解决供需结构性失衡,支持落实“三去一降一补”重点任务。包括支持中央企业处置“僵尸企业”,支持做好职工分流安置工作;支持大众创业万众创新,落实税收优惠政策;支持制造业改造升级,促进制造业重点领域加快发展等。

其次,货币政策保持稳健中性。

第一,短期内货币政策可能没有宽松的空间。中央经济工作会议对货币政策的表述从此前的“灵活适度”变成“稳健中性”,表明今年货币政策可能偏紧。与此同时美元进入加息通道,中美利差收窄,人民币仍有贬值压力,进一步放松的概率较低。

第二,短期内加息的可能性不大。2017年经济运行仍有下行压力、经济企稳基础仍不牢固、企业债务风险依然不可忽视,出于稳增长和去杠杆的考虑,短期内加息概率很低。

综上,我们认为货币政策将保持稳健中性,重视防范金融风险,注重微调和精调,以确保不发生系统性金融风险。

2.供给侧结构性改革深入推进

2016年,供给侧结构性改革取得积极进展,但仍然面临一系列挑战与制约因素。债务压力、成本压力、创新压力以及国有企业改革相对滞后等因素仍制约供给侧结构性改革的有效推进,供需不平衡、不协调的矛盾仍将继续存在。

2017年,我国供给侧结构性改革将继续深化。一是继续推动简政放权、放管结合,继续大力削减行政审批事项,深化价格改革。二是大力推进国有企业改革,推动国有企业特别是中央企业结构调整,创新发展一批,重组整合一批,清理退出一批。三是继续加快农业结构调整,引导农民适应市场需求调整种养结构,大力支持农产品精深加工,延伸农业生产链条。四是继续淘汰过剩产能。五是促进房地产市场平稳健康发展。

进一步深化供给侧结构性改革,有利于在适度扩大总需求的同时用改革的办法矫正供需结构错配和要素配置扭曲,促进要素流动和优化配置,实现更高水平的供需平衡;有利于充分发挥改革与发展的双向促进作用,营造适宜的宏观经济环境,促进微观经济环境的优化,为2017年全国经济的平稳增长创造条件。

3.预计2017年我国GDP增速小幅缓降至6.5%左右

第一,在房地产投资大概率放缓、制造业投资持续低迷的背景下,基建投资将发挥托底作用,预计2017年投资增速保持平稳。

第二,经济下行压力将对居民可支配收入产生负面影响,进而抑制消费增长,房地产市场降温将会抑制与住房相关商品消费,小汽车消费潜力部分提前透支,综合来看预计社会消费品零售总额增速稳中略降。

第三,受特朗普新政、贸易保护主义抬头和世界经济复苏乏力影响,预计出口形势仍不乐观。

第四,2016年11月,我们研发的工银投融资经济景气指数为96.88,仍然延续2012年底的下行趋势而没有逆转的迹象。根据其领先经济6个月的特征推算,预计经济在未来6个月仍难以出现触底回升。综合定性定量分析,预计2017年我国经济增速将小幅缓降至6.5%左右。


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January 24, 2017, 04:09:37 AM
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涨房价去库存,终于把房企的负债转移到个人身上。没想到,房企居然又高价拿地了!


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Andy0303
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January 24, 2017, 04:14:30 AM
 #3

每个人都觉得自己不是最笨的那个,总想着买一套涨了立即等下一个比自己还傻一点的人来接手,好大赚一笔。但总归国家会管着,总有一个最后能买单的人。

asionmario
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January 26, 2017, 03:33:39 PM
 #4

一直涨下去不是个事,必须让一部分人付出代价
foob6
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January 27, 2017, 08:55:19 AM
 #5

购房杠杆这么高了
wendy5
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January 28, 2017, 05:11:35 AM
 #6

崩盘的那一天应该很壮观
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