北京学区房25万1平仍抢手有地下室超14万1平

经济观察报记者张凤玲每平方米25万元，是最近北京市金融街区域一套房屋出售的单价。2月下旬的一天，一位买家正准备以1000万元买走39平方米的1室1厅。5小时后，这套房子被另一位出价1200万的买家熊爸拿下。不过，这项高单价的交易并没有出现在一些公开信息平台。

让自己孩子就读宏庙小学，是熊爸购买北京丰汇园小区的目的。这是一所北京市排名前列的小学。其划片小区的价格在二手房市中也水涨船高。

由于学区房的高单价，一些面积小于标准房屋的非标准住房，如地下室、过道成为了很多只求为孩子获得学籍资格的家庭购买的“经济”之选。但即便如此，这些房屋同样价格不菲，比如对口宏庙小学的另一小区宏汇园在售地下室的报价都超14万/平方米，实验二小德胜校区的安德路地下室报价已超过12万元/平方米。

不过，不动产登记机构出台的最新政策明确，一些不具备居住功能的“房源”未来可能不具备学籍和落户的条件。

而来自教育部门的最新政策也注意到了学区房问题，建议在学区房问题严重的区域采取多校划片的手段。

“买一套，看200套”

“不是冲动购买。”熊爸说，他本来在通州有2套房，但通州房屋所在学区属于“菜场小学”，于是他利用了45天在海淀区和西城区知名小学门口“蹲点”，询问家长们学校的教育硬件、师资力量、食堂餐厅、日常课程等，截止到2017年1月，熊爸已“看过200套学区房”。

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经过调研，熊爸选择了两个地区：金融街片区和德胜门片区。据他的分析，金融街片区和德胜门片区各有利弊，金融街片区拥有知名小学：实验二小、奋斗小学、宏庙小学、西单小学、华嘉小学和受水河小学，前四者排名顶尖，后两者弱；德胜门片区的优势是抗调剂，德胜门地区的西师附小、五路通小学、实验二小德胜校区、裕中小学等学区质量实力相当。

在这个过程中，熊爸看到一位购房者以640万全款购买了德胜门的一处学区房的地下室，也看到单身青年，甚至“00后”都在咨询学区房地下室。

因为相对于普通的学区房源，同样有学籍的地下室总价更低，尤其是在房屋核验政策变化的情况下。

2017年1月26日，《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》（以下简称“《通知》”）开始公开征求意见，截止到2月5日。

《通知》第3条明确：住宅平房申请办理房源核验时，属地房管部门或其委托机构应在受理阶段进行实地核验，并将门道、通道、廊子、厨房、厕所等不具有居住功能的情况，在存量房交易服务平台房源核验表单中进行标注，不动产登记部门依据系统中标注信息，在不动产权证附记栏中予以记载。

换言之，过道学区房在《存量房房源核验信息表》中标注为“通道”，不是“房”，购买“过道”的家庭子女存在不能上学的风险。

多名家长向经济观察报记者证实：过道房受到政策遏制，平房产权不清晰等原因造成家长们开始由购买过道“老破小”转向购买“地下学区房”。

熊爸就是在这样背景下，花费1200万元“截胡”了前述房屋。熊爸坦言，自己实在无法接受住在潮湿的地下室。

难题

经济观察报记者通过多渠道获悉，近期学区房持续火热的原因有二：

一、北京市东城区、朝阳区为了尽可能普及优质校资源，近年取消了推优，采取派位和划片制，并且这一趋势正在全市范围内推广。某种程度上，新的政策趋势也促成了学区房的火热。

二、学区房抗跌性和稳定性是中产阶层对抗货币贬值、货币保值增值的重要通道。

以“推优”取消传言甚嚣的西城区为例，根据《北京市西城区教育委员会关于西城区2016年义务教育阶段入学工作的意见》和《2016年西城区非本市户籍适龄儿童入学证明证件材料审核办法》，西城区房管局审核父母的西城区实际居住证明是条件之一。

现实操作中，西城区集体户不实行划片登记入学，而是在本学区学位有余的前提下，在学区内派位入学，学区学位不足的在全区派位入学，多名西城区集体户家长证实了这种说法。

根据北京市教委数据，2010年以来，北京市适龄儿童少年人数每年平均递增2万人，年均增长20%，这种趋势进一步加剧了很多人对学区资源会愈发紧张的担忧。

中央教育科学研究所研究员储朝晖向经济观察报记者说，学区房火爆由商家炒作、家长教育理念不成熟、家长过于年轻、教育资源不均衡等综合原因造成，随着教育资源的均衡，追逐学区房可能像80年代的集邮热潮，只是昙花一现，根据教育统计学，决定一个人成功中，先天因素占比是62%，在先天因素基础上后天因素占比只有30%。

不过，在一些拼抢学区房的家长们眼中，储朝晖的建议过于理想化。在目前教育资源仍不均衡的情况下，家长们对数字失去了感觉，再贵、再刷新三观的学区房一经推出，还是被家长们一抢而空。

2月22日，教育部网站发布了关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知，明确2017年包括北京在内的19个重点大城市实现100%小学划片就近入学，建议“学区房”问题突出的地方积极推进多校划片。