地产圈三月魔咒再应验：一年间掀起三次调控高潮

3月20日开始的一周，北京迎来倒春寒，同样感受到寒意的还有京城楼市。

3月17日，全国两会刚刚结束，北京发布楼市调控政策，“认房又认贷”、提高二套房首付比例、缩短贷款年限等措施被外界称为“史上最严”。

紧随其后，郑州、广州、石家庄、长沙、保定、句容、廊坊、沧州、成都等城市纷纷发布楼市调控政策。而如果把时间周期稍稍拉长，截至3月23日，据《中国经济周刊》记者不完全统计，仅3月份便有21城发布新的楼市调控政策，而这一切距离2016年3月25日，上海因出台严厉调控政策而一举登上最严调控城市的位置，还不到一年时间。

在2016年底中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及“遏制热点城市房价过快上涨”写入2017年政府工作报告的背景下，这一轮仍以“限购、限贷”为主题的楼市调控潮，又会给持续火爆的楼市带来什么样的变化？

“你觉得国内房价涨下去，什么时候是个头？”

问记者这句话的，不是在全国两会前后开启的新一轮楼市调控中一夜失去买房资格的人，也不是在租金和按揭哪个更贵的数学题中迷失的人。

发问者是一位已经移居美国16年的海外华人，尽管16年间他的归国次数屈指可数，在故乡上海驻足时间也寥寥无几，却通过网络和华人之间的口耳相传，“与时俱进”地保留了对房价问题的敏感。

“还会再涨下去吗？这违背经济学原理啊！”曾在美国常春藤学校拿到数学博士学位的他，关掉了电脑里复杂的计算模型，揉了揉自己的太阳穴。

这确实是一个中国式难题，无数试图盖棺论定的人都在这道难题前翻了船，中国一线城市的房价以单边上涨棒喝着所有看空者。

而想要在大城市安身立命的普通人中，刚刚“上车”的人既抱着庆幸又怀揣一丝不安，来不及“上车”的人焦虑却也心存半分侥幸。过去每一次由上至下的宏观调控都在反复考验着他们对楼市的信仰：调控究竟有没有改变房价走向的力量？他们期望的答案截然相反，但同样心感迷茫。

目前，北上广深四大一线城市全部进入“认房又认贷”的时代，调控的烈火更是烧向了原本是去库存阵地的部分三四线城市。

>> “三月魔咒”再应验，一年间掀起三次调控高潮

很多上海人还记得2016年3月的情形：3月25日，上海政府突然颁布有史以来最严厉的调控政策，将非户籍人士购房必备的社保缴纳年限从累计两年提高到连续5年，二套非普通住房首付比例从四成激增到七成，“3·25新政”一举使上海登上了全国最严调控城市的位置，为买房资格设定的门槛比北京、深圳都要苛刻。

“地产圈到了3月就会很紧张，因为1月和2月正好碰上春节返乡潮，是全年交易最清淡的两个月，到了3月买方的需求一般就会报复性反弹，成交往往非常火热，量升价涨，政府要出手抑制也最可能选这个时候。”一位在地产界从业十几年的资深人士对《中国经济周刊》记者解释道。

而今年3月又挑起了新一轮调控的浪潮。回顾前情，这次“三月行动”有着非常清晰的脉络和铺垫，2016年12月召开的中央经济工作会议强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，从顶层传递出打击投资性买房的明确意图。

进入2017年3月，河北涿州、涞水、张家口等“环京区域”，有环沪概念的嘉善县，杭州、南昌等省会城市先后施行或升级调控策略，正式拉开了整个鸡年楼市调控的帷幕。

在今年的全国两会上，“遏制热点城市房价过快上涨”被写入政府工作报告中。3月15日，就在2017年全国两会结束当天，去年被业界称为“楼市四小龙”之一的南京就动起真格扩大限购打击面，将六合、高淳、溧水划入限购区域，让坊间充满了又一波“山雨欲来”的观感。

3月17日，政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀在国新办的新闻吹风会上表示，“在房地产调控方面，一是要落实地方政府的主体责任；二是要实行分类调控、因城施策。”话音刚落，北京、郑州、广州、石家庄同日出台政策，奏响了新一轮调控的最强音。据《中国经济周刊》记者不完全统计，截至3月23日，2017年3月当月，已有21座城市出台新的楼市调控政策。

值得一提的是，如果算上2016年“金九银十”前夕席卷16个主要城市的“集体调控”，短短一年间，楼市已经经历了三波全国性的调控潮，这种频次大大超出了外界早先的预测。

目前，北上广深四大一线城市全部进入“认房又认贷”的时代，调控的烈火更是烧向了原本是去库存阵地的部分三四线城市。不少观点都认为，热点上涨城市政策工具不仅高度趋同，而且短时间内就不断升级策略，用光了限购、限贷等几张“大牌”，这种情势不禁让人回想起2010年那次调控的力度。

>> 调控成果易攻难守，历史逻辑会重演吗？

那么，2010年的一段楼市调控往事，又是否会在今天重演？

《中国经济周刊》记者梳理发现，彼时开启的楼市调控，背景也是楼市“大爆炸”，2008年到2009年的楼市因为受到了政策性的鼓励而热火朝天，当时国务院先后出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，结束了2008年以前抑制房地产过热的主旋律。

一个来自上海的样本可以为这段历史提供一些直观的触感。一位银行业从业人士告诉记者，自己曾选择在2009年初将手中房产卖掉，原因是这套位于内环的两居室在2008年金融危机的“风声”中一直处于阴跌状态，最后成交价格是130万元，比他2006年购房时整整涨了100万元，但现实很快证明了“老马失蹄”的残酷。2009年年末，这套房子逼近200万元。直到今天，回忆起当年亲朋们从银行拿着高达房价80%的贷款、纷纷启动先付款后看房的“盲买”模式的情形，依然是他的心头之痛。

2010年，决策层下定决心为楼市泼冷水，开年之初就下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，文件名比2008年底出台的那份多了“平稳”二字，其中抛出了二套房首付比例不得低于40%等措施，调控大幕就此拉开。此后，国务院先后出台“国十一条”和“新国十条”，推出了严格的差别化住房信贷政策，由北京“打头炮”，各地相继跟进“限购、限贷、限价、限外”四限令，烈火绵延到2011年年底，合计共有46个城市加入“限字诀”大潮，盛况与今日无二。

不过，到了2014年，除了北上广以及三亚等一些城市，全国共有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购政策，市场需求再度被释放，2010年开始的调控周期悄悄宣告翻篇。2015年政府工作报告提出，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。外界认为，这为这一年下半年和2016年上半年楼市的快速回暖埋下了伏笔。

记者注意到，自2015年二季度以来，国家层面出台的楼市利好政策不断，以往积压的购房需求确实得以集中释放，成交量迅速回升且达到近几年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上涨近一倍，其成交量2662万平方米是一手商品住宅成交量1310万平方米的两倍，可见二手房市场成交量之巨。

这段楼市调控往事似乎勾勒出一条尴尬的房价路径：限购大棒下，房价因为需求抑制而出现相对CPI增速较为合理的增长，可一旦放开，调控效应立刻被滚滚沸腾的市场热度消化。

更令人唏嘘的是，调控真正带来价格下行的时间甚至“昙花一现”。《中国经济周刊》记者从厦门大学经济学院一份调研资料中看到，以一揽子调控中杀伤力最直观的限购为例，2010年调控开始后，这一年热门城市房价上涨率确实接近0%，但整个红利期仅仅持续到2012年年初，此后限购的边际效应便不断递减，限购城市的涨幅很快再度超过非限购城市。

>> 为什么以往调控效果不理想？这次会破除“魔咒”吗？

当下正处于调控周期中政策频出的“蜜月期”，大量市场观点都指向未来一段时间可能还会继续加码调控。“从城市级别和楼市热度来看，北京和广州最近推出的政策更多的是对标和看齐，除了北京二套房首付比例稍高外，其他措施并未明显突破同一梯队的政策力度，预计接下来限购范围还有扩大的趋势，调控政策执行力度也可能进一步提升。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对《中国经济周刊》记者分析称。

在夏丹看来，无论是一二线还是三四线城市，凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的情况都可能招致“灭火措施”迅速跟进，“房价涨幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效应导致房价上涨压力明显增大的热点三四线市县区，特别是环京的河北诸多市县区，环深的东莞、惠州，环沪的昆山、南湖等，接下来都有升级限购、限贷的可能。”

然而，如果是仅仅依靠这些调控手段，其实际调控效果相比2010年会如何？地产咨询机构一位高级顾问对记者解释道：“调控政策最终干预的是购房者的心理预期，由于上一轮调控效果有限，一定程度会影响本轮调控的信心。”

财政部财政研究所税收研究室副研究员陈龙则直言调控政策效果有限的内因之一是利益失调。“由于我国房地产市场存在的垄断性、信息不充分等内在缺陷，导致消费者、开发商、政府以及金融部门等主体之间利益分配与博弈机制产生扭曲，因为房地产的宏观调控不可避免地引起这些主体之间利益分配的调整，比如中央政府的目标和地方政府维护自身利益最大化的目标就不一致。”

陈龙认为，由于利益同盟的存在，即使是中央将18亿亩耕地定为不可逾越的一道红线，也在开发商的宣传下，引起了消费者对土地供应不足的忧虑。

“直白地说，现在有些地方政府推出限购、限贷等政策工具大同小异，由于财政收入会受到影响，地方政府‘发自肺腑’的执行动力不足，一有风吹草动也会扎堆退出。”上述地产咨询机构的顾问分析和预测说。

北京楼市“倒春寒”

夜幕降临，华灯初上，又是一个北京夜晚的开始。刘璇随着拥挤的人流挤进地铁，习惯性地掏出手机开始刷新闻。

“北京购房资格审核进一步从严”几个字蹦入视线，刘璇感觉自己的心被紧紧揪了一下。在屏着呼吸看完整篇新闻后，松了一口气的她将这条新闻发给了自己的丈夫。

“我还以为房子又买不成了呢。”转发新闻的同时，她在微信里这样写道。

让刘璇如此紧张的新闻是3月22日下午北京市地税局、北京市住房和城乡建设委员会发布的一条公告——《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，其中细化非京籍家庭在京购房条件，将原有“连续5年缴纳个人所得税”调整为“连续60个月缴纳个人所得税”。此前，连续5年缴纳个税记录的认定较为宽松，可以“断月”，但只要不“断年”即可。

刘璇已经不记得这是一周内读到的关于北京房地产调控加码的第几条消息了。“3·17新政”出台后，几乎不关注财经新闻的她在微博上一口气关注了十几家财经媒体，就怕自己一个疏忽再错过什么。

“中介说我的购房资格明天就应该出审核结果了，终于可以开始网签了。我现在就希望抓紧时间办完所有的手续，等房子过户了心就踏实了。”刘璇告诉《中国经济周刊》记者。

来自链家的数据显示，3月11日和12日周末两天的带看量分别为56256 次和49870次，而“3·17新政”实施后的首个周末——3月18日和19日则降到了37339次和35133次。

>> 春节后的楼市狂欢

中国房地产业协会发布的数据显示，北京的平均房价2015年10月为37221元每方平米，涨至2017年2月的60738元每平方米，平均涨幅高达63.18%。对于很多在北京亲身经历过这一年楼市交易的人来说：这简直太疯狂了。

亚豪机构市场研究部的统计数据显示，2016年四季度，在严厉的调控下，北京市住宅销售套数环比下降42.05%，销售面积环比下降35.79%，价格终于显露出“涨幅收窄”，趋于平稳。这种状况一直持续到今年春节前。克而瑞发布的数据显示，2017年1月，北京二手住宅成交量继续走低，成交面积回落至118万平方米，环比下降29%，同比下降47%，其中二手房成交均价环比下跌1%。

春节刚一结束，冷淡了许久的北京楼市又开始有了上扬的趋势。

限于限购政策，眼睁睁看着房价涨了一年以后，2017年2月终于连缴社保和个税60个月的刘璇春节回京后便开始了紧锣密鼓的看房日程。

“距离地铁站不要超过1公里，房龄要在15年以内，不要低楼层和顶层，不要朝北户型……”在刚开始看房的日子里，刘璇一遍遍叮嘱中介自己的需求，尽管预算有限，但是手中握着两个家庭竭尽全力凑够的首付，刘璇想要买一个至少让老人看起来还过得去的房子。

在花了两个周末看了不下数十套房子，并分别经历了业主当场抬价、去签合同的路上被别人捷足先登、看好的房子还没来得及询问细节便被告知已经有三个意向在和业主谈价后，刘璇对房子的要求只剩下了一个，总价不要超过350万元。这已经比她之前的预算增加了30万元，也意味着月供接近家庭收入的2／3。即使这样，她还得企盼业主能够接受她这样的高贷款模式。在北京二手房交易市场中，像她这样购买小户型、刚需型住房的业主属于交易链的最底端，上方是无数曾经像她一样，现在趁着房价上涨卖房来改善住房条件的业主。而换房的业主往往倾向于高首付的买家，尽快拿到卖房收益去付下一套的订金。

最终签约的那一天，刘璇刚一下班便被中介拉去看房，从进入房子到签约成功，没有超过3个小时。睡梦中还在担心自己会不会太冲动的刘璇在第二天上午接到中介电话后开始庆幸自己的决断，同小区同户型的另一套房子，刚刚以比她买的那套高20万的价格成交了。

火爆的二手房市场，反映的是北京楼市的另一面。新增住宅用地日益稀缺使得二手房在一线楼市中的位置越来越重要。亚豪机构市场研究部的统计数据显示，春节过后至今，北京市二手房的交易价格涨幅平均在15%～20%。

与新建住宅相比，二手房由于不受预售证审批和集中备案的影响，价格的变化似乎更能反映当前市场的真实状况。相比新建住宅，二手房价格主要由供需双方决定，因此二手房交易更能有效反映市场价格。从国家统计局发布的数据来看，2016年北京全年二手房成交金额已经占到楼市总成交金额的2/3左右。

3月18日，北京市教委公开回应，称“过道学区房”不能作为入学资格条件。

>> 学区房带动二手房凶猛涨势

比一般意义上的住宅涨得还要凶猛的，是北京的学区房。

还记得五道口为什么被称作“宇宙中心”吗？赖以成名的华清嘉园小区在2013年时一平方米单价曾超10万元，如今的单价已经逼近13万元。

根据链家的数据，2017年2月，北京朝阳区二手房的参考均价为69665元/平方米，仅次于西城、东城和海淀。后三者以北京乃至全国最优质的学区而闻名，其学区房价格高企，拉动了整个区域的价格，西城区的二手房参考均价甚至超过了10万元/平方米。

在采访中，不少房屋中介表示，北京二手房市场最近这波上涨首先是由学区房带动起来的，背后的原因主要有两个，一是很多家长急于在此刻换房，二是因为市面上存在一些房屋中介“囤房”的情况。

根据北京市相关规定，每年的入学相关信息采集都在5月初开始进行登记，6月份开始学校现场报名。每年的3—4月份可谓是家长们购买学区房的最后冲刺阶段。

此外，每年春节之后的这一个月，也被很多房屋中介视为提前囤积学区房的黄金时机。趁着节后成交低迷将学区房收上来，再等旺季高价售出，赚取差价。再加上学区房属于稀缺资源，涨幅远高于非学区房，投资属性相对较高，尽管市面上不少学区房都属于“老破小”，但仍然备受追捧。西城区德胜学区内一家房屋中介告诉记者，年前这里的学区房单价是12万元，目前已经上涨到15万元。伴随着学区房房价上涨，周边住宅价格也应声而动，上涨幅度普遍在每平方米1万元左右。

亚豪机构市场研究部总监郭毅告诉《中国经济周刊》记者，北京推行就近入学政策以来，每年的这个季度学区房价格的上涨都会拉动周边房价。今年西城区几所重点小学增加了直升学校，再加上金猴年和放开二胎政策的影响，2016年北京地区新生儿出生数量超过30万人，不少家长未雨绸缪，在孩子出生时就参与到抢房大军，使得学区房比往年更加紧俏。

在郭毅看来，2016年“9·30新政”出台以后，北京二手房市场迅速降温，交易量在2016年最后三个月持续下滑。2017年1月恰逢春节长假，进一步导致交易量减少。春节过后，随着一些高端楼盘开始进入市场，北京市新建住宅交易均价出现了一定幅度的上涨，但是主要的价格浮动集中在二手住宅交易市场。一方面，随着新建住宅的进入，北京南城和西城的二手住宅和新建住宅的差额拉大，导致了普涨现象的出现。另一方面，目前市场主力仍然是改善型需求的业主，换房的业主存在一定的价格预期，成为拉升二手住宅交易价格的主力人群。

>> 北京迎来史上最严楼市调控

今年全国两会期间，北京及环京楼市的火热情况受到各界关注。就在业内纷纷猜测楼市调控政策是否会在“3·30”这个节点公布时，3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级：自18日起，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

对比北京早前的调控措施，此次新政对二套房的调控更为严格，即购买二套房“认房又认贷”，且增加首付比例。

中原地产首席分析师张大伟表示，“认房又认贷”政策出台，势必会减弱目前的购房需求，这对于当前上涨的房价压力会有一定的抑制作用。

除了强化差别化信贷政策，北京市住建委出台的相关文件还特别指出，今年以来，北京市规划国土委加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度，保障土地有效供给。目前已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。到三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，是去年全年实际供应量的2.5倍。

今年2月，北京市政府常务会议审议通过的《北京市2017年国有建设用地供应计划》显示，该市2017年商品住宅用地计划供应260公顷，较上年下降七成。计划公布后，有评论认为，未来土地资源供给持续下降，尤其是核心一二线城市，供地计划持续锐减，地价紧随攀升，势必会带来房价的上涨。

对此，北京市住建委特别表示，今年260公顷的商品住宅计划供应量事实上是超过去年的实际供应量。此外，未来相关部门将加强调度，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。

初步统计，目前北京拿地未开工和开工未销售的房源有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。一方面说明北京商品住宅下一阶段的供应规模；另一方面，督促这20万套库存转变为实际供应，将能起到稳定和引导市场合理预期的作用。

在新政出台后，北京市住建委开始严查房地产中介市场，重点查处违规代理“天价学区房”、发布虚假房源及价格信息、参与炒房、哄抬房价等违法违规行为。北京市发改委3月22日发布了《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》，提醒商品房经营者应在交易场所醒目位置明码标价，实行一套一标；不得捏造、散布涨价信息，哄抬价格；不得相互串通，操纵市场价格。

从近期释放的信息来看，遏制房价过快上涨、限制投机需求这一手仍将“硬下去”。

在政府的紧急降温之下，北京楼市的成交量开始出现下跌。

来自克而瑞的统计数据显示，2017年第12周（3月13日－3月19日），北京楼市的成交面积开始出现下跌，一周内成交面积为11.62万平方米，环比下跌0.76%。而此前一周，北京市的成交面积环比涨幅为178.54%。

房产中介的数据似乎更能说明问题。来自链家的数据显示，3月11日和12日周末两天的带看量分别为56256次和49870次，而“3·17新政”实施后的首个周末——3月18日和19日则降到了37339次和35133次。工作日的看房量更加惨淡，只有6699次看房，还不到平日的一半。

中原地产首席分析张大伟告诉《中国经济周刊》记者，网签数据一直滞后于实际成交数据，对于北京来说，二手房市场滞后一个月左右，新建住宅目前签约更加缓慢，预计在4月份将出现签约高峰。但是在这一政策后，预计市场会快速平稳，二手房交易量会回到1.5万～1.8万套区间。

亚豪机构市场研究部总监郭毅表示,多方组合重拳之下，北京楼市成交量必然会应声而降，加之严厉调控使市场预期走低，部分客群主动延后购房计划，观望情绪加重，购房需求萎缩，预计未来一段时间内成交量持续走低，房价走势将趋于稳定，二手房市场可能会出现一定幅度的价格下调，议价空间也会增加。

>> 新政波及的“躺枪者”

在“3·17新政”出台当天，各家中介都在紧急联系目前已经签约的出卖人和买受人，了解客户的贷款情况。对于眼下已经走到网签阶段的客户，则力争赶在当天18:00网签系统关闭前提交相关申请。

根据伟业我爱我家市场研究院统计，3月17日，北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创2016年9月30日以来单日网签量新高。到了18日，网签量仍高达968套。而平时的网签数量每天在100套左右。

目前北京二手房市场上70%的购房者都是先卖房、再买房。不少中介担心，首付门槛提高后，很多人会重新考虑购房计划，其中受影响最大的是已成交但还未网签的群体，受冲击的交易量保守估计在已成交的50%左右。

张大伟对《中国经济周刊》记者表示，根据中原地产研究机构的“摸底统计”，新政发布前后，北京的新房和二手房成交总量约在4万套，其中属于新政执行范围内&#