中央党校旗下媒体刊文：房地产税设不设减免？

备受关注的房地产税法被列入十二届全国人大常委会立法规划。在未来推进房地产领域税收改革深化的情况下，房地产税立法将走向何方?探讨房地产税的税制设计中，到底该不该设置一定的减免?如果设置减免，如何进行具体减免方案的设置?
由于种种原因，房地产税迄今除去沪渝两市的试点之外，还没有普遍开征，但关于房地产税的研究和讨论一直受到城镇居民的密切关注，主要原因有两个：一是大家认识到房地产税迟早会开征，有房的居民希望了解，如果开征房地产税，自己到底需要缴多少，对自己的生活会有多大影响。二是在当前高房价的背景下，大家都想知道房地产税会对房价产生什么样的影响。探讨房地产税的税制设计中，到底该不该设置一定的减免?如果设置减免，如何进行具体减免方案的设置?
关于房地产税有没有免除的问题，基于经济学和财政学的理论，无论从效率还是公平的角度，宽税基、少豁免甚至无豁免地对所有业主征收是理论上的最优。针对某些特定群体的减免或差别税率，其动态结果并不公平，随着时间推移，不公平的程度还会加速放大，造成严重的社会问题。但在现实中，开征房地产税能不能一步到位，不设任何免除?这还有待仔细研究。从中国当前的高房价背景和舆论环境来看，不设免除可能会面临较大的阻力。鉴于房地产税牵涉面广，开征新税也往往面临方方面面的阻力，为了获得大多数人的支持，不少专家学者主张，开征房地产税必须以大范围的减免为代价。但究竟应该怎么免，却是各执一词。那么，房地产税的开征到底设不设减免?怎么免?
由于上海的试点政策只针对增量房产等原因，之前社会上流传着一种房地产税方案，叫“只做增量，存量房暂不征税”，即：新房上市就纳税，旧房待至上市交易或继承过户时再开始纳税。这个方案的出发点，是考虑到新税开征阻力巨大，设法减少阻力，使新税尽早上路;但问题在于把短痛变成长痛，造成长期不公平，尤其是对急需改善住房条件的人群。例如：一无房户为解决刚性需求购房，一旦买了房马上就要缴税;与之对照，另一户在新税法颁布之前早有5套，却无需缴纳，还把多余房产出租获取租金，加剧两类待遇的差别。这样做是对多数人不公，同时造成市场极大扭曲。另外，房地产税是针对持有环节征收的税种，存量房不征就不是房地产税。因此，在进一步的研究和讨论中这一方案基本已被摒弃。
现在社会上仍然流行的减免方案还有两类：家庭首套减免和人均面积减免。“家庭首套减免”，即凡是家庭只有一套住房的，不加区别一律免税，以期获得大多数人支持。“家庭首套减免”的方案存在很多问题：如何定义“户”?按户籍还是婚姻关系?此外，如何对待不同大小的房子?如何对待不同档次、位置的房子?这个方案的突出问题之一是，多房户当然都会要求扣除大套的、高档的、位置好、价格贵的，于是，中心城区、风景名胜区、优秀学区等地的税基消失，取而代之的是远郊区、环境差、生活不方便区域的房产。若实行这样的方案，必然是对大众、多数后来购房者的不公;还将造成房产市场长时间的扭曲。再者，失去税基的行政区域的政府和民众也不会同意。