住建部发文规范租赁市场：出租人不得单方面加租

21世纪经济报道记者王营实习生周圆北京报道

决策层对租赁市场的重视和支持正落实在具体规范条例上。

5月19日，住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称条例）公开征求意见。征求意见稿共7章47条，包括总则、住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任、附则。

为稳定住房租赁关系，保护租赁双方权益，征求意见稿在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。比如：对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；鼓励签订长期租赁合同等。

相关数据统计显示，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，主要是外来务工人员、新就业大学生等。而随着房价高企，租房市场空间也在随之加大。然而，在住房租赁迅猛发展同时，也存在当事人权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题，亟需通过专门立法予以解决。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，针对租赁市场，2016年实际上已经有了相关的政策，但主要是以国务院“若干意见”的形式出现的。住建部此次出台的政策，提高到了“管理条例”。这也说明当前租赁市场发展的意见和方向基本统一，现在通过住建部制定规则，则为后续租赁市场的发展提供了稳固的基础。

鼓励签长期租约

自2015年1月以来住建部鼓励和培育租房市场开始，决策层针对租赁市场就保持着高度关注和重视。去年底召开的中央经济工作会议上，明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化住房租赁企业发展，加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。中央财经领导小组第十四次会议指出，要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。今年2月，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目，列入今年的立法工作计划。

此次发布的条例在租金支付方式、合同、租房人权益保障以及租赁市场管理方面均进行了规范，并提出指导办法。特别提出，出租人不得单方面提高租金，鼓励签订长期租赁合同。

比如，规范租金支付和调整方式方面。征求意见稿规定，除当事人另有约定外，承租人应当按月支付租金。对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，征求意见稿规定出租人不得单方面提高租金。同时，还规定直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格。

在签订合同方面，鼓励签订长期租赁合同。征求意见稿鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，对于当事人签订三年以上住房租赁合同的，规定直辖市、市、县人民政府要给予相关政策支持。对于住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。

在承租人居住权利保障方面。征求意见稿规定承租人可依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房，住房租赁合同约定出租人可以进入的，出租人要按照约定提前通知承租人。

此外，条例还对政府管理处理租赁市场纠纷进行了规范。明确了办理备案不收取任何费用。针对二房东转租他人住房违规经营等市场乱象，征求意见稿规定，转租住房应当征得出租人的书面同意，对于自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记；在鼓励发展规模化、专业化住房租赁企业方面，征求意见稿也做出了原则性规定，明确住房租赁企业可依法将住房租赁相关收益设立质权。

征求意见稿对住房销售在销售条件、销售程序等作了一般性规定，特别是强化了加强房地产中介行业管理，规范服务行为等。

利好自持型租赁房

随着租赁市场迅猛增长，住建部此次发文规范租赁市场具有重大意义。

全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军指出：“在一线城市中，近六成住户都在租房。未来，由于我国大城市、特大城市仍呈现出较强的人口聚集态势，流动人口数量将持续上升。”

另外，随着房价的持续攀升，居民购房压力增大，城镇居民租房占比正逐年增加。链家研究院的调研结果显示，2015年，我国住房租赁市场的租金GMV（商品交易总额）已经超过1万亿元，租赁人口近1.6亿人；相比2014年，我国各年龄阶段人群的租房意愿都在增长，尤其是35岁以下的青年群体，租房意愿更是爆发式增长。而据链家机构发布的《租赁崛起》一书预测，随着中国住房租赁市场进入快速发展期，预计到2025年，住房租赁市场租金GMV将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人，到2030年租金GMV将达4.6万亿元，租赁人口将达到2.7亿人。

与此同时，根据国家计生委的数据显示，2014年，全国2.53亿的流动人口已经呈现两大显著变化：一是流动结构变化，携子女、配偶、老人一起流动的比例达到60%；二是流动稳定性在上升，2014年，流动人口在现居住地的平均时间超过3年，其中37%超过5年。

因此，租赁市场规范对稳定房地产市场、保障租赁人群租赁权益具有极大意义。今年两会期间，就有不少代表针对规范租赁市场提出不少建议。

严跃进认为，从此类政策意见稿来看，明确了购租并举的住房制度，这也为后续发展租赁市场明确了方向。当前部分城市已经积极推出了自持型租赁房的用地政策，部分项目也处于建造的过程中，所以从这个角度看，对于此类租赁房源来说，会在当前此类政策内容下获得一个更好的发展基础。而从政策内容来看，对于租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束，这是最大的亮点。此次政策对于经纪机构等也提出了规范，有助于租赁市场流通性机制的更好建立。（编辑：林虹）