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July 08, 2017, 06:35:00 AM |
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有人说，深圳是投机者的天堂，冒险者的家园。
《华夏时报》记者发现，尽管房贷利率在上调途中，但在整体资金面依然宽松的大环境下，深圳房价在去年短暂的下调后，今年3月后又重回上涨，虽然新房价格出现人为的九连跌，但更能反映市场真实行情的二手房已经连续五个月上涨。
投资客还在加杠杆，通过高评高贷，与银行对赌。据贷款中介机构的人员告诉记者，一套500万的房子，可以从银行贷到530万，不仅零首付，连税费都不用掏钱。
楼市调控见效缓慢
从2016年3月份第一次调控起，深圳房价涨幅放缓，在2016年国庆前第二次调控后，到达顶峰，之后市场有所降温，成交价也跌了10%左右，但今年3月份后，市场又回暖了。
虽然相比去年同期，成交量腰斩了，但相比四季度和今年一季度，成交量和价格都回升了。
来自深圳规土委的数据，今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套，同比减少54.7%，成交均价54632元/平米，相比去年9月份，新房价格九连跌，每平米降了七千元。
但对于这一成绩，深圳业内人士均告诉记者，不让高价楼盘入市，不给高于政府指导价的楼盘发预售证，因此导致市场新房供应量很少。
截止到7月7日，深圳新房库存量只有2.876万套，322万平米，因为新盘迟迟不入市，库存一直在跌。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，因供给不足，同时控制需求，成交量低，导致目前库存消化周期在20个月，但这不代表供过于求。对深圳而言，新房库存在400-500万平米，就是供需平衡的区间。低于四百万，会明显供不应求。
而房价下跌，也是因为龙岗、龙华、光明等关外片区的刚需盘成交较为活跃，带动深圳房价稳中有降。
按照过去每年的成交比例算，深圳市场七八成以二手房成交为主。今年上半年，深圳二手房成交量3.3万套，同比也腰斩，但价格却连续五个月在上涨。只不过涨幅很小，6月同比涨3%多。
虽然房价上涨的势头已经遏制住，市场处于稳定期，大家观望气氛也较浓，购买力已有些乏力。但房价调控，依然任重而道远。
银行信贷依然宽松
记者调查发现，虽然房贷有所收紧，折扣利率慢慢在提高，乃至取消，但市场资金面依然充裕。
除了房贷外，市场资金来源还有更多渠道，银行的消费贷款种类繁多，如装修贷、信用贷、抵押贷等等。据深圳某龙头房企内部人士告诉记者，还有久违的气球贷，在新楼盘市场，又重出江湖。
“55年气球贷，先贷25年，再加贷30年，月供低到你吐血。”该房企内部人士透露，气球贷可以一直做到客户把房子卖掉再还贷款。
气球贷，顾名思义，像气球一样，可以尽力膨胀，该房企内部人士称，最长55年，可以先贷款10年，按照55年来还，先息后本，到了第十年最后一个月一次性还完，在第十年倒数第三个月，申请加贷款，套出来的钱继续月供，循环往复，只要不卖掉房子，就不用担心断供。
“我们现在不做了，但是很多中小房企的楼盘都还在做。”上述龙头房企内部人士说。
据了解，深圳居民贷款杠杆倍数非常高，按照人民银行深圳分行的数据，从住户存款和住户贷款的比例来看，已经达到近150%。除此之外，有数据显示，深圳的住房按揭贷款比例已经接近7成，远远高于国内其他城市。
市场还有零首付
正是因为有了银行的各种名义贷款资金支持，而且房子还可以做高评高贷，甚至是零首付，所以依然有大批投资客铤而走险，加杠杆与银行对赌。
一个专门做贷款的业务经理告诉记者，他朋友5月份买了深圳龙岗中心城附近150多平米的房子，总价480万，首付最低3成，不算税费等成本，按理首付是144万，但他只花80万就把这套房子拿下了。
怎么做到的？据该业务经理介绍，是通过贷款的中介人员，可以先把房子评估到580万，贷出约400万，所以480万的房子，首付就只要80万了。接着，再到银行做50万的装修贷出来，作为未来两年的月供资金，缓解当下还不起月供的压力。
而另一个业务经理操作的零首付案例是，6月份，深圳宝安西乡某小区一套115平米房子，成交价500万，从某四大国有行之一贷款530万，不仅首付不要出一分钱，连税费都贷出来了。
记者也经常收到中介人员推销的低首付房源，据了解，目前在深圳，罗湖、宝安、龙岗的很多片区房子，仍然都可以做到高评高贷，尤其是平常成交不是很多的冷盘小区，或者90年代的老房子，评估价更高。而2014年，2015年，通过这样的操作，做到零首付的更多
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