Доброе всем время суток всем.
К сожалению, в связи с последним решением американской ЦКБ ( SEC) этот текст не для американских граждан или резидентов этой страны. Вообще я хотел бы обсудить в этом посте маркетинговую составляющую идеи ( проще говоря, нужно ли это народу и будет ли он это покупать), а не юридическую сторону, является ли планируемый к выпуску жетон/монета ценной бумагой или же товаром.
Итак, мы интернациональная команда, Ariel, в составе которой есть выходцы из России, ирландцы, австралийцы и израильтяне. Наша деятельность - это строительство ( включает в себя реновацию и реконструкцию) жилья для семей среднего заработка В Австралии и Израиле. Занимаемся мы этим бизнесом примерно 6 лет, так что необходимые шишки набили.
Хотя, казалось бы, работаем не в России, но наша идея финансирования строительства с использованием технологии blockchain, которую изложу ниже, была бы пригодна и в России, мне кажется. На этот пост меня натолкнула программа сноса хрущёвок.
Россия не уникальна в вопросе реконструкции крайне устарелого жилого фонда "коробочного" типа. Такого жилья много в Болгарии, Венгрии, Чехии, Польше, Словакии, восточных районах Германии. Например, в Израиле надо реконструировать 105000 домов, которые не переживут возможного землетрясения. Чем-то они похожи на хрущевки, только поменьше - 8-10 квартир. Так вот правительство отдало весь этот рынок на откуп НЕБОЛЬШИХ КОМПАНИЙ. Договариваешься с жильцами, что нужно сделать ( лифт, фасад, укрепление фундамента, дополнительная комната); согласуешь проект с мэрией; производишь строительные работы и либо надстраиваешь два с половиной этажа и продаешь для получения прибыли и покрытия издержек, либо сносишь дом и на укрепленном фундаменте строишь новый. Государство дает тебе льготу по налогу. Получаются квартиры где-то на 7% дешевле новых и в хороших центральных районах с уже развитой инфраструктурой. В принципе мы не имеем проблем с финансированием, когда есть разрешение на строительство. В Израиле дефицит простого жилья и мы можем привлечь как кредиты от банков, так и от частных фондов прямых инвестиций. А вот на начальную стадию проекта деньги найти очень сложно. Мы видим потенциал нашего рынка и понимаем, что мы можем сделать больше, что не не получается из-за отсутствия достаточной оборотки. Однако это ни в коем случае не означает, что полученные от потенциальных покупателей жетона средства являются жизненно необходимыми для развития компании. Например, в Израиле у нас сейчас 5 проектов на разных стадиях. В Австралии есть договоренность о покупке земли под поселок на 40 домов. Там люди живут в домах по 200 -250 м2.
Нам кажется, что технология blockchain подходит для сбора денег именно на начальные стадии. Что является нашим товаром - это цифровая запись на владение условным 1м2 ( точнее 0.001 м2) в blockchain. Впрочем, при наличии жетонов более, чем на 1/4 квартиры мы готовы произвести и бумажное оформление. Этот 1м2 можно будет продать, обменять на что-то другое, одолжить в любой момент, можно отдать нам обратно в счёт оплаты аренды, можно выразить желание и получать долю арендной платы за свой метр, а можно получить причитающиеся деньги и после продажи квартиры, если на то будет воля 51% покупателей жетонов. Таких баз данных много сейчас строится и выходит на ICO. Это и Propy, и rexmls.com ( 4 фаза) и т.д. Их можно среди прочих найти здесь
https://steemit.com/cryptocurrency/@qme988/real-estate-icos-coming-in-flocks-an-emerging-market Среди этих проектов есть и REIDAO и hometoken.io , которые повторяют идею оцифрованной недвижимости.
Почему я думаю это будет все интересно для части народа.
Мы хотим запустить две фазы проекта : сначала Израиле, а потом в Австралии. В Израиле это будет 10- максимум 15 домов, то есть мы хотим получить в результате ICO $ 10-15 Million. Срок реализации проекта в Израиле - 4 года, хотя первые квартиры могут начать выходить и через полтора.
На стадии до разрешения на строительство планируется свободное путешествие жетона по бирже. Юридически он представляет из себя форвардный контракт с нашим гарантийным обеспечением в виде жетонов разработчиков ( мы оставляем себе ровно то количество жетонов, которое имеет смысл нашей прибыли в м2). Поэтому людям со спекулятивной жилкой есть, где разгуляться. Если молодая семья рискнет, заработает на этом денег, на которые они купят квартиру в Новосибирске или Твери, то мы будем считать, что в решение социальной задачи помощи молодежи в приобретении первой квартиры наш проект вносит какой-то свой вклад.
По мере ввода домов в эксплуатацию жетон прекращает свое существование и заменяется записью в blockchain нашей компании, а в последующем и зарекомендовавшего себя надежного электронного регистратора. Доли всех покупателей распределяются пропорционально во всех квартирах. Следует отметить, что хотя дома расположены в разных городах, но все это ликвидный центральный район страны и разница между квартирой где-нибудь в Тель-Авиве и Герцлии не столь велика. То есть это равнозначное жильё. Необходимо отметить, что 1 м2 квартиры - ЭТО НОВЫЙ ТОВАР. Это не 1/100 стометровой квартиры. Этот товар можно будет продать, обменять, заложить. С развитием рынка цифровой недвижимости можно будет формировать пул из м2 в Нью-Йорке, Москве, Сингапуре и Сиднее. Сколько будет стоить этот товар по отношению к 1/100 квартиры не знает сейчас никто!!! Но есть одно важное обстоятельство: нижний поддерживающий уровень цены, который обеспечивается рыночной ценой самой квартиры. То есть цифровой 1м2 не может превратиться в ничто. Возможно, что даже не склонному к спекуляции покупателю он принесет доход и после выхода жетонов с рынка.
Консервативный крупный игрок может, купивший значительную долю квартиры, может заработать на непосредственном росте цены самой квартиры. Мы собираемся продавать 1м2 по цене ниже рыночной. Впрочем, как всегда, гарантии никто не дает, и покупатель может получить убыток.
Мелкий консервативный игрок может быть заинтересован в получении дохода в виде аренды. Следует отметить, что сдавать жилой фонд в аренду будет специально созданная для этого компания или же специализирующаяся на сдаче в аренду компания, а сама сдача в аренду, равно как и продажа квартиры, должна происходить в соответствии с волеизъявлением владельцев долей. Такой доход будет достаточно надежен и, очевидно, превысит ставку по депозиту в банке, при этом из инструмента в отличие от банковского депозита будет возможно выйти в любой момент. С юридической точки зрения они будут бенефициарами траста, который будет владеть в их интересах квартирами.
Наконец, свою долю можно будет поменять на право проживания в одной из свободных квартир, которое будет предоставляться при наличии свободного жилого фонда, в приоритетном порядке для владельцев доли, рыночная стоимость которой на момент начала аренды не меньше оплаты 6 месяцев аренды. Поскольку эта доля может, как мы указывали выше, возрасти, а 1м2 станет трансграничным в результате свободного обмена долями, то покупка доли может стать интересным механизмом экономии семейного бюджета.
Несмотря на очевидное наличие спекулятивных мотивов у основной части потенциальных покупателей мы верим, что основная их часть купит жетон по иным изложенным выше мотивам и получит доход, прилагая также и свое старание и умение.
Риски покупателей снижаются следующим образом: вырученные средства находятся на эскроу-счете и расходуются по мере старта отдельных проектов-домов. После получения разрешения на строительство каждый отдельный проект получает банковское финансовое сопровождение или сопровождение фонда прямых инвестиций ( деньги находятся на эскроу-счете банка или фонда, кроме того банк выдаёт банковскую гарантию, что объект будет достроен). Под чистым риском находятся примерно 15% средств клиентов - это деньги до получения разрешения на строительство. Но, во-первых, не все они вкладываются одновременно, во-вторых, есть гарантийное обязательство в виде наших жетонов, которое перекрывает этот риск.
Наши жетоны будут высвобождаться для нашего пользования по мере получения разрешений на строительство и прогресса стройки в соответствии с Законом о строительстве Израиля.
Как вы видите, несмотря на различие стран и систем, изложенный выше подход в принципе применим и к хрущевкам ( разрушение и строительство нового здания). И не надо тратить огромные государственные средства. Я отдаю себе отчёт, что это может казаться несбыточной мечтой в связи с существующей разрешительной системой московской мэрии и на ее ориентацию на гигантские строительные корпорации. Но здесь мы обсуждаем бизнес-идею, а не политические аспекты жизни отдельной страны.
Итак, прошу уважаемую аудиторию высказаться по существу вопроса: интересно ли публике предлагаемое дело.
Poll
