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房租一定会涨,这是大势
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Topic: 房租一定会涨,这是大势 (Read 245 times)
gauge
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房租一定会涨,这是大势
August 25, 2017, 07:43:54 AM
#1
从今年起,我们开始关注房租。
中国经济生活中总是充满了各种悖论,房租也不例外。近一个月,智谷发了两篇关于房租的文章。
在有关租金收入比的文章中,我们观察到中国的大城市,特别是一线城市的租收比多在50%左右,这显然意味着较高的负担;而在对租金回报率的观察中,我们又发现,在房价与国外相当的情况下,国内租房价格很“便宜”。这个“便宜”似乎又暗示了涨价的可能。
这种反差其实很正常。如果说租收比更多是一个属于租房者的指标,那么租金回报率则是一个属于投资者——包租公(婆)的指标。不过,它也客观反映了中国大城市房租与房价的背离度。这种背离意味着,不是房价涨得太快,就是房租涨得太慢。
那么,在官方一股脑推出租购同权、共有产权房、只租不售房,并且摆出一副将租房进行到底的姿态后,未来住房租金的走向会如何呢?
租金上涨是长远趋势,但不会疯狂暴涨,短期内还可能下跌。
01
包租公正在快速增加中
租房跟买房有很大差异。买房投资看重的是房子潜在的升值空间,并且购房需要巨大花费,不得不慎重考虑。而租房则更看重当下的需求,它不像买房可以申请房贷,从而更体现了租客的可支配收入水平。
与房价反映地价、投资情绪以及资金效应不同,租房则展示了实体经济的基础面,比如收入和市场供需。
租金对市场的反应是非常敏感的。二手房销售量的回升、每年特定的时期:如春节后的招工旺季和大学生毕业季,都会推动房租上涨。反之,房屋买卖受限时房东则会更多地观望,将房屋“由售转租”,导致出租房的供应量增加,房租就会下跌。
市场上,放租的房源充足,房租就会下跌。中国大城市目前超过八成的出租房屋来自私人持有住房。自2016年8月起,随着限购越来越严厉,相信有一大批房产投资者变成了房东。短期释放了大量出租房源,必然导致房租下跌。上海就是个典型。
限购以来,上海二手房挂牌出售量锐减,“由售转租”现象明显。2015年上海租赁挂牌数量是15万,2016年则上升至20万套,今年4月底达到了30万套。
于是今年春节过后,上海的租赁市场的表现有点超乎寻常地“冷”,一直冷到现在。据统计,上海7月份租金同比下跌了5.74%。
除了房屋私人持有者释放了大量房源,本地租赁机构入局进一步助推长租公寓市场的发展,也给租房者多一个选择,从而抬高了供应量。由于政策的鼓励,一些品牌公寓、提供长租服务的企业如自如也加入了租房战场。跟共享单车品牌一样,我国目前已知的品牌公寓企业达1000家,管理房间数超过100万套。
一些租赁机构如YOU+、魔方公寓、链家自如等通过提供给在各个城市的租客以长租服务产品,推广自己的服务。不过,这些机构也是从二手房东那里得来的房源,所以目前来看,二手房的动向还是影响租金高低的主因。
还有一个不容忽视的因素,那就是可支配收入。人们租房时,可支配收入是影响其租房决策的关键因素。
(数据来源:国家统计局)
从2013年开始, 中国城镇人口的可支配收入增速就开始低于GDP的增速,加之农民工劳务收入的增速也在放缓,直接导致特定阶层购买力的下降,租房支付能力不足,由此推动了“合租”现象的形成。合租就不是一个萝卜一个坑,也就间接导致供应量的增加。有报道称,近来北京三房房源开始走俏,主要是因为租客选择了合租。
同理,共有产权房和只租不售的房屋若进入,供应量会进一步提升。供应量相对充足,这将不利大城市的租金上涨,反而可能导致一些供应量过剩地区的租金因此下跌。
02
租房欲望的释放需要一个过程
大城市人口红利正在减弱,人口流入在减少。北京和上海在人口净流入上就呈现出逐年递减的状态,这与其近几年开始推行人口控制政策有很大关系。
(数据来源:国家统计局)
但是,虽然流入大城市的人口有减少的趋势,另一股趋势正在与其形成对冲:居民租房意愿增长,租赁人口在上升。
这是我们之前的文章中所提到的,高企的房价导致在中心城市购买首套房的平均年龄增加,而推迟的这段时间内,这些年轻人更倾向于选择租房。另外,高房价还导致越来越多的人滞留于租赁市场,租房年限拉长。还有一个因素便是许多人可能忽略的——推迟结婚。
教育的普及以及城市化导致高素质人口增多,而高素质人群结婚年龄普遍比较迟。据统计,从2007年到2012年5年间,30岁以上结婚人群占比上升4%。为了结婚买房也是许多年轻夫妇的选择,如今不那么急结婚了,买房的动力自然就减弱了。
同时,人口的稳定化也提供了更多需要长期租房的用户。我们之前分析人口流动的文章中提及,中国的人口流动幅度逐年减弱,流动人口租房的稳定性提升。近几年来,家庭化流动趋势增强,家庭规模越大的流动人口在流入城市居住时间也越长。
(数据来源:国家卫计委《中国流动人口发展报告2016》)
但是由于经济基本面、人均可支配收入的限制,需求和市场潜力尽管很大,仍然因为种种限制,不会导致租金的大幅上涨。
03
欧美一线的租房者惨过北京、上海
许多读者留言问国外的租收比情况,对于我们之前提出的国外的高租金提出疑惑,国外是不是因为收入高,所以导致租金高?而且他们的负担,有北上广深严重吗?
我们从美国、英国和日本当地媒体找到了相应的报道,发现在不同地方,租收比的情况也不同,但至少纽约和伦敦的租客跟我们的北京、上海……是差不多的:
(2016年数据)*
纽约自金融危机以来,租收比也是在不断上涨:与2015年时59.7%相比,2016年则上涨了5.5%。相比于纽约和伦敦,东京的租收比只有36%,难怪东京人租房更幸福。
纽约和伦敦的房屋空置率不高。纽约的出租空置率为5%左右,伦敦的出租空置率则在7%左右。这个数在东京则高达14.5%,供应量足,难怪租金这么低。
不过,住房空置率的数据在中国难以统计,我们目前也未有权威的数据进行比较,但单从租收比来预估,出租空置率大概在纽约与伦敦之间。
从长远来看,中国的租金将继续上涨。这是国际成熟租金市场总结出来的必然规律,经济的增长就会带动可支配收入的增长,也就会导致租金上涨。美国就是这么一路走来的:
(美国1980-2016年,公寓平均每月租金中位数;数据来源:Statista)
(美国1990-2016年,美国居民可支配收入总额;数据来源:Statista)
从以上两张图的对应时间可以看出,美国房租随着居民可支配收入的提升,也在稳步提升中。我们也更应该有自信地说,租金会随着国人收入的增加而涨,而不是在跟国外平行对比之后,房东们用房租太低的借口从而推高房租。毕竟房租天然的属性不会允许它出现如此暴涨。
不过任何事都有例外。而房租上涨的例外就是——除非,它的地理位置绝佳。
04
但愿天价房租不会出现
我们前面只谈数据,没有说到“租购同权”中最大的“权利痛点”——资源。因为房屋所占据的地理位置优势而带来的一系列利好资源,可能因为“租购同权”的实施而进一步强化。这就会导致“物以稀为贵”的结果。
天则经济研究所的张林就认为如果“租购同权”得以实施,就意味着更多的人去争夺附着在房产上的社会利益,从而导致优质学校和医疗等资源更加稀缺,于是,对于非常稀缺的资源,唯有用更多的钱才能买到。这就会导致在相应的学区、医疗的优质地带,租金会进一步上涨,甚至会暴涨。
想起去年那条疯狂购买学区房的新闻,当时为了一个学位,北京胡同一处仅11.4平米的学区房,叫价530万,相当于一平米46万。
如今租购同权了,这样的景象是否会在“房租”上重现,力推“租房时代”的各地政府恐怕得多考虑一步。
版权说明:如涉版权问题,请与我们联系,谢谢!
lyjta
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Re: 房租一定会涨,这是大势
August 26, 2017, 06:46:35 AM
#2
也许会跌,大家都宅在家里上班 不出门了
weisonghypsp291
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Re: 房租一定会涨,这是大势
August 26, 2017, 08:01:30 AM
#3
额...今年房租涨了不少,不过以后不好说吧
kkkk6921
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Re: 房租一定会涨,这是大势
August 29, 2017, 04:11:39 PM
#4
有道理有道理有道理有道理有道理有道理有道理有道理有道理有道理有道理有道理有道理有道理有道理有道理有道理
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