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August 25, 2017, 07:46:11 AM |
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在杭州，七成首付都买不到房。
“全款买房的里面走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”卖方市场买房难的情形已经被变成段子流传网络。有一位女士对此深感苦恼，她好不容易托到了关系，却因为只能首付六成，没能买到房。然后她又换了另一个楼盘，愿意接受七成首付，结果还是被全款付清的购房者给挤掉了。
另一边，地产公司最近表现也是非常火爆。万科昨晚公布了2017中期财报：上半年万科实现销售金额2,771.8亿元，同比增长45.8%，实现营业收入698.1亿元，实现归属于上市公司股东的净利润73亿元，同比增长36.5%。
如此耀眼的成绩是否换转变投资人对地产公司的预期呢？目前资本市场给地产公司的预期值都是给到了“白菜价”，对于金地和保利这样的公司市场对其市盈率水平居然是个位数的水平！万科相对好一点，给到大概12倍的水平……所以，你去市场里横向、纵向看一遍，赚这么多钱又给如此低估值的也是没谁了，那么为什么会是这样呢？
一方面是因为从去年开始到现在还没完的铺天盖地的限购、限贷政策，放眼望去，大家对于房地产的情绪除了悲观还是悲观。另一方面是因为地产公司们第一季报表现普遍不太理想，万科利润大概是下降了11%。所以投资人自然会有所担心，并且这种担心会延展至第二季度乃至全年。也因此，市场给予地产公司相对低估值的水平。
此次报表公布结果非常理想，那么对于地产公司的预期会因此扭转吗？那就需要对报表仔细研究一番了：各项数据之间是否匹配呢？利润高增长了那么收入是否也一样呢？收入高增长又是靠什么实现的呢？是高负债或者举债经营吗？经营性现金怎么样？同期纳税比例是否符合？
万科今年同期销售金额大幅增长了45%，这跟利润上升36%当然是匹配的，而且同期国家统计局的数据显示这半年这个中国房地产销售金额上涨了17%。在整个大盘不错的情况下，作为龙头的万科有这样的表现也是情理之中。但是营业收入却同比下降6.6%又是什么鬼呢？
这是因为地产公司的特殊性：由于房子这个商品兼具高风险性和高价值性，所以会通过签订相应的预售合同和预收房款的形式进行提前销售。也就是说先收款再盖房子，所以会收到大量的预收款项——合同一签，合同金额就计做销售金额了，钱就变成预收款躺账上了。但是，预收账款不能直接确认为收入，在资产负债表里被计做企业的负债项，企业只有在履行义务转化为销售后才能逐步确认收入。也就是说，要在房子盖好以后，真正跟业主之间进行产权交割，房子确实过户完毕之后才能确认为收入，所以这个过程就存在一个延迟效应——其当期利润有一部分是因为过去的高收入与高预收账款确认的，而其本期的高销售金额又要变成预收账款在未来的会计期限里慢慢逐一兑现，这就形成了地产公司利润报表里一个极大的特征——延时性。
我们可以看到万科去年同期的半年度报表，利润只增长了10%。而2016年确实房地产大年，在这一年里，房价基本都是大涨的趋势，那为什么利润只增长了10%？就是因为有一部分确认收入是2014年的，然后在2016年上半年慢慢确认这部分收入之后慢慢再做进来的。2014年是房地产调整年，很多项目的价格并不高，这样一算，利润增长肯定是不太理想。这样我们基本可以得出一个结论就是房地产，包括万科这种经营稳健的公司是没有近忧，但有远虑。
至少今年大家是不必担忧，房子最怕的不是限购，而是房贷利率和首付比例的提高。杭州现在是全款才能买到房是多么的不现实，却又多么的现实！所以这个影响很大，同时也包括对整个行业格局变化的影响。地产公司们的公司报表都提到一点就是要发展租赁市场，万科旗帜鲜明说要做长租公寓，已经将自己定位成一个城市服务商而非房地产商，从李嘉诚抛售内地房产到王健林“金蝉脱壳”逐渐退出地产“江湖”，我们都能对这个行业的将来窥见一斑，那么这些尽早做出转型和调整的地产公司将来必然也是能取得竞争优势的，所以说，包括万科、万达这样依然很值得关注。
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