从2年到10年，看懂“住宅禁售”背后的房产逻辑？

现在是北京时间9月23日凌晨零点，今夜注定是一个不平静的夜晚。在刚刚过去的几个小时里，多个城市发布了住宅“禁售令”。
南昌：自9月23日起，除“三限房”及在此之前有限售规定的住宅外，在全市（含南昌县、进贤县、安义县、新建区）范围内，所有新交易的住宅（含新建商品住宅及存量住宅，以合同网签时间为准），须在取得不动产权证满2年后方可转让。

重庆：重庆市国土房管局出台《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》，根据通知，明（23）日起，主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

南宁：企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。

石家庄：在限购区域内（长安区、新华区、裕华区、桥西区及高新技术产业开发区），家庭拥有 2 套住房的，5 年之内不得上市交易；家庭拥有 3 套住房的，8 年之内不得上市交易。

这样一来，已经明确城市住宅禁售的城市达到了40个城市，禁售年限从2年-10年不等。北京未来极有可能发布新购住宅5年禁售令，环北京地区可能将迎来3-5年禁售令，环雄安区域极有可能迎来8-10年的禁售令。

住宅全面禁售，是不是意味着房地产市场已经迎来全面崩盘？是不是意味着中国经济已经不再需要房地产这个“夜壶”了？是不是房地产投资已经全面丧失了价值的空间？

我的答案当然是否定的！中国经济远远还没有到不需要房地产市场来拖动运行的时候，只是因为在未来的2-10年，中国的深化改革需要暂时冻结房地产市场，以避免过大的改革动作引发房地产市场的大起大落。

住宅全面禁售，意味着大会过后，中国必将会迎来重大的改革动作，而这些改革动作势必将会带来巨大的市场红利，如果投资得当，将会获取巨大的投资收益。所谓危机，必然是危中有机，只有看到机会，才能赢得未来！

第一：二三线城市，普遍禁售2年，说明宏观经济承受能力的极限是2年，2年后总体政策将逐渐走向放松。

从目前二三线城市的禁售年限来看，大部分集中在2年。也就意味着对于大部分经济基础相对薄弱的二三线城市来说，能够承担的经济损失最多支撑2年。随着禁售令的全面铺开，二三线城市的交易量将逐渐走入低谷，房价将会迎来2年的振荡期。预计二三线城市的房价只有在2020年以后才会逐渐复苏，从而迎来新一轮的上涨趋势。

因此对于二三线城市房产投资而言，最关键的是在未来的2年内，寻找到最合适的价格低点入手，未来2年二三线禁售城市的房价上涨的可能性不大。只有极个别拥有特殊资源和政策的城市，才有可能出现房价上涨的情况，比如一路一带国家战略的节点城市。

第二：北京及北三县的禁售年限极有可能是5年，北三县入京极有可能在未来5年内逐步实现。

北京住宅禁售年限极有可能是5年，同样根据三统一原则，北三县的住宅禁售年限也可能是5年。在未来5年，北京的人口及产业疏解将会彻底实现。同时由于央区的划线而治，北三县入京战略也将会在未来5年逐步实现，北京行政副中心东扩战略从而全面铺开。

北京五年禁售是为了疏解产业和人口，同时也是为了避免资源过于集中，从而影响雄安的发展和建设。而北三县五年禁售则是为了避免入京战略引发的市场波动。央区的出和北三县的进，从而平衡了整个北京的人口及产业的平衡。

因此对于北京住宅投资而言，只有学区房才有较高的价值，仍然会得到市场的认可，除此之外的住宅投资将不会有更大的盈利空间。北京商住未来极有可能会受到市场的青睐，而成为最能及时兑现的保值增值型资产。