陈志武：解决房地产投机过度就让房价该跌的时候跌

陈志武认为，从房地产调控角度，房价依然有上涨的压力，房子定位转向消费品而不再是投机品。房产税作为一种新的税种被推出，要非常谨慎。我们必须关注和讨论征税的另一边：房产税征收过来的钱怎么花？征收的钱怎么花必须要有一个明确的交代，与房产税相配合的问责制也要跟上。

房产税作为一种新的税种被推出要非常谨慎

新京报：财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。您一直对房产税持有审慎的态度，但最近大家都在讨论房产税，这是否意味着房产税要出台了？

陈志武：自2004年实行房地产调控以来，房产税这个话题一时热一时又冷下来了，现在的热度还是以前话题的延续。此前，房产税在重庆、上海均做过实践，但一直“默默无闻”。

从房地产调控角度，房价依然有上涨的压力，房子定位转向消费品而不再是投机品。不少学者指出，很多国家都实施房产税，为什么中国不可以呢？推出房产税可以使得房价有下跌压力。

但房产税推出后，真的可以对房价下跌产生压力吗？房产税推出后，房价下跌的压力自然上升，但是地方政府是否能够坚持住而不会出现政策反复？2004年以来，房价曾有几次要下跌的势头，地方政府比谁都着急。根据以前十多年的经历来看，政府、尤其是地方政府比银行、老百姓更不愿意看到房价的下跌，甚至希望房价上涨。可以说，房价下跌不是地方政府能够容忍的，地方政府只是希望房价涨幅不要太高。

我认为，房产税作为一种新的税种被推出，要非常谨慎，不应该为了调控房地产市场而推出这种基本财产税，因为财产税比经济正常更加根本。我们必须关注和讨论征税的另一边：房产税征收过来的钱怎么花？征收的钱怎么花必须要有一个明确的交代，与房产税相配合的问责制也要跟上。否则，征收房产税对社会的普通公民是不公平、不对等的处理。

所以，现在认为房产税即将出台为时过早。目前财政部关于房产税内容讲的不是很明确，而且房产税要通过立法等步骤一点点来实施，这个过程不是一两天能够完成。

但房产税肯定会在未来某一个时间点推出来。征收的方向应该和重庆、上海一致，可能第一套房子税率最低，或许第一套房在一定面积内不会被征收房产税，如果超出一定面积或者规模的时候，要征收一部分房产税。第二套房产税税率要高一些，第三套房更高一些，类似这样的方向征收。

解决房地产投机过度就让房价该跌的时候跌

新京报：从去年9月底开始，各地共计有接近500次调控，目前看调控效果明显。但不少人评价说，房地产的模式是“疯涨、调控、疯涨、调控”，以至于越调越高。您如何看待这种说法？

陈志武：中国的房价总是上涨，越调控越上涨，为什么？因为房地产市场作为一种投资市场，投资者买房完全是基于对未来价格的预期，驱动投资者买房需求的不是现在房子的价位，而是未来房价的涨幅。可以说，基于未来房价的预期形成了房地产市场的投资和投机，而这种投资和投机又取决于未来房价下跌的概率。如果未来房价下跌预期大，投资者购房时自然会谨慎一些。

从2004年至今，房地产调控的干预频率不断上升，干预强度和工具越来越多，市场的投机和投资预期不断地被强化，形成恶性循环。

那么，如何解决房地产投机过度？唯一的办法就是，让房价该跌的时候跌一跌。否则，如果一下跌就放松调控，就想法止跌，这就把未来买房的热度再次点燃了，投机买方的需求就是这样被推高的。如果七八年前就让房价下跌，或许可以解决投机过度问题，但是现在难度加大。现在一旦让房价下跌要挤掉泡沫，将银行和金融体系提前带入挑战期，可能会引爆一场危机。而如果不控制房价，也不行。所以，现在政府骑虎难下，房价不能跌得太猛，如果急遽下跌会带来一系列问题。唯一可行的办法，就是让房价稍微跌一下，否则投资者买房的热度不会降。

如何给房地产投机热、投资热降温？让房价降下来一些，通过一定的教训给投机者降温。一方面，推出房产税，可以给投机降温。另一方面，在适当的时候，政府不要总是去救市，允许市场房价在该跌的时候跌一跌。这样，经过了房价的下跌，投机买房的人才会有风险意识。否则，不靠翻跟头去认识风险，没有投资者会真正在乎风险。

新京报：在房价暴涨时也常有文章拿中国房地产市场和日本楼市对比，中国房地产市场泡沫会破裂吗？

陈志武：从人类过去至少800年的历史来看，不管哪个国家，泡沫最终都会破。所以，中国也不例外，只不过在什么时间以什么方式破裂的问题。只要中国经济没有出现大问题，或者没有出台过高的房产税，或者没有出台更严厉的限购、限卖政策，泡沫不会破。

但是具体到中国和日本情况来看，我们研究经济学的学者有一点共识，一个东西的价值或者价格，比如房子，其价值和价格不能超出房地产市场所在的制度环境、社会环境、文化偏好去定义抽象独立的合理价值。因此，不能拿美国或者日本的标准来定义北京房地产价格多少是合理。因为各个国家体制不同，在中国的体制之下，合理的房价是多少由中国特色来决定。所以，在这样一个情况下，也许中国国情现实决定了现在北京房价的合理。但是按照人类规律，合理的房价还是有一定范围，不是一个无限的范围。