中国房地产新时代：民企退居二线，国企再领风骚？

近年来，民企在房地产领域风头正劲，但分析认为，最利于民企发展的大环境已经结束，国企将在下半年起独领风骚。中国指数研究院日前发布报告，碧桂园、万科、恒大三家企业在今年上半年的销售额突破两千亿大关，保利、绿地、中海、融创的同期销售额则突破千亿大关，这七家企业均被列为“超级阵营”，该阵营平均销售额增长39.26%，达1848亿元，为销售额同比增长率最高阵营。其中，位居销售榜首的碧桂园业绩暴涨140%。（图片来自中国指数研究院房企销售报告）据中信证券分析师陈聪、张全国统计，2015年以来，地产公司中一些民营企业销售成长较快。2016年初开始的18个月，即本轮周期中市场运行最佳的阶段，民营龙头公司销售额比2014年起的18个月要上涨了139%。但国企龙头公司则只增长了73%。中信证券补充称，统计中的民企包括碧桂园，中国恒大，龙湖地产，华夏幸福，万达，金科，融创，新城控股，荣盛发展，雅居乐，世茂房地产，绿城中国，富力地产，旭辉集团，蓝光实业，阳光城，复地集团，融侨，佳兆业，合景泰富；混合所有制企业含：万科，绿地控股，金地集团和远洋集团；国有企业则包括保利地产，招商蛇口，华润置地，中国海外发展，中国铁建。（图片来自中信证券研报）中信总结称，上述现象的出现并非偶然，原因如下：第一、全社会资金充裕。房地产企业的资金成本普遍较低，且境内的债券市场向房地产公司敞开。国有企业的融资成本优势因此不太明显，一些规模较大的民营企业同样享受了极低的资金成本。第二、三四线城市热销，热点城市面临较为严厉的调控政策。一二线城市项目盈利的关键是控制土地成本，但三四线城市盈利的关键则是控制建安成本。相对来说，民企的流程控制能力往往更强，非地价成本控制可能更为得力。第三、房价整体向上，基本没有波动。在房价持续上升的背景下，企业积极拿地拓展更加重要。民企一般来说决策流程更短，对地方授权更加充分，也更有可能积极拓展土地储备。国企下半年起再领风骚？但是，在中信证券看来，民企销售成长较快的情形在下半年开始并不能持续，最利于民企发展的大环境已经结束，而更加适合国企成长壮大的环境开始出现：第一、全社会资金成本开始上升。资金成本的上升，一般都会伴随着大国有企业资金成本优势更加突出。同时，这也意味着民企很可能再次遇到融资难，融资贵的情况。第二、随着资金成本的上升，三四线城市尽管还能维持热销局面，但毕竟很难持续超预期。一二线城市存在预售管制，新房价格低于二手价格，因此虽然市场状况不佳，但只要企业推盘积极，销售去化可能没有问题。第三、价格已经不再是土地市场唯一的决定因素，龙头房地产公司在新的土地市场竞争中更占优势。第四、房价开始结构性分化和波动。一味加高杠杆，高举高打，可能也意味着风险。相对而言，维持较低的杠杆率的企业可能更加有利。