上证报：融创真正看上的是万达文旅资产酒店或为“搭售”

摘要：高周转的爱好者孙宏斌历来不喜欢酒店资产，而此次却出大手笔，以335.95亿元的价格收购了万达76个酒店项目。据上证报，融创真正看上的应该是万达的文旅项目，收购万达酒店或为其接盘万达文旅资产的必要条件，类似“搭售”。本文来自华尔街见闻，作者为唐晗。更多精彩资讯请登录wallstreetcn.com，或下载华尔街见闻APP。昨日，万达商业、融创中国联合公告称，万达将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，代价为295.75亿元，并由融创承担项目贷款。同时，融创房地产集团以335.95亿元收购万达76个酒店项目。收购总代价为631.7亿元。孙老板为何愿意接手万达酒店？据上证报，融创真正看上的应该是万达的文旅项目，收购万达酒店或为其接盘万达文旅资产的必要条件，类似“搭售”。让人不解的是，以融创中国一直以来的经营风格看，几乎从不持有重资产，就连自己项目里的商办部分也都不留，更不善于经营，这次一举拿下76个酒店后将如何处置？“据我所知，公司内部目前根本没有酒店经营或相关的资产管理团队。”有融创内部人士向记者透露。而作为高周转的爱好者，孙宏斌历来不喜欢酒店资产。因此有业内人士推测，一揽子收购万达旗下酒店是融创接盘万达文旅资产的必要条件，类似“搭售”。一位在地产企业从事资产管理的业内人士告诉记者，万达一直以来以酒店、文旅、影城为主要内容的运营模式，最大的隐忧就是资产太重。持有这些重资产的年租金收入可能都抵不过贷款利息，更抵不过固定资产折旧。这种模式只能增加资产总额，却不产生实际价值。“从融创角度来看，拿下酒店的意义或许就是重新评估之后继续抵押融资，才能去延续这个模式。”该人士表示。也有相关人士分析称，融创真正看中的，应该上是万达的文旅项目。此前在入股乐视后的投资者会议上，孙宏斌曾明确表达了对乐视土地资源的看好，并承认将来有可能参与乐视的汽车小镇等地产生态项目。据记者了解，目前融创已全盘接手乐视莫干山小镇的开发工作。值得注意的是，目前融创的净资产不足400亿元，此次交易金额已超过公司净资产，占到了2016年底总资产2932亿元的21.5%，构成了重大资产交易。根据融创的公司章程与相关法律文件，交易是否可行须得过股东大会这一关。对于这笔天量交易，股东是否买账？会不会觉得过于激进？融创的高杠杆上证报还称，随着孙宏斌以“狙击者”的姿态多次参与行业内的重大并购，融创近几年的的净负债率随之不断攀升。财报显示，截至2016年末，融创的净资产负债率为121.5%（这还不包括2017年以来融创花费近千亿投资链家、乐视、天津星耀、华城富丽、大连润德乾城、万达商业资产包等）。同一时期，万科、碧桂园、中国海外发展、华润置地、保利这一数据则分别为25.9%、49%、7.3%、23.8%和55.2%。据腾讯财经，截止2016年12月31日，融创公司账面现金约698亿元，除却178亿元的受限资金之外，融创可由自由支配的现金约520亿元。不过，520亿元非受限资金当中，仅46亿元来自经营业务收入，其他近400亿元归因于借贷收入。万达的重资产从表面来看，融创中国此番收购万达商业的文旅项目，从净资产定价方面来说十分划算。万达的这些项目位于青岛、重庆、成都、济南、昆明、海口等核心二线城市，随着2016年房价地价暴涨，房企在上述城市拿地成本已经畸高。但值得关注的是，上述这些文旅项目大多处于初期状态，后期还需大量投入。万达与融创的联合公告提出，融创除支付631.7亿元的交易资金之外，还要承担13个万达文旅城的全部贷款。由于这些项目将成为融创中国的并表范围，该公司长期负债结构如何演绎非常值得持续跟踪。据上证报记者采访业内人士：万达一直以来以酒店、文旅、影城为主要内容的运营模式，最大的隐忧就是资产太重。持有这些重资产的年租金收入可能都抵不过贷款利息，更抵不过固定资产折旧。这种模式只能增加资产总额，却不产生实际价值。“从融创角度来看，拿下酒店的意义或许就是重新评估之后继续抵押融资，才能去延续这个模式。”