摘要：真相到底如何
撰文|张银银
最近无论是对于刚需者还是投资买房者、以及地产商来说，都有些不太好的消息。一方面部分银行暂停开发贷；
银行对刚需也不太友好，“广州房贷利息四连跳，百万每月多还667元”的消息造就迅速在网络上铺开。
与此同时，有记者调研深圳、北京、杭州、南昌等地获悉，开年以来个人房贷利率持续上涨，并且银行对贷款投放较为审慎。这意味着刚需买房不仅要付更多的首付，月供也更多。
另一方面，根据甘犁统计，中国家庭资产中房地产占比已经达到68%，北京和上海则高达85%。不少观点和研究认为，我国居民房贷占家庭存款比重过高，非常危险。
不过也有机构称，中国家庭的负债率远低于全球其他地方。目前中国人均负债为2万美元，美国的人均负债高达14.53万美元，日本是13.4万美元。中国的家庭负债占GDP比例只有44%，美国的占比高达80%，世界发达经济体的平均水平是74%。请点击此处输入图片描述
真相到底如何，房子还能买吗？今天杠杆游戏也来做个分析。
先来看看房贷利率的情况。就在广州房贷利息四连跳消息出来的差不多时间，有记者从多家银行了解到，2018年银行内部资金转移价格（FTP）普遍上涨，受访银行中，最高的一年期贷款FTP高达5.1%，较同期央行基准利率上浮17%。但比贷款成本升高更让人头疼的是，银行无钱可贷。据一名银行分析师透露，目前银行业新增贷款规模在1万亿元左右，仅为去年同期的一半。
这一消息，在年初，仿佛又印证了万亿居民存款消失的新闻。当时媒体的报道是，2017年1-11月，居民储蓄较去年同期，少增超7000亿元。银行业界人士则普遍认为，居民存款今年少增的额度，起码万亿起。
再加上此前中央经济工作会议强调“管住货币供给总阀门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长”，在这样的政策总基调下，未来更多资金流向楼市的会越来越少。房贷利率上升今年是难以避免的了，房贷成本会增加。
而家庭负债呢？
就在不久前，我国央行发布了《2017年四季度金融机构贷款投向统计报告》。
根据该报告的披露，2017年末，金融机构人民币各项贷款余额120.1万亿元，同比增长12.7%，增速比上年末低0.8个百分点；全年增加13.5万亿元，同比多增8782亿元。
其中，杠杆游戏发现，2017年末，个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。
这组数据很有趣吧，个人房贷余额增速比2016年降低幅度不可谓不大。但是，增速依旧超过20%，比同期各项贷款余额增速快近10点。
这说明什么，不言而喻。
接下来，杠杆游戏再来统计和计算一下，近些年，我国家庭房贷杠杆率和住户贷款占住户存款比的变化情况。
见下图
图.2012-2017年末，我国家庭房贷杠杆率及住户贷款占住户存款比 数据来源|央行，制图|杠杆游戏·张银银
通过上图我们可以发现，2012年末时，我国家庭房贷杠杆率大约只有19.75%，而到了2017年末上升到33.59%；同期，我国住户贷款占住户存款比从2012年末的不到40%，上升到2017年末的62.14%。
不得不感叹，这几年，我国居民加杠杆真的太快了。当然，伴随这个过程的关键是M2持续较快增长，2012年我国M2为97万亿，到了2017年这个数字为168万亿。
放这么多出来，怎么蓄水？房地产呗。
除了正规金融机构外，还有大量民间途径比如亲友间的接待、消费贷等等。这部分往往也是央行无法统计的。据我所知，通过这部分途径融资买房的也不少。何况就官方数据计算的住户贷款占住户存款，2017年末已经达到62.14%。也已经不低了。
高层已经再三喊话要稳房价，降杠杆，那房子还能买吗？杠杆游戏的观点是，刚需还是要趁早买，而且要在自己的能力范围内加杠杆。
现阶段虽然利率长得飞快，但目前贷款基准利率还在4.9%的历史低位，房贷利率会以基准利率为准绳，如果基准利率不上调，会制约房贷利率上升的高度。尽管2018年月供成本会增加，但压力还不算太大，等到以后就不好说了。
杠杆游戏一位武汉朋友，可以算是买房的刚需族，谈到2017年在武汉看房的经历，更是槽点满满。手里攥着几十万，开始是对“茶水费”、“楼外价”还有变相涨价的“装修房”不屑一顾，最后看房的半径从武昌的中心区一路到了葛店，首套房贷利率不停涨，可依旧是买不着房。
最令他难忘的大约在10月左右，早就看中的某品牌地产的房子开盘，天还没亮他就拉着朋友一块等着，售楼部门前人挤人的火爆就不说了，一开门，“瞬间没了”的感觉，让他觉得，仿佛经历了一场春运抢票。“这可是买房子啊，几十万的钱，怎么就像买白菜一样？！”他很不解。
在主要一二线城市买房，靠抢已经不是什么新鲜事，人口不断流入，供给又跟不上，你叫他怎么不火爆？
不过需要注意的是，房地产（负债）占家庭资产比重较高，主要原因是我国房价上涨过快。反过来说，如果房价不涨，或者缓涨，那么家庭资产负债率可能压力就会变大，甚至恶化。
因为分子不变，还是那么大，而分母变小的话，就恐怖了。
如今高层的态度已经很明确，要稳定房价，说直接一点，是稳中有小涨。调整的窗口也是刚需出手的最佳时机。毕竟迟早你都要买。
对投资者而言，现在的房价已经太高，而进入后要离场门槛也变高，冻结几年算常态。砸这么多钱几年去赌再来一波上涨新周期？实在没太大必要。
如果贷款炒房，实质上做的事就是持有低回报的资产加杠杆，也是投资中风险最大的一类。想想十年前的金融危机怎么来的吧。
