Kennt sich hier jemand aus mit REITS?
Das sind Aktien von Immobiliengesellschaften , die ihre Gebäude vermieten und die Profite zu 90% an die Anteilseigner ausschütten.
Mit REITS im Speziellen kenne ich mich weniger aus, aber was Immobilien allgemein angeht, habe ich ein wenig Erfahrung.
Grundsätzlich rate ich üblicherweise
deutlich davon ab, Immobilien in Form von Fonds oder Gesellschaftsbeteiligungen zu erwerben.
Selbst gute Renditen im Immobilienbereich sind i.d.R. nicht sonderlich hoch.
Mehr als 5-6% gelten gemeinhin als unseriös, wobei es da Ausnahmen in Spezialbereichen* gibt.
Bei Wohnimmobilien in gefragten Lagen sind wir heute teilweise eher im Bereich von 2-3% und in manchen Fällen (München Mitte) noch niedriger.
Damit sind dann die Renditen inflationsbereinigt ohnehin schon negativ.
D.h., die vermeintliche "Rendite" wird aus Wertsteigerungen erzielt.
Ob das dann jetzt, auf dem Höhepunkt der Immobilienblase, noch nachhaltig ist, sei mal dahingestellt.
Um von diesen Wertsteigerungen aber sinnvoll profitieren zu können, muss das zwingend steueroptimiert geschehen.
So ist der Gewinn beim Verkauf einer eigengenutzten Wohnimmobilie meist steuerfrei (nach 3 Jahren Nutzung), bei vermieteten Immobilien immerhin in vielen Fällen nach 10 Jahren.
Diese Steuervorteile haben Immobilienfonds üblicherweise nicht.
D.h., man "verschenkt" schnell mal einen Steuer"bonus" von 20, 30 oder mehr Prozent und handelt sich gleichzeitig in ungünstigen Konstruktionen eine Kapitalertragsteuer von 25% ein.
Rechnet man das für sich durch, ergibt sich sehr häufig, dass man realistisch bei Immobilienfonds eine tatsächliche Negativrendite erzielt.
Warum verkaufen sich die Fonds trotzdem so gut?Kosmetik!
Es werden einfach in die Wertentwicklung der Fonds die hypothetischen Wertsteigerungen der enthaltenen Immobilien eingerechnet, auch wenn diese nicht für den Anleger realisierbar sind.
Das ist nichts anderes als
Betrug.
Wer unbedingt mit kleinerem Geldbeutel in Immobilien investieren möchte, ohne direkte Arbeit mit der Vermietung zu haben, für den bieten sich auf dem Markt durchaus Alternativen an.
Es gibt z.B. Hotels**, die in Teileigentum aufgeteilt sind, da kauft man dann halt genau ein Zimmer.
Häufiger sind heutzutage Studentenwohnheime oder Boardinghouses, die ähnlich gestaltet sind.
Um die Verwaltung und Vermietung kümmert sich dann eine Hausverwaltung, und man erhält einfach regelmäßig sein Geld.
Natürlich sind auch solche Anlagen nicht ganz ohne Risiko. Gelegentlich ist mit Mietausfällen zu rechnen, wenn ein Betreiber pleite geht, und es kommt auch mal alle paar Jahrzehnte dazu, dass Sonderumlagen notwendig sind, weil mal wieder neue Brandschutzauflagen zu erfüllen sind o.ä.
Insofern ist da zu einer gewissen Streuung zu raten, man sollte also nicht nur ein Zimmer kaufen, und auch nicht 5 Zimmer in ein und demselben Haus, sondern eben einzelne Zimmer in verschiedenen Immobilien.
Wichtiger Hinweis: finanziell lohnen sich solche Beteiligungen erfahrungsgemäß immer nur bei Gebrauchtimmobilien, die schon älter als 20 Jahre sind.
Neubauten sind in dem Bereich meist extrem überteuert.
Gerade in den 80er und 90er Jahren gab es massenhaft Anlagebetrug mit dieser Anlageform, wo extrem überteuerte Zimmer mit Traumrenditeversprechen und abenteuerlichen Steuersparmodellen an Kleinanleger verkauft wurden.
Das hat unter dem Namen "Bauherrenmodelle" einen richtig üblen Nachgeschmack von Privatinsolvenz und Zwangsversteigerung bekommen.
Insofern:
Finger weg vom Neubau (das gilt übrigens eigentlich in fast allen Bereichen)!
Wer sich aber auf dem Markt in Ruhe umsieht, und ohne Druck nach "Schnäppchen" Ausschau hält, kann häufig einzelne Hotelzimmer oder Studentenappartements für Preise zwischen 20 und 50 TEUR kaufen, bei denen die realistische Rendite dann durchaus auch mal im Bereich von 10% liegen kann. Wertsteigerungen darf man sich davon aber dann nicht mehr erhoffen.
Bei solchen Preisen kann sich auch der Kleinanleger dann im Laufe der Jahre ein Portfolio aus 3, 4 oder 5 Immobilien zusammenkaufen, dann verschwindet auch das Clusterrisiko.
* Spezialbereiche im Immobiliengeschäft sind vor allem im gewerblichen zu finden, damit sollte man sich dann halt wirklich auskennen.
** genau, Hotelimmobilien im Teileigentum sind "genau mein Ding", da kenne ich mich aus.
