Les SCI opaques sont intéressantes en cours de vie sociale : la fiscalité est moindre à l'IS, sachant que dans une SCI fiscalement transparente, les associés sont imposés sur les bénéfices au barème progressif de l'impôt sur le revenu (+ les prélèvements sociaux de 17,2%), mêmes s'ils ne sont pas distribués (article 8 du CGI).
En revanche, si le but est de vendre à terme l'immeuble (ou les parts sociales), il vaut mieux être en SCI fiscalement translucide, pour bénéficier des abattements pour durée de détention (exonération totale au bout de 22 ans en matière d'IR et de 30 ans en matière de prélèvements sociaux).
Voici un article très complet sur le sujet :
https://www.fiscaloo.fr/1645-fiscalite-dune-sci-familiale-en-2022/A noter que si la SCI est à l'IS, l'amortissement de l'immeuble réduit le bénéfice imposable, et donc l'IS dû. Par contre, l'amortissement vient en déduction du prix d'acquisition lors de la cession de l'immeuble, ce qui augmente de fait le montant de la plus-value imposable.
Il faut donc bien peser le pour et le contre en fonction de la situation d'espèce.
Oui, excellent résumé.
A mon sens, le seul "avantage" de la SCI opaque c'est quand on a pas assez de revenus personnels pour payer l'impôt sur le revenu résultant de l'encaissement des loyers.
A moins d'un loyer énorme couvrant le remboursement du crédit, les taxes, l'entretien/mise aux normes et bien sûr l'IR. C'est plutôt rare une telle situation.
Un bémol sur ton résumé: la fiscalité est moindre à l'IS à condition d'avoir taux global d'IR supérieur à 25%. Cela donne, pour un célibataire plus de 90 000 € par an (soit 7500€ nets par mois). NB: J'ai un peu simplifié car il y a un taux réduit d'IS à 15% jusqu'à 38000€ de bénéfices.
