[Diskussion] Tokenisierung von Immobilien

[Turbartuluk]

Wie der Titel schon verrät, soll es hier um eine Diskussion rund ums Thema Tokenisierung von Wertanlagen, hier insbesondere von Immobilien gehen. Ich habe ehrlich gesagt bisher noch Null peil davon wie das ablaufen könnte/würde sehe da jedoch einige entscheidende Vorteile und würde es daher gerne mal als Gedankenexperiment durchspielen bzw. iterativ vorarbeiten.

Ausgangslage: Profitable Immobilie mit guter Lage / guter Mietrendite und günstiger Fremdkapitalfinanzierung vorhanden. "Klassischer Verkauf" aufgrund von Zinswende unattraktiv. Tokenisierung böte für Investoren (DE) Steuerfreiheit nach 1y statt 10y bei Kauf/Verkauf, bei gleichzeitiger Ersparnis der Kaufnebenkosten und mehr Flexibilität der Investoren durch freien Handel der Tokens/Anteile. Für den Anbieter würde sich durch höheren Fremdkapitaleinsatz die Eigenkapitalrendite erhöhen.

Herausforderungen:
-Ein Kauf von Tokens bzw. Investment in eine Immobilie sollte bestmöglich abgesichert sein, idealerweise im Grundbuch. Ein entsprechender Eintrag würde entsprechende persönliche Daten des Anbieters ofenlegen, eine Gleichberechtigung durch KYC beim Investor würde selbigen tendenziell verschrecken und den administrativen Aufwand deutlich erhöhen.
-Ein Kauf von Tokens / Beteiligung an der Immobilie muss konkurrenzfähig zu dem klassischen Modell "Teileigentumserwerb der Immobilie" bzw. "Teilhaberschaft der Kapitalgesellschaft" sein.
-> Gibt es da Modelle oder Ansätze um dem Interessenausgleich besser Rechnung zu tragen?

Lösungsansätze:
- vielleicht eine mathematische Deflation "Burning" in Höhe der Inflation + Fremdkapitalzinsen?
- anstreben eines Modells der Mezzanine-Finanzierung mit höheren Renditen und weniger Sicherheit parallel/nachrangig zur eigentlichen Immobilienfinanzierung?
- Relationship-Building durch sukzessive Steigerung vom kleinen zu größeren Projekten bei Aufbau von Investorenbeziehungen durch Zuverlässigkeit im "Rundum-Sorglos-Paket" inkl. Steuerfreiheit    

Wie würdet Ihr sowas angehen? Wie müsste sowas Token-seitig aussehen? Ist der deutsche Markt schon bereit für sowas?

[Lakai01]

[...]
Wie würdet Ihr sowas angehen? Wie müsste sowas Token-seitig aussehen? Ist der deutsche Markt schon bereit für sowas?

Du hast hier einen der Haupt-Businesscases von Redbelly, über welches wir hier ja auch öfter schreiben, beschrieben.
Bei Redbelly dreht sich alles rund um RWAs im Immobiliensektor, sie haben derzeit auch ein Testnet laufen, wo man selber als Investor bei Immobilien tätig sein muss und sieht, wie das Ganze abläuft.

RWA in so einem Bereich funktioniert jedoch mMn nur mit KYC-Pflicht für alle Teilnehmer. So sieht das auch Redbelly: Man benötigt für die Interaktion mit der Blockchain zwingend KYC, Redbelly nennt das "Accountability at its core".

Der Ansatz selbst ist sehr interessant, Redbelly hat auch bereits mehrere Milliarden an Asset-Werten für den Mainnet-Start lukrieren können. Der wiederrum ist für heuer im Herbst vorgesehen, der CEO meinte vor kurzem, dass es wohl September wird (würde also nicht vor Ende Oktober damit rechnen ).

Ob hier jedoch Deutschland als quasi Vorreiter-Land gesehen werden sollte wage ich eher zu bezweifeln. Hier sind die Leute doch eher konservativer was Veranlagungen betrifft. Man kann aber nichtsdestotrotz auf Redbelly auch weltweit Immobilien zur Tokenisierung einstellen.

[Buchi-88]

Die Idee der Tokenisierung von Vermögenswerten ist ja nichts neues, es haben schon einige versucht, auch bei Forctis war es der Grundansatz (aber aus rechtlicher Sicht dann gar nicht so einfach), er ist noch nicht verworfen aber es ist im großen und ganzen nicht einfach, jedenfalls nach Schweizer Recht.

Arbiter, the leading Italian magazine about luxury, in its November 2020 issue (No. 220, in its section "New Horizons" on pages 112-15) has published an interview with our Advisory Board member Luca Dondi to discuss everything about our forthcoming tokenization platform be.fluid and other facets of our initiative. Its sharp and lucid editorial line has given Arbiter a unique standing amongst the C-Suite of every luxury company in Italy and beyond, and a loyal following amongst a luxury-conscious audience. In a no-barrels hold interview, Luca has provided a good overview of our project. You will find a link to it here.

Hoffe der Link ist noch Online und verfügbar...

Du hast hier einen der Haupt-Businesscases von Redbelly, über welches wir hier ja auch öfter schreiben, beschrieben.
Bei Redbelly dreht sich alles rund um RWAs im Immobiliensektor, sie haben derzeit auch ein Testnet laufen, wo man selber als Investor bei Immobilien tätig sein muss und sieht, wie das Ganze abläuft.

Wo soll das ganze gestartet werden?

Ob hier jedoch Deutschland als quasi Vorreiter-Land gesehen werden sollte wage ich eher zu bezweifeln. Hier sind die Leute doch eher konservativer was Veranlagungen betrifft. Man kann aber nichtsdestotrotz auf Redbelly auch weltweit Immobilien zur Tokenisierung einstellen.

Durch auch eigene Erfahrung, in Europa allgemein sehr schwierig.

[Lakai01]

Wo soll das ganze gestartet werden?

Nachdem Redbelly eng mit der australischen Regierung und der Uni Melbourne zusammenarbeitet und auch ein Großteil des Entwicklungsteams dort sitzt würde ich erstmal von einem Start in Australien ausgehen. Von den über Redbelly verwalteten "Assets" sind aber soweit noch keine Details bekannt, ich kann mir gut vorstellen, dass das Ganze auch gleichzeitig in mehreren Ländern startet.
Rund um den Mainnet-Start erscheinen jetzt aber wöchentlich Artikel und Partnerschaftsvorstellungen, wird also nicht mehr lange dauern bis man auch hier Details dazu erfährt.

[Buchi-88]

Nachdem Redbelly eng mit der australischen Regierung und der Uni Melbourne zusammenarbeitet und auch ein Großteil des Entwicklungsteams dort sitzt würde ich erstmal von einem Start in Australien ausgehen. Von den über Redbelly verwalteten "Assets" sind aber soweit noch keine Details bekannt, ich kann mir gut vorstellen, dass das Ganze auch gleichzeitig in mehreren Ländern startet.
Rund um den Mainnet-Start erscheinen jetzt aber wöchentlich Artikel und Partnerschaftsvorstellungen, wird also nicht mehr lange dauern bis man auch hier Details dazu erfährt.

Danke, grundsätzlich interessiert mich das Rechtliche (da ich von Forctis weiß wie schwierig es ist), die Tokenisierung von Vermögenswerten ist ja ncihts neues, aber einen wirklichen Durchbruch hat da noch keiner geschafft...

Siehe OWN auch wenn es da um Unternehmensanteilen gegangen ist, warum man dies nicht zusammen bringt ist mir jedenfalls ein Rätsel, da Bitpanda sogar tokenisierte Aktien anbietet (jedenfalls gehe ich davon aus).

[Lakai01]

Nachdem Redbelly eng mit der australischen Regierung und der Uni Melbourne zusammenarbeitet und auch ein Großteil des Entwicklungsteams dort sitzt würde ich erstmal von einem Start in Australien ausgehen. Von den über Redbelly verwalteten "Assets" sind aber soweit noch keine Details bekannt, ich kann mir gut vorstellen, dass das Ganze auch gleichzeitig in mehreren Ländern startet.
Rund um den Mainnet-Start erscheinen jetzt aber wöchentlich Artikel und Partnerschaftsvorstellungen, wird also nicht mehr lange dauern bis man auch hier Details dazu erfährt.

Danke, grundsätzlich interessiert mich das Rechtliche (da ich von Forctis weiß wie schwierig es ist), die Tokenisierung von Vermögenswerten ist ja ncihts neues, aber einen wirklichen Durchbruch hat da noch keiner geschafft...

"Durchbruch" ist relativ, ja.
Es gibt aber durchaus Unternehmen die auch Abseits der Blockchain-Welt im Bereich der Tokenisierung schon länger am Markt sind, eine davon ist bspw. https://www.brickwise.at/
Über brickwise kann man auch mit Kleinstbeträgen in Immobilien (und Energiekraftwerke) investieren und bekommt so auch Rendite ausbezahlt - oder nicht, wenns nicht klappt.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für eine Tokenisierung dürften also durchaus gelegt sein. Was bisher aber definitiv noch fehlt ist eine Lösung die auch die "Accountability" der Teilnehmer sicherstellt, das heftet sich ja Redbelly groß an die Fahnen.

Bei Redbelly finde ich aber vor allem auch das Ökosystem dahinter sehr spannend: Wissenschaftlicher Ansatz, enge Vernetzung bis hinein in die australische Regierung und bereits viele Milliarden an Asset-Werten zum Start der Chain gesichert. Das könnte durchaus vielversprechend sein.

Disclaimer: Keine Investmentempfehlung, DYOR!

[Turbartuluk]

Es gibt aber durchaus Unternehmen die auch Abseits der Blockchain-Welt im Bereich der Tokenisierung schon länger am Markt sind, eine davon ist bspw. https://www.brickwise.at/
Über brickwise kann man auch mit Kleinstbeträgen in Immobilien (und Energiekraftwerke) investieren und bekommt so auch Rendite ausbezahlt - oder nicht, wenns nicht klappt.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für eine Tokenisierung dürften also durchaus gelegt sein. Was bisher aber definitiv noch fehlt ist eine Lösung die auch die "Accountability" der Teilnehmer sicherstellt, das heftet sich ja Redbelly groß an die Fahnen.

Ich hab mir brickwise jetzt nur oberflächlich angeschaut, aber tendenziell würde ich das eher in die Nähe von Crowdinvesting und P2P-Kreditplattformen rücken (=grauer Kapitalmarkt).

Tokenisierung ist für mich dann doch was anderes weil ich damit wirklich eher tokens und die Möglichkeiten der Blockchaintechnologie assoziiere. Problem sind ja oft die nicht vorhandenen Sicherheiten, bzw. die nicht praktikable Durchsetzbarkeit eingeräumter Sicherheiten. Da könnten implementierte mathematische Regeln mitunter mehr Sicherheit bieten als irgendwelches hochtrabendes blabla...

Aber danke für das Teilen eurer Erfahrungen, ich nehme zur Kenntnis: es ist kompliziert!

[Lakai01]

Es gibt aber durchaus Unternehmen die auch Abseits der Blockchain-Welt im Bereich der Tokenisierung schon länger am Markt sind, eine davon ist bspw. https://www.brickwise.at/
Über brickwise kann man auch mit Kleinstbeträgen in Immobilien (und Energiekraftwerke) investieren und bekommt so auch Rendite ausbezahlt - oder nicht, wenns nicht klappt.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für eine Tokenisierung dürften also durchaus gelegt sein. Was bisher aber definitiv noch fehlt ist eine Lösung die auch die "Accountability" der Teilnehmer sicherstellt, das heftet sich ja Redbelly groß an die Fahnen.

Ich hab mir brickwise jetzt nur oberflächlich angeschaut, aber tendenziell würde ich das eher in die Nähe von Crowdinvesting und P2P-Kreditplattformen rücken (=grauer Kapitalmarkt).

Tokenisierung ist für mich dann doch was anderes weil ich damit wirklich eher tokens und die Möglichkeiten der Blockchaintechnologie assoziiere. Problem sind ja oft die nicht vorhandenen Sicherheiten, bzw. die nicht praktikable Durchsetzbarkeit eingeräumter Sicherheiten. Da könnten implementierte mathematische Regeln mitunter mehr Sicherheit bieten als irgendwelches hochtrabendes blabla...

Ich hätte unter der Kernkompetenz von RWA ehrlicherweise genau das verstanden: Crowdinvesting und mikro-Kredite im P2P-Bereich.

Dass die Blockchain da noch unzählige Möglichkeiten mehr bietet ("Accountability at its core", ...) steht außer Frage, rein vom Ablauf, den rechtlichen Rahmenbedingungen und dem Kerngeschäft her würde ich das aber durchaus vergleichbar mit Brickwise sehen.

Aber ja ... ist definitiv kein einfaches Thema um nicht relativ schnell im rechtlichen Graubereich zu landen

[Turbartuluk]

Naja die "klassischen" crowdinvesting und p2p Plattformen sind ja letztlich Vermittlungsplattformen für Kredite mit "Kunden" auf beiden Seiten.
Wenn die Kreditnehmer überhaupt Sicherheiten bieten, dann liegen diese bei der Plattform, welche sich durch AGBs und Co gegenüber den Investoren zu 100% absichert.
Die Investoren haben praktisch aber keine Möglichkeit ihre Forderungen durchzusetzen, auch weil man für 100€ Streitwert da niemals nen Anwalt findet der einen am besten noch international vertritt.

Zielgruppe scheinen mir da eher die "unerfahrenen" Investoren zu sein die nur auf die versprochene Rendite schauen und die fehlenden Sicherheiten außer Acht lassen.
Für echte Sicherheit braucht es im Grunde neben der Eintragung im Grundbuch (welche grundsätzlich in beliebiger Höhe erfolgen kann), auch den Abgleich ob die Immobilie so viel Wert ist. Den Prüfaufwand wird wohl niemand für einen 50-100€ Kredit auf sich nehmen.


Wenn ich das bei redbelly richtig verstanden habe ist die "Rechenschaftspflicht" aber nicht wirklich mehr als ne KYC-Pflicht. Die Identität zu kennen bietet aber auch keine Sicherheit wenn sich der Schuldner hinter Pfändungsfreibeträgen versteckt oder in die Privatinsolvenz flüchtet. Auch müsste der Gläubiger sich ja eigentlich erst offiziell zu erkennen geben wenn er die Sicherheit einlösen will, weil das Projekt krachen gegangen ist.
Kann aber natürlich auch sein, dass ich da was missverstanden habe, stecke da ja nicht so tief drin wie du @Lakai01.

Aber wenn der RWA Token als eine Art stable coin an die Sicherheit (z.b. eingetragene Grundschuld) gekoppelt ist, dann würde sich der Preis im Freien Markt ja dann dem tatsächlichen Wert der Immobilie bzw. der Sicherheit anpassen. Weiß aber nicht ob das bei redbelly so geplant ist?!