二手房O2O问题多 只是看上去很美

[tianjinlian]

新年伊始，楼市还在低迷状态慢慢爬升，一场打着O2O(Online to Of－fline，线上到线下)革命旗号的行业整合已向房产经纪行业扫荡而去。

　　本周，爱屋吉屋宣布进入二手房买卖业务，并利用互联网卖房，实现佣金只收1%的承诺。3月1日，北京链家和上海德佑正式宣布两家企业合并，并推出新品牌“新链家”，布局全国市场，宣称共同打造万亿级房产O2O大平台。3月2日，58同城宣布并购垂直房产平台安居客，58同城CEO姚劲波表示，将从信息服务快速转向交易模式，认准O2O、认准交易。

　　质疑随之而来。大张旗鼓的合作、并购能否改变上海楼市的二手房交易模式？网上买房是否真的呼之欲出？

　　“我们还没有看到代表未来的二手房线上线下融合的交易模式。”昨天，一些中介行业分析人士表示，爱屋吉屋的模式将牺牲服务换取价格优势，对于掌握大量资源的大型中介来说，几乎没有威胁。而安居客此次可以说是贱卖，这背后有很多无奈。链家与德佑的合并可以说是线下企业的扩张，合并后迅速做大规模，未来的目的是上市。

　　房产中介进入O2O时代了吗

　　在上海地产行业，爱屋吉屋是首家号称完全去门店，依靠网络收房、卖房的经纪公司。自爱屋吉屋模式推出后，市场就有众多质疑。本周四，记者以顾客身份在爱屋吉屋上体验二手房O2O。一套位于浦东塘桥的二手房，标明2房2厅1卫，490万元。记者希望进一步了解房源情况，网站告知必须先注册，预约看房，留下联系方式，以及看房时间后，网站推荐了一位业务员跟进。由于一直没有接到业务员的电话，记者主动联系网站提供的业务员手机，没有人接听。直到记者发稿，这次体验还停留在网上。

　　号称O2O的还有德佑和链家。虽说是为了打通线上、线下渠道，但是德佑与链家的合并看上去更象一次线下的整合，两家都是线下的大佬，玩“互联网”都是半路出家。

　　根据德佑发布的消息，双方战略合作之后，德佑和链家将采取互相持股方式运营，两家企业将合力打造新公司品牌“新链家”。链家地产控股董事长左晖表示：“通过此次战略合作，共同打造中国最大的房产O2O生态圈，优势互补地将两家公司的平台效应扩大到最大化。”2015年初，链家曾表示在2015年将进入8个新的地区，构建全国房产O2O大平台生态圈，由此看来，现在只是开始。

　　“这两家企业的合并现实的意义就是规模扩张，目的就是成为行业带头大哥，O2O 或许是后话了。”有关分析人士指出，2009年，链家就已进入上海，但线上模式并不成功，此次合并也难以改变现状。按照新链家的计划，今年在上海要从200多家扩张到500家，届时规模很可能与目前的上海中原比肩。这是其上市的敲门砖。

　　至于58同城并购安居客，则是两家互联网企业的资本运作。根据双方发布的消息，两家合并后，58同城将成立房产事业群，整合58同城及安居客双方的房产业务，换句话说，58同城希望通过收购，扩大和强化房地产板块。作为两家互联网企业，他们曾经的O2O模式，是将网络搜索客转向线下房产经纪的业务模式，但这一模式正面临巨大的考验。“线上假信息泛滥，中介也在自建网络，这些因素都导致安居客需要考虑生存之道。”业内分析人士指出。

　　迷失的房产中介O2O

　　无论从运作模式还是发展目标来看，爱屋吉屋、新链家、58同城都很难说是二手房O2O的好榜样。

　　在房地产经纪行业，两样东西很重要，房源与客户，作为初入买卖市场的爱屋吉屋来说，两方面资源都需要积累。爱屋吉屋虽然减少了门店成本，看似从网络化中获益，但是客户的服务、获取房源的渠道如何不减少，还需要仔细思考。

　　新链家的线下、线上模式是真实房源和网上看房，没有超越同行的新意，也没有减少人力成本。“门店、人力都不会减少，相反会大规模增加。”德佑地产相关人士承认。未来所有新房源都将进入线上平台，购房者可以看到房源，也可以看到哪些经纪人对这套房子熟悉，选择评价好的业务员线下合作，这个模式可以减少重复劳动，通过真实图片实现网上看房。

　　不过，这个模式立刻遭来同行的质疑。“链家线上房源信息都是模糊的，不可能线上看房，而且很多房源都是多家委托的，如果经纪人没有第一时间更新消息，客户还是很容易在网上遭遇‘该套房源已卖’的尴尬。”沪上同行指出，房产经纪公司自营网络实现真实房源并不难，新链家的关键还是在线下，能不能有足够的规模、天量的房源。

　　58同城的O2O模式如果继续在安居客的老路上走，也很难破局。在其最重要的中介业务上，安居客主要依靠为房产经纪公司提供线上渠道。安居客是点击收费的典型，如果是300万-500万元的楼盘，一个点击，安居客就能从中介那里收费2元，500万-1000万元的房子，收费是4元，每天40元封顶。这种模式有点象寄居者，需要与中介有良好的服务关系，并且不断提升服务价值。但与中介的交恶使其面临生存危机，上市搁浅。而且其本身的价值也遭到中介的集体质疑。

　　更不合时宜的是，去年3月份，在房产业不景气的态势下，安居客宣布对实体中介收费涨价，最后遭到中介公司的全面抵制，安居客不得不服软以求息事宁人。安居客有没有未来，还要看58同城能不能拿出像样的O2O模式。

　　从去年开始，各种中介新模式层出不穷，比如Q房、搜房、房多多的房产经纪人，这些公司搭建网络平台为经纪人提供后台交易服务，经纪人在他们的平台上完成交易，获得的佣金要比传统中介公司多得多。但是从模式上来看，这并非房产经纪行业崭新的O2O模式，只是佣金分成模式的变革。

　　二手房O2O，只是看上去很美

　　自营线上业务，还是第三方运营？这是近年来中介行业争论的焦点之一。新链家的网络基于自家企业，安居客是第三方，两个模式的竞争令行业难以出现二手房大平台。

　　过去四五年，第三方平台一直是上海中介线上业务的主要模式。但是从去年开始，第三方平台业务价值缩水，各家中介进入自营网络的尝试。现在，新链家有新链家的网络，中原有中原的网络，各家大肆开发自有的二手房线上业务，客观上导致房源的割裂，数据更新也必然是滞后的，不可能跟踪每套房源的实时状态。

　　假房源则是线上卖房的另一个痛点。“假房源既有营销模式的需要，也有吸引客户的需要。”业内分析人士表示，一直以来，中介和电商都知道有假房源，但是中介认为假房源可以带来客户致电，而电商可以获得更多点击收费，双方心照不宣。一业内人士透露，现在网上至少80%都是假房源，就算房子是真的，价格也可能是假的。假如一套100平方米的房子真实卖价为100万元，那么网上发布的价格往往是90万元或95万元。

　　对于二手房O2O来说，还有一个绕不过去的问题就是佣金能否下降。新链家就宣布，上海业务佣金收费不变。降低成本是所有O2O业务取得成功的关键。Q房甚至鼓励经纪人取得全佣乃至更高佣金，并给予奖励。在成本不降的情况下，购房者可能更加希望来自经纪人的贴身线下服务。

　　购房习惯也是考验二手房O2O的关键。此次“新链家”合并，提出通过O2O，用户只需看真实房源的照片，不需要实地探访，就可购房，借此减少看房成本。然而，这似乎只是简单的一厢情愿。对于动辄几百万元，差异化巨大的房产来说，没有消费者会不看房就下单，有些消费者甚至会不同时间去看同一套房，原因就是要考察光照、通风、噪音等问题。所以二手房O2O，只是看上去很美。