中国的楼市一直在涨,涨了20多年,直到去年限购、限售、限贷等政策给楼市戴了个“紧箍咒”,便有不少人跳出来说:“中国楼市将遭遇日本式崩盘!”
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动脑子想想都知道不可能!为什么?首先我们得把日本楼市崩盘始末讲清楚。
一,纸醉金迷的疯狂时代
上个世纪80年代的日本,在美国老大哥的扶持下,经济飞速发展。但是可悲的是,就是因为身为美国的小弟,为了解决美国财政赤字危机,日本不得以签订了代价最为昂贵的“广岛协议”,借此来人为操控汇率,悲剧就此上演。
在不到三年的时间里,日元对美元升值了一倍。此外,日本为了振兴经济,又降低了国内的利率,经济从此达到了顶峰。当时所有的行业如日中天,普通的白领都是日进斗金的土豪,全世界的奢侈品在他们眼里就是所谓的白菜价。就连出门打个车挥着万元大钞,司机都瞧不上眼。
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那时候的日本人,手里拿着一大把钞票不愿放在银行贬值,所以非常热衷于投资,尤其是房地产行业。当时银行贷款利率低,所以全民都热衷于炒房。结果不出一年,东京的平均房价就暴涨了120%!
在1991年楼市顶峰时候,平均能到272万日元每平米,而东京市区更是高达1450万每平米,按现在的汇率算,相当于北京城六环或上海外环内均价83万一平!
但是狂欢总有尽头,而尽头处总有悬崖峭壁在等待着。
渐渐地,面对疯狂上涨的房价,日本民众再也支撑不住了。于是,日本在1991年提升了利率,并且加收了房产税。双剑这么一合璧,日本的楼市直接就崩盘了,房价暴跌!
就这样,1990年还能买一个半美国的东京,到了1993年连一个纽约都买不起了。
二,中国遭遇日本式崩盘?
看完日本崩盘的始末,很明显可以看出,日本楼市崩盘是一种市场行为(是由投机者一手造成的),因此才导致了这场悲剧。
但是同样的情况放在中国,能成立吗?不可能!
1、楼市背后有着强大的靠山
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2、城镇化建设在没有完成
日本房地产泡沫在1991年破裂,但是,在此之前,日本房价已经上涨超过40年,涨幅超过100倍,东京房价最高时达到了纽约的3倍有余。日本房价崩盘之时,GDP增速已经降低到2%左右,城镇化率已经达到80%以上。
与之相比,中国房地产上涨只有20年,全国整体房价涨幅不超过5倍,即使一线城市离纽约房价也有距离。更何况中国目前 GDP增速仍有7%左右,城镇化刚刚超过50%,这个阶段出现房地产崩盘,无疑是极小概率的事件。