Spannende Idee. Warum ist die Grundschuld geteilt?
Was steht im Grundbuch? Eigentümer Peter Frank, Grundschuld Peter Frank? Da weis man ja, wen man packen muss.
Wahrscheinlich brauchen wir noch eine Zwischenperson. Eigentümer Peter Frank, Grundschuld Volksbank München. Lückenlose Urkundenkette mit Abtretung und Übergabe des Grundschuldbriefs von der Volksbank an Peter Frank. Aber hier brauchen wir a einen tatsächlichen Kredit über 1 Mio, oder nicht?
Müsste man sich nicht zusätzlich vor einem missbräuchlichen Aufgebotsverfahren schützen?
Grundschuld teilen ist optional. Einerseits dürfte dies aber üblich sein um einen flexiblen Umgang mit den Sicherheiten zu gewährleisten (sprich man fällt weniger auf wenn man es so wie alle macht) und andererseits willst du die Grundschuldbriefe ja vielleicht an verschiedenen Orten deponieren um das Risiko zu streuen.
Geht übrigens alles ohne Zwischenperson, ohne Kredit und ohne Namen im Grundbuch.
Buchgrundschuld läuft normalerweise so ab, dass man sich mit der Bank auf eine Darlehenssumme einigt, dann eine entsprechende Buchgrundschuld (zugunsten der Bank) im Grundbuch eintragen lässt und nach Eintragung der Sicherheit das Darlehen ausbezahlt wird. Da können aber auch gut und gerne mal ein paar Wochen/Monate vergehen ehe das passiert ist.
Briefgrundschulden haben den Vorteil, dass Sie deutlich flexibler sind. Im Grundbuch steht also nur die Grundschuld "zugunsten" des Briefes mit Urkundennummer xyz. Man kann dann eine Sicherheit für kurzfristige Geschäfte im Grunde sofort durch Übergabe des Grundschuldbriefes stellen. Um als Gläubiger auf Nummer sicher zu gehen wird man die Abtretung des Grundschuldbriefes allerdings notariell beglaubigen lassen wollen. Mit dem Grundschuldbrief und der notariell beglaubigten Abtretungserklärung kann man dann wieder zum Grundbuchamt gehen und sich namentlich eintragen lassen, damit man im Falle einer Versteigerung vom Grundbuchamt automatisch informiert wird.
In unserem Szenario werden die Briefe ja aber nicht abgetreten sondern irgendwo deponiert. D.h. es sind nur die Grundschuldbriefe ohne Namen im ersten Rang eingetragen und im Grundbuch (also auch in der Zwangsversteigerungsakte) ist nicht ersichtlich wer diese besitzt und ob Sie schonmal übertragen wurden.
Wenn ein Gläubiger gegenüber dem Eigentümer aufgrund von offenen Zahlungsverpflichtungen einen Titel vor Gericht erstreitet hat er zwei Möglichkeiten. Zum einen kann er damit Konten und Mieten pfänden (deshalb funktioniert das bei Mietshäusern nicht), zum anderen kann er sich mit der titulierten Schuld im Grundbuch eintragen lassen und dann die Zwangsversteigerung aus dem letzten Rang betreiben (d.h. alle Ränge davor bleiben die Schulden bestehen). Das festgelegt Mindestgebot beträgt aber mindestens die Summe aller bestehenbleibenden Schulden. Exemplarisch würde hier das Verkehrswertgutachten also 500k€ als Verkehrswert feststellen, das Mindestgebot wären aber alle bestehenbleibenden Schulden (hier 1M€ + Zinsen).
Will man sicherstellen, dass man vom Grundbuchamt informiert wird, wenn irgendwas ist, kann man sich ja im zweiten Rang eine pille palle Forderung mit Namen eintragen lassen (872€ zugunsten Paula Frank).
Das funktioniert aber nur bei Zwangsversteigerungen aus dem Nachrang. Würde man beispielweise über Jahre seine Grundsteuern nicht bezahlen, könnte die Kommune selbst ein Versteigerungsverfahren anstrengen und sich auf "Rang 0" setzen. In einer Zwangsversteigerung würden dann alle Schulden gelöscht. Gegen Übergriffigkeit des Staates schützt das also nicht, bei persönlichen Krisen aber schon!
Auch für die Zeit bis dahin ("keine Krise") lassen sich daraus innerhalb des zurzeit bestehenden Systems einige Interessante Steuersparmodelle für Eigenheim oder Erbschaft inkl. Absicherung stricken (das würde jetzt hier aber zu weit führen).
Was ein mögliches Aufgebotsverfahren angeht, kann man das glaube ich nur als Rechteinhaber anstrengen, d.h. man bräuchte a.h.S. dann zumindest die Abtretungserklärung (beim Notar hinterlegt), wenn man seine eigenen Unterlagen inkl. Grundschuldbrief "verloren" hat.
Aber das weiß ich gar nicht so genau, da würde ich meine Hand nicht für ins Feuer legen.
